仲量聯(lián)行2025年第一季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望

廣州，2025年4月8日——廣州新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，逐步轉(zhuǎn)化為辦公租賃需求，這有望長期支撐市場健康有序發(fā)展。

廣州甲級辦公樓市場

2024年，廣州加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，推動兩業(yè)融合的數(shù)字技術(shù)應用業(yè)增長顯著，全年增加值同比增長高達11.9%。這也為廣州辦公樓租賃市場帶來了新氣象。2025年第一季度，數(shù)字經(jīng)濟、跨境電商、IP運營等前沿產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)在廣州甲級辦公樓市場新租賃面積占比高達35%。對此，仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖分析指出，廣州憑借數(shù)字經(jīng)濟和制造業(yè)基礎(chǔ)的綜合優(yōu)勢，持續(xù)推動現(xiàn)代服務業(yè)與先進制造業(yè)的深度融合，并促進辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)性調(diào)整。與新興產(chǎn)業(yè)緊密相連的產(chǎn)品開發(fā)、內(nèi)外貿(mào)易及配套服務等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)呈現(xiàn)內(nèi)生性增長趨勢，將為辦公樓租賃需求注入新的活力。

然而，從整體市場情況來看，部分傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)租戶仍面臨內(nèi)外部挑戰(zhàn)，如內(nèi)需不足、外貿(mào)摩擦不確定性上升等，導致租金預算持續(xù)趨緊，收縮型租賃需求有所上升。本季度內(nèi)，搬遷和升級是新成交面積的兩大主力，分別占比約35%和25%。在價格競爭日趨激烈的背景下，珠江新城子市場內(nèi)部搬遷活動頻繁。同時，受新興子市場更為寬松的租賃條件吸引，不少原駐珠江新城的企業(yè)選擇遷往琶洲。此外，從成熟子市場的非甲級辦公樓升級至琶洲或廣州國際金融城甲級辦公樓的趨勢也日益明顯。

截至本季度末，全市辦公樓空置率微降至20.9%，環(huán)比下降0.1個百分點。這得益于個別辦公項目的租戶集中入駐，尤其是廣州國際金融城空置率的顯著下降，對全市空置率起到了積極的拉低作用。在高性價比的吸引下，琶洲區(qū)域內(nèi)樓齡在5年以內(nèi)的存量項目空置情況也有所改觀。但與此同時，珠江新城、越秀、天河北三大成熟辦公樓子市場，由于新增需求不足和存量租戶租賃面積縮減的雙重影響，空置率均出現(xiàn)了一定程度的上升。另外，琶洲一座新的總部大廈的入市，也給市場帶來了一定的空置率上行壓力。在租金方面，市場競爭依然激烈，全市租金水平環(huán)比下降3.0%。

市場展望

2025年初的各大會議中明確表示，今年我國將用好用足政策空間，強化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，以超常規(guī)力度提振國內(nèi)消費，深化投融資綜合改革。廣州將繼續(xù)發(fā)揮政策杠桿作用，以制度型開放構(gòu)建新優(yōu)勢，加快推進新舊動能轉(zhuǎn)換， 形成消費與產(chǎn)業(yè)升級的良性循環(huán)。對此，仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國區(qū)物流地產(chǎn)研究負責人曾麗表示：“當前廣州辦公樓租賃市場中，新興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的增量需求雖然還在成長階段，但已在電商、游戲出海、低空經(jīng)濟、生物醫(yī)藥、人工智能等細分賽道中展現(xiàn)出差異化的結(jié)構(gòu)性價值。同時，我們注意到這些新賽道企業(yè)在租賃選擇時注重性價比，因此極有可能在新興子市場中發(fā)展產(chǎn)業(yè)集聚地。其展現(xiàn)出的高增長潛力依然值得市場保持密切關(guān)注。”

在接下來的三個季度里，琶洲和廣州國際金融城子市場將迎來一輪新的集中供應潮。預計全市將有近120萬平方米的新增供應進入市場，其中約30萬平方米為自用面積。面對廣州辦公樓市場的持續(xù)深度調(diào)整，供應側(cè)將積極尋求與時俱進的運營策略，并探索引入新業(yè)態(tài)、打造多元化發(fā)展路徑。在此基礎(chǔ)上，市場供需關(guān)系有望邁向新的平衡。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。