多年沒出現在廣州土地招拍掛市場的萬科，今天拿地了。

一拿，就是3宗，位于南站商務區，興業大道南片區，總面積約19.4公頃，體量超23萬方。

這是繼番禺新光快速地塊、海珠客運站地塊后，廣州土拍又一次出現民企的身影。

很多人都把這次拿地，視為其重回南站的信號，其實并不準確。

南站商務區地塊，原就出自萬科之手，位于其南站萬科中心項目內。

早在2011年，萬科廣佛公司就與石壁一村、石壁四村，對包含地塊在內的15個地塊達成了合作開發協議，由萬科負責土地整理、規劃、前期工程建設和后續開發，總計容建面約126萬㎡，占據南站核心區約1/4面積。

后來，受軌道交通建設等客觀原因影響，部分留用地不具備開發條件，閑置了下來。

這次的三宗地塊，也就是當年的13號地。

2023年底被政府收儲調規后，今年又重新掛牌，走公開出讓流程，萬科摘牌并無懸念。

從根源上來講，這其實是政府立足于南站片區的高定位，與萬科廣佛攜手盤活存量用地的創新試點。

從存量中找增量，是行業進入存量時代后房企們的必修課，也是萬科近年重要的發力方向。據了解，2023年至今，萬科順應新趨勢，已累計盤活產能超470億，不斷強化自身資源盤活能力。

