文/粵進深 嚴明會

最近，白云舊改巨無霸中建白云之星的預熱，讓黃邊這個板塊上了好幾波熱度。

而就在附近，有的樓盤，還是豪宅、準現樓，卻悄悄降價了。

它就是定位為“白云新城豪宅新標桿”的中海麓府。

這個項目，首開單價在6.8-7.8萬/平左右，而最近清棟特價降到4.8萬/平。

月均成交價上，CRIC數據也顯示，今年3月，中海麓府成交了21套，成交均價為6.09萬/平。

而在1月，項目的成交均價更創下開盤以來的低值，4.79萬/平。

與之形成對比的是，項目在2023年剛開盤的那幾個月，單月的成交均價能到7.4萬/平。

這個項目是中海地產在2022年5月拿下的。

那時候，土拍的熱度還未消退，中海付出的代價是27.2億 9%的住宅自持比例。

樓面價達到4.15萬元/平。

如果再這么降下去，中海麓府就要觸達樓面地價了。

中海麓府體量不大，占地面積2.5萬平方，建筑面積7.88萬平，容積率3.48。

小區僅4棟住宅，超高層，1#高40層，2-3#高44層，5#高41層，兩梯三戶。

底下規劃有1所12班幼兒園 1棟自持物業，總戶數四百多戶。

面積段主要有約126㎡三房、143㎡和170㎡的四房。

項目最早在2023年3月首開1、2棟，最早將于今年9月30日交房。

目前已經處于準現樓狀態。

中海麓府的位置并不算差，位于白云新城CBD中軸之上，緊鄰廣州設計之都。

要知道，廣州設計之都作為粵港澳大灣區規模最大的設計產業集群，如今發展勢頭迅猛。

景觀上，對望白云山。

商業配套，隔壁步行十分鐘就是設計之都一期園區的大型商業中心時光匯。

五公里范圍內，還有金鉑廣場、凱德廣場、萬達廣場等大型商業體。

交通上，距離地鐵2號線黃邊站，5、6百米左右；近機場高速、廣佛肇高速。

應該說，項目在周邊規劃、配套、景觀、交通通達等方面，還是挺有優勢的。

并且，整個小區已經是準現樓狀態，產品品質各方面相對期房也更有確定性。

為什么確定性那么高的一個樓盤，還在降價？

原因，有很多方面。

首先一點，這幾年樓市下行，開發商為去化降價是大勢。

強如中海，也只能順勢而為。

可能是拿地價太高，加上都是大面積產品，上車門檻較高。

中海麓府的去化算不上好。

樂居財經查了下廣州住建局數據，目前，項目住宅已售套數214套，住宅未售套數256套。

據此的網簽去化率大概在46%左右。

而這，是一個已經首開兩年的盤了。

另外，中海麓府不是新規產品，面對來勢洶洶的新規項目中建白云之星。

項目只有以價換量加快去庫存才是上策。

要知道，中建白云之星的首推面積段128、143、173、228平，客戶群體幾乎是跟中海麓府是重疊的。

面積段幾乎同等，中海麓府的使用僅有八成左右，而中建白云之星的使用率超100%。

體現在戶型上，中海麓府的126平只有三房。

中建白云之星的128平做到了四房。

從市場最近傳出的消息，中建白云之星的吹風價5.3萬/平，上下浮動10%，有機會4.8萬上車。

中海麓府能不急嗎？

而且，中海麓府的拿地價明顯站崗，降價空間是相對有限的。

中海麓府只能加快跑量了。

還有一點，作為豪宅盤的中海麓府，書包方面也存在不確定性。

項目自帶一所幼兒園，周邊有黃邊小學、培英中學、華師附中實驗小學等。

但小區目前中小學不確定，后續需根據政策和地段劃分。

中海麓府的項目公司為廣州盛云房地產開發有限公司。

這家公司成立于2022年5月，由中海企業發展集團有限公司100%持股。

廣州盛云房地產的董事長為劉顯勇，經理為郭良棟。劉顯勇目前也為中海發展副總裁。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股