01

市場分化下，天津樓市的單盤行情愈加明顯。

和曾經的“大鍋飯”時代不同，如今的天津房地產市場，比以往任何時候都更“涇渭分明”。

3月30日，城投格調觀槿花園首開即罄，實現開盤即清盤，124套房源全部售出。

有人直呼：

夢回2016

但，必須明確的是，城投格調觀槿花園的一房難求，并非普遍現象，而是單盤行情。

什么是單盤行情？

簡單來講，就是：

大盤熊市 單盤牛市

可以確定的是，這種趨勢，未來會更加凸顯。

再告訴大家一個殘酷的事實：

天津樓市的冷暖并不相通。

有的樓盤空前鉅惠也無力回天，有的樓盤卻生而傳奇。

作為天津樓市的限量版，信達格調美古花園的銷量和價格都讓其他樓盤不由得感嘆：

望塵莫及

我查了一下數據，今年一季度，美古花園網簽均價位居全市榜首，當之無愧的“單價之王”。

約75283元/㎡的成交均價，比第二名高出約14016元/㎡。

成交金額共計6.1億元，位列2025年一季度天津單價5萬元/㎡以上高端項目成交套數/面積/金額TOP 1。

▲數據來源：克而瑞

價格高，賣得還特別好，放眼天津，無出其右。

有人說，美古花園的含金量還在上升。

分享一個公式：

格調品牌+和平核心地段+重點學區+高成本投入打造的產品力=天津宇宙中心現象級神盤

這樣的配置，實在難以復制。

1）格調品牌加持

“格調”兩個字在天津房地產行業的分量，無人不知無人不曉。

格調在天津的品牌號召力，具備廣泛的壓倒性優勢。

2）地處“宇宙中心”

眾所周知，和平區被公認為天津的“宇宙中心”。

住和平，是很多老天津人的情懷，也是大批新天津人的畢生追求。

說起和平區，就不得不提解放北路，這條被譽為“東方華爾街”的街道，曾是天津乃至中國北方金融與商業的璀璨明珠，它見證了無數商賈云集、銀行林立的輝煌歲月。

如果說解放北路是“東方華爾街”，那么大沽北路就是當時華北地區的洋行一條街。在當時，天津作為北方最為繁華的城市，來自全世界各地的商業公司，均在此處設有公司和辦事處。

大沽路上的戈登堂、維多利亞花園、1863年建成的利順德大飯店，1903年的英國俱樂部、法國工部局、開灤礦務局大樓等共同構成了歐洲在遠東地區最繁華的至高品質的商務、居住的世外桃源。