自2011年簽訂合作協議，到2016年投入開發，再到如今時隔8年再拍地，萬科廣佛公司，在南站已經深耕了十余年。

對南站，萬科沒離開過。

與其說是回歸，不如說是堅守。

一次多方共贏的土地盤活

誠然，這樣買入動作，對于當下的萬科來說很罕見。

但是，作為一家經營風格以謹慎穩健著稱的房企，其決策必定也是深思熟慮后的考量。

一方面，地塊的盤活，能實現社會、村集體、企業多方共贏。

南站之所以被叫做商務區，是因為其功能以商務服務為主，住宅占比不到5%，教育配套也極度稀缺，尤其是核心區。

攜學校而來的新地塊，能緩解片區內住宅、教育功能的稀缺。

｜地塊位置示意圖

通過收儲并優化規劃再出讓的方式，不僅能提高區域土地利用效率，增加了南站片區多元化用地空間、提升公服配套，也為村集體經濟發展提供資金保障——

據我們了解，地塊的收儲資金和后續產生的貨值，也會投入到南站村莊回遷安置物業的交付，惠及6個村1.8萬人。

通過對存量土地資源置換，即”換倉“，萬科也能實現難點項目的突破，優化資產結構，更好實現效益兌現。

另一方面，也是對板塊價值的持續看好。

作為最早在南站開發布局的板塊“改命推手”，萬科在這片土地上，已經完成了較為成熟的城市界面開發，有了顯著的產業集群效應，也帶動了商業地產的破局式發展——

目前已引入中建四局總部、三雄極光總部、佳寧娜集團（香港）、李錦記華南總部（香港）等企業入駐，完成亞朵酒店、喜街商業街區、城市公寓等配套設施的建設與交付。

截至2024年，已交付村民公寓近7000戶、多家酒店及1座會展中心。

這些還只是現有的開發成果，萬科在南站的“大開發”，還在繼續。

總部集群旁的5、17號地塊，正在緊鑼密鼓動工中，預計明年可以封頂，是給村民的回遷公寓。

｜南站萬科中心

今天拿下的宅地，基本也都已經平整了，拿地就能動工。

宅地拼圖補齊，大盤聯動開發

具體來看，這次萬科獲取的三塊地，有幾個特點：

其一、位置優越，配套齊全。

地塊所在，是南站板塊配套和資源最密集的核心區，緊鄰南站萬科中心，廣州南站，廣州足球公園，向東，還可通過地鐵7號線、漢溪大道等聯動萬博，享受更成熟的商圈。

其二、配建九年制學校，自給性強。

從出讓條件來看，074-1地塊，配建36班九年制學校，074-2地塊，則配建了9班幼兒園。

從幼兒園到小學再到初中，“家門口”都有，家長更省心放心。

其三、陽臺占比可達20%，板塊最高。

新地塊將會是南站片區唯一一個戶型新規后產品，實用率超100%，超越之前其他產品；

我們了解到，這次，萬科戶型也會迭代升級，帶來不一樣的產品和居住體驗。

顏值方面，也會很高，因所處地塊所處位置有一定特殊性，建筑立面明確要采取公建化設計手法，和南站的CBD氣質和諧統一，相得益彰。

極為重要的是，地塊和南站萬科中心就同屬一個項目范疇，二者緊密相連，在規劃上，會有高度的連貫性和整體性，聯動開發。

宅地拼圖補齊后，萬科會繼續發揮自身大型綜合住區開發優勢，以大盤整體開發思路持續建設南站核心區。

并且，地塊的到來，還有一個重要的作用——縫合城市“斷裂帶”。

未來從南站喜街，到新地塊，到足球公園，有望在城市界面上形成連片成勢發展。

以后這一片，匯聚的就是住宅、學校、酒店、會展、公寓、商業多元業態，成為真正意義上的大型TOD綜合體。

萬科操盤，整體開發，相信還是能俘獲一批不少買家的芳心。

這幾年，很多人都說樓市艱難，房企面臨嚴峻挑戰，但作為行業老大哥，萬科銷售業績，還是很能拿得出手的。

在廣州，今年1-11月，成交套數TOP3，都出自萬科之手（含聯合開發），榜首黃埔新城，榜眼理想花地，都突破了1000套。

行業深度調整時期，尚能跑贏行業，那么在房地產「止跌回穩」的最強定調和「超常規逆周期調節」的政策帶動下，肯定還會有更大作為，想必這也是萬科此時南站拿地的底氣所在。

巨變已至，南站價值持續躍遷

這幾年，對于南站，市場上確實有不少看空的聲音，戲稱其為“難站”。

究其原因，主要是兌現慢，留人難，尚未激發全國客流量最大的高鐵經濟潛能。

尤其是在高鐵進城之后，很多人都說，南站會更難，更要熬，還是言過其實了，要想挑戰南站的地位并不容易：

一方面，作為華南“超級樞紐”，廣州南站客流量多年來都穩居全國第一。

廣州南站規劃建設了4條高鐵線路、3條城際軌道，4條城市軌道，線路密如蛛網，是中國鐵路交通的關鍵節點，通達性強。

1小時，可覆蓋粵港澳大灣區所有城市，5小時可達華南生活圈，8小時可聯通全國主要城市，客流量多年來都穩居全國第一，超過上海虹橋。

2024年1-11月全國火車站旅客發送量，南站以8557萬人次的客流量一騎絕塵，毫無懸念霸榜第一，相當于搬運了4.5個廣州城人口。

哪怕有白云站“分流”，其老大哥的地位，也從未變過。

另一方面，南站已經進入加速兌現期，也不缺預期和增量。

誠然，在很長一段時間里，苦于商業氛圍不足、跨區交通不完善以及住宅供應少，生活配套欠缺的問題，很多來到南站的旅客即來即走，流量空轉，留不住人，但在南站的積極進取下，已經逐漸實現了破局。

商業和配套上——

目前，天河城喜街出租率已達90％，星巴克、喜茶、肯德基等多家商鋪入駐，與UCLA Health合作的廣州富力醫院，已經投入運營。

到了明年，還會更熱鬧。

不僅新鴻基ICC、花城匯·南站將建設完畢，亞洲第二、全國第一大的專業足球場廣州足球公園也計劃投入使用。

交通上——

海珠灣隧道、廣佛環線東段，按計劃也都要通車。

前者，能實現與中心城區15分鐘互達（全力確保項目2025年建成通車）；

后者，10分鐘到金融城，30分鐘到達白云機場（預計2025年6月開通??）。

屆時，不僅市內居民往返南站會更方便、南站與城市核心區（如琶洲、 金融城）及佛山的交通聯系會更密切，和其他樞紐的物理距離也能得到拉近，實現空鐵聯運。

這也會進一步放大南站的樞紐功能。

至于住宅供應的問題，現在也有了萬科新宅地的彌補，也籍此緩解了教育極度稀缺的局面，能補充南站配套，增加南站內生人氣。

可以斷言的是，2025年，南站會迎來屬于自己的高光時刻。

尤其是聯動萬博長隆之后，板塊能級還會進一步躍遷。

在漢溪大道、地鐵7號線的加持下，兩大板塊聯系已經日漸緊密。

一個，是世界性超大型TOD，虹吸全國人流；

一個，是世界級地標商圈致力于留住人，各取所需，取長補短，達到1+1>2的最大化效益。

近年來廣州對萬博的重視和資源的傾斜，在某種意義上來說，也是對南站支持。萬博強，則南站強。

大量的世界級資源的匯聚和碰撞，放眼廣州，也很難找到第二個。

萬科雖并非源于廣州本土，但深耕二十二年，已經深諳羊城城市脈絡，洞悉文脈底蘊與居民需求。

從金沙洲的四季花城，到白云新城的峯境，首個城市更新項目城市之光，首個微改造樣本永慶坊、花地灣萬匯天地、巨無霸舊改黃埔新城...穩扎穩打，多賽道探索，融入城市發展浪潮之中。

回過頭來看，能發現萬科很多布局都是極具前瞻性的，尤其是在區域的選擇與開發，既有對老城的更新，也有對潛力新區的開拓。