房財經網沒有想到，一宗通州地塊的土拍，居然舉牌了150多輪。

4月8日下午，招商蛇口笑到了最后，但也付出了較高的代價，以27.082億元摘得通州八里橋0401-6044 、6049 地塊，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價16.28%。

它力戰中國金茂+東亞新華、綠城中國、中海地產。

一天前，那宗地有3個買家出價，最高報價為23.33億元。遭遇激戰，招商蛇口是有思想準備的。

這是一宗土地未拍之前，就先暴露目標的地塊。

3月10日，招商蛇口旗下的招勝地產，發出0401-6044 、6049 地塊的招標計劃，總預算8.1億元。

提前發布招標計劃，折射出招商蛇口拿地之決心。

這種操作，也是一柄雙刃劍。

兩個月前，在朝陽三間房土拍上，就出過岔子，保利和金茂被招商蛇口和中海地產臨時"攪局"，多花費了8億元。

這次八里橋土拍，同樣的故事上演了。只不過，保利發展沒來，它的搭檔金茂和別人組合了。

前不久，剛在海淀拿下樹村地塊，樓面價超10萬元/平米的中海地產，急于擴大版圖也來了。

大家愿意來搶八里橋雙子座，根本原因在于標的不錯。它是緊鄰通惠河的地塊組合，且在河的正北面，無遮擋。

北京素來少大江大河，河景房十分稀缺。

截至目前，北京浮出水面的河景房還有：海淀華潤臻澐和建發海晏、順義華潤置地后沙峪項目、朝陽金茂滿曜朝陽，以及待上架的通州潞城北運河邊上的五地塊。

如愿拿下通州八里橋雙子座之后，招商蛇口算是重倉通州了，目前已開發的樓盤是招商璀璨公元、招商云璟攬閱。

招商蛇口的下一個目標是，云璟攬閱西面的FZX-0303-6007地塊，土拍時間定在4月29日。

正兒八經的河景房

先來看看八里橋雙子座的參數：

1、6044地塊用地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米；6049地塊用地面積2.24萬平米，地上建面5.35萬平米。兩塊地限高48米，容積率2.5。

2、建筑退讓道路紅線距離會稍大點，南面濱水面會采用退臺式建筑布局，6049地塊西側是幼兒園、樓棟會矮一點。

它是一個地鐵盤，離規劃中的地鐵22號線永順鎮站，只有200來米。如果到最近的地鐵口，估計最近只有100米左右。

從地圖上看，22號地鐵線可能會從6049地塊的地下西北角穿過，會帶來一定的噪音和震感，其南面隔了一條綠化帶，便是通惠河。

但6044地塊也有一個弱點：它的南面有一片建筑，是北苑110千伏變電站。

花姐查詢，這個變電站高15米，總用地面積6098平方米，其中配電裝置樓建筑面積1835平方米、消防泵房建筑面積329平方米，地上建筑面積分別為1047平方米和190平方米。

此外，這兩個地塊西北面的兩百米處，是鐵路京承線，鐵路線的北面是鐵路貨場。它們將項目的西面通道"隔斷"了。

整體來看，八里橋雙子座有稀缺的河景，加上緊鄰地鐵，兩塊地大小適中，素質還不錯。

關鍵看開發商的產品定位，是走量，還是做成大平層豪宅。

殺到縵云ONE家門口

八里橋雙子座如果做大戶型，會對東面900多米的縵云ONE，進行直面打擊。

花姐認為，它有三大優勢超越縵云ONE：

1、離地鐵22號線永順站只有200米，而縵云ONE約740米；

2、它有正南面緊鄰通惠河，正南看河景，而縵云ONE距河450米；

3、在好房子政策加持下，八里橋莊子具有后發優勢，會有大尺度陽臺贈送，而縵云ONE只送了飄窗。

來了一個近距離對手，縵云ONE雪上加霜了。

一年前，縵云ONE曾笑傲江湖，首次開盤熱銷25億元。當時，它輕一色的大平層，主力面積為199-341平米，填補了通州樓市的空白。

截至目前，11個月過去了，它的總成交金額22.1億元，供應268套，網簽了141套，成交均價6.975萬元/平米。

但是，在去年國慶之后，縵云ONE的銷售就很吃力了。

朝陽酒仙橋北京宸園開盤熱銷，再加上今年開春，海淀功德寺雙子座熱賣，它們卷走了縵云ONE的部分客戶。

因為，縵云ONE的在通州的客戶基本消耗殆盡，只能向全市要客戶。

其實，縵云ONE的開發商是珠江投資，只是貼了合生創展的“縵系”牌子。直白地說，是珠江投資幫合生創展做的代建。（詳見《縵云ONE，朱偉航用了“自家”的施工隊》）

現在，八里橋雙子座殺到縵云ONE的家門口了。僅河景房這一點，就讓縵云ONE夠喝上一壺的。

重倉通州樓市

今年開春，北京樓市有兩個區域火了一把。

一個是海淀，有了功德寺雙子座首開152億元；另一個是通州，招商云璟攬閱首推230套房源，當日去化率高達90.43%，攬金11.46億元。

海淀樓盤很火，并不意外。但通州出爆款，值得深究。

花姐認為，目前通州具備兩大好房子政策加持之后，購房價值有了更大的想象空間。

2023年8月，招商璀璨公元開盤。截至目前，供應561套房源，已網簽401套，成交均價5.73萬元/平米，成交金額25.23億元，已覆蓋地價。

2025年2月，招商云璟攬閱開盤。截至目前，供應708套房源，已網簽103套，成交均價5.9萬元/平米，成交金額5.98億元。

在通州雙豐收之后，招商蛇口再下一城，還是個難得一見的河景房。

若參照縵云ONE售價6.975萬元/平米，八里橋雙子座的縫差至少有3.85萬元/平米，利潤是十分豐厚的。

不僅如此，招商蛇口還想把招商云璟攬閱隔壁的6007地塊拿下，形成連片開發。那又是一宗罕見的地塊，容積率只有1.7。

重倉通州，成了招商蛇口北京公司的戰略之舉。

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