解放北路和大沽北路的雙重價值，再疊加上可以步行到海河的便利性，地段稀缺性不言自明。

鮮為人知的是，今日的“美古花園”，原為昔日美古紳洋行與西門子洋行的舊址。

3）劃片重點學區

作為和平區唯一在售新盤，不受“入學提前三年買房”的限制。

美古花園已明確劃定為和平區二片學區范圍，岳陽道小學作為其配置小學。

據媒體公開報道，岳陽道小學漢陽道校區改擴建項目，位于漢陽道21號，將對現有校區進行拆除重建，配備教室40余間，解決學位1800個。

▲岳陽道小學漢陽道校區項目效果圖

4）高成本投入打造的產品力

如果你以為美古花園就這樣躺平賣學區房，那就是大錯特錯了。

對于很多樓盤來說，重點小學可能是救命稻草，但對美古花園而言卻只是錦上添花。

從外立面到歸家大堂，從園林營造到法式精裝，全部都是重金打造。

產品力在天津全市范圍內都是遙遙領先。

美古花園憑什么？

品牌、地段、學區、產品力，這四張王牌，隨便扔出來一張都是王炸，更何況是組合出牌。

這就是答案。

此外，在一期高層房源非常緊缺的背景下，2025年一季度，美古花園仍以6.1億元成交金額位列全市第二。

▲數據來源：克而瑞

據了解，為滿足旺盛的市場需求和期待，美古花園二期高層將提前入市，近期已開始蓄客。與此同時，一期小高層、洋房將陸續加推。

也就是說，2025年，美古花園將開啟全業態加推。

02

今年2月26日，萬眾矚目的和平山東路地塊，以溢價率8.8%成功出讓，成交樓面價43449元/㎡。

該宗地出讓土地面積4007.4㎡，容積率1.7，地上建面約6812.6㎡。

體量不大，但成交樓面價創下近8年地價新高。

又是一個格調系。

這其實透露了3個信號：

1）山東路項目價格必然不菲

地價高，又是格調系，山東路項目未來入市定價肯定不低。

面粉決定面包售價，地價這么高，房價可想而知。

也無形中量化了和平區的土地價值。

2）和平區難再有大體量新盤

以后和平區的開發主要依靠小而美的地塊，很難再有大規模的城市空間。

即在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態、面積小于3畝的地塊。

其實，山東路地塊就是一個典型，預計不到100套房源。

也就是說，將來和平區即便是有地塊出讓，也大概率都是小地塊。

換言之，以后和平區難再有大體量新盤。

3）原拆原建難度系數也不小

和平區的拆遷，一直是個大難題。

有些老房子，早就想拆，但一直“拆不動”。

因此，上世紀年久失修的危房，也有可能原拆原建，類似嫩江路片區的二層小樓。

和平區城市更新首批原拆原建的第一批房源，位于嫩江路上的二層小樓，始建于上世紀的30年代。

由于年久失修，已經成為了危房，還沒有獨立的衛生間和廚房。

2021年開始進行城市更新，于2022年底改造完成。

▲施工后的和平區嫩江路上的二層小樓實拍

什么是原拆原建？

即把原有的老房子徹底拆除，按照原來的戶數、格局和面積，重建一棟新樓。

等不到拆遷，等來原拆原建，就只能是住“新的小房子”。

但，想要原拆原建其實也并不容易。

以大新華里為例，參考官方回復：

大新華里片更新改造工程采用與居民協商方式進行，需征得居民100%同意，這個項目才能啟動，大新華里片有可能采取原拆原建或原拆改擴建方式進行。

也就是說，即便99%以上的居民都同意，但凡有一位居民投了反對票，原拆原建或原拆改擴建都不可能實施。

在此背景下，美古花園這樣的百億級高端改善項目，以后不會再有。

03

眾所周知，美古花園去年1月28日、4月27日高層兩開兩罄，去年12月27日洋房首開即清。不僅是持續熱銷，更是逢開必罄。

在市場的熱切期盼下，又即將推出千萬量級的小高層產品，建面約137㎡三室兩廳兩衛戶型。

▲美古花園小高層效果圖

此次拿出的小高層為4號樓，12層到頂，兩梯兩戶，共計20套房源。

眾所周知，在天津，11層到頂被稱為瞰景洋房。這批小高層房源，其實堪比類洋房的居住體驗。

公區同樣投入了大量成本精雕細琢。

▲美古花園小高層首層大堂效果圖（過程稿）

▲美古花園小高層地下大堂效果圖（過程稿）

▲美古花園小高層地下車馬廳效果圖（過程稿）

可以判斷，小高層產品的入市，將填補之前的總價段空白，為對應客群提供更適配的選擇。

我們來看一下小高層建面約137㎡三室兩廳兩衛戶型空間示意圖。

▲美古花園小高層建面約137㎡三室兩廳兩衛戶型空間示意圖

南北通透，南向三面寬，整體南向面寬達到了約13.1米，引更多陽光入戶。

設置入戶玄關，打造歸家儀式感的同時，豐富收納空間。

客餐廚連成一線，動線合理。

約6.1米超寬橫廳，可享巨幕視野。當然，你也可以充分發揮創意，打造1+X可變空間，切分為起居室，以及收藏你興趣愛好的多功能廳。

南向雙臥室均為飄窗設計，可延展室內空間。午后的時光，在這里曬曬太陽，喝喝茶，都是很愜意的。

主臥套設計，還有衣帽間，而且主臥除了南向飄窗外，還設置了東向飄窗，晨起對鏡梳妝，也可以眺望窗外風景。

客衛干濕分離，在保證舒適尺度的前提下，讓生活更從容。

▲美古花園小高層建面約137㎡三室兩廳兩衛戶型圖

如果高層產品不能滿足家庭成員的居住需求，洋房產品又差一點預算，不妨鎖定美古花園的小高層產品。

尤其是這批12層到頂的小高層房源，有且僅有20套。

如果剛好符合你的實際需要，一定要來一套。畢竟，占據四維優勢，能夠具備空間滿足感，又擁有真正居住舒適度的千萬量級選擇，鳳毛麟角。