觀察了近期的上海二手成交價，發現了不一樣的 市場變化 。

　　根據房外房研究院監測數據：

　　上海今年3月成交價相比去年9月上漲了5.4%。

　　這到底是市場反轉，還是曇花一現呢？

　　來自市場一線的聲音很雜。

　　有不少買家苦惱：上海的房東不好砍價了。

　　也有不少房東感嘆：怎么中介還要自己降價。

　　這種 撕裂感 充斥著整個上海樓市。

　　與其憑感覺困惑，不如看看真實的數據情況。

　　房外房研究院制圖

　　1、目前可以看到的最低點在哪里？

　　從本輪周期的上漲起始開始看。

　　2020年以來，在2022-2023年達到頂峰，從2023年開始大幅降價。

　　從上海全市角度來講，目前的房價最低點是2024年9月。

　　今年2月過年成交樣本比較少，而且500萬以下成交量占80%，拉低均價，可以不作參考。

　　2、房價到底是漲是跌？

　　整體情況來說，肯定是下跌的。

　　從上海樓市近期二手成交均價最高點63903元/平計算。

　　到2024年9月最低點47767元/平，整體下跌25.2%.

　　但從最低點計算，到今年3月份，二手成交價也確實上漲了5.4%。

　　雖然漲了，但是仍然在底部。

　　在看市場一線的情況，就能夠理解了。

　　從去年4季度開始，有人可以比小區曾經最低成交價的房子賣的貴了。

　　但是5%的小幅度上漲，不足以改變整體情況。

　　有房東降價，也有人漲價，甚至可能比這個5%達到漲幅還要高。

　　比如長寧金庭88，近期104平2房，中樓層成交價1200萬。

　　去年6月高樓層成交價1088萬，漲幅就有10%之多。

　　反面案例，浦東德州二村37平2月高樓層成交178萬。

　　去年11月同戶型 高樓層成交價是190萬，又跌了12萬。

　　這就是當前分化的樓市。

　　2025年上海買房，買錯比買貴更可怕！

　　哪些高性價比的學區好房值得入手？

　　哪些垃圾資產的差房子趕緊出貨？

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　　看完了總體房價情況，再來看看上海房東現在對市場的反應到底如何。

　　通過一個指標能看的更清晰：“掛牌深度”。

　　小區掛牌深度=最低掛牌價/掛牌均價-1。

　　也就是你們小區最便宜的房子和小區掛牌均價之間的差距有多大。

　　大家也可以簡單的理解為價格有多 “筍”。

　　圖源滬房筆記

　　從去年8月開始掛牌最低價急劇下探，和均價大幅度偏離。

　　當時市場情緒依然比較低迷，房東“大甩賣”的比較多。

　　一直到924新政后，這種大幅度的偏離開始被修正。

　　多數的房東的認知以及賣房策略正在和市場保持一致。

　　大家已經徹底放棄2021年高價幻想。

　　現在的行情是：

　　大盤掛牌均價仍在往下，但降幅收窄。

　　掛牌最低價，也就是筍盤價，從底部向平均線靠攏。

　　這也就是大家為什么感覺房東的價格砍不動了。

　　甚至覺得房東有點硬氣的原因。

　　繼續深度砸盤的人越來越少了。

　　目前的上海樓市：

　　價格雖未止跌，但從掛牌價及成交價的趨勢來看，是轉穩了。

　　上海樓市的無底線砍價確實告一段落了。

觀觀老師研究了17年的樓市干貨全在里面

　　但是總體的企穩，和區域的 分化 并不矛盾。

　　產品之間還是有很明顯的差異。

　　我們對比了不同類型的房子今年1季度和最高最低點房價的情況。

　　較高位跌幅：郊區老房子>郊區次新房>市區老破小≈市區老破大>市區次新房

　　較低位變化：市區次新房>市區老破小>0>郊區次新房>郊區老房子>市區老破大

　　房外房研究院制圖

　　最抗跌的產品是市區次新房；

　　最不抗跌的是郊區老房子。

　　市區的老破大是離止跌企穩最遠的，手里有這些房子的房東要繼續熬了。

　　從總價段來看：

　　從高位下跌幅度大的主要是兩頭，500W以下和1500W以上的。

　　并且跟去年3季度的低位相比，300W以下以及1500-2000W，這2個總價段成交均價還在跌。

　　表現最好的是1000-1500W總價段。

　　跌的時候跌的少，回暖的時候漲幅大。

　　房外房研究院制圖

　　上海樓市的分化，冷暖自知。

3個月房子還沒賣掉？掛牌沒帶看？降價沒客戶

　　越是局面復雜越要理性操作。

　　樓市方面：

　　目前可以看到上海“土拍溢價拉高新房預售證價格，新房拉高二手房掛牌價”的思路。

　　比如大寧中建玖合新房申報價15萬、楊思華潤翡云悅府過會價10.72萬、瑞虹金茂預計18萬、徐濱綠城預計19萬等。

　　上海在2016年、2020年都有過此類情況。

　　這次和之前的變化是，新房價格高開的同時，會配合產品力劇變。

　　第四代住宅上線，超大陽臺、超高得房率。

　　在住宅更新大背景下，不少購房者會買單。

　　新房高溢價能賣出日光，對二手房價也有好處，對上海樓市穩定也有好處。

　　2025年可能未來十年樓市新周期的元年，未來新房負責豪宅，二手負責性價比。

　　
對于要買房的朋友：

　　我們繼續保持對上海樓市逢低買入的建議。

　　并不是說低價就能買，是以2024年底成交價為錨點+3%到5%為極限買入高品質房產。

　　這段時間關稅問題影響很大，如超預期對經濟產生很大提振，樓市可能會因禍得福，加速上升。

　　如低于預期則2025年樓市價格會繼續維持在2024年底的成交房價左右徘徊。

　　對于房價是否會繼續大跳水，我們認為除非出現極端悲觀情況，2025年上海樓市平均房價不會突破前期新低。

　　
對于要賣房或者置換的房東朋友：

　　因為次新房價格趨穩和新房的產品創新，刺激了置換者會在2025年入市，加快拋售。

　　所以今年唯一讓人比較堪憂的是500萬以下不帶學區（或者弱學區）的剛需房。

　　但凡同質化嚴重的房子，大概率價格會持續低位，甚至繼續全年陰跌1-5%。

　　主要原因是掛牌量還在相對高位。

　　所以置換者今年的第一要務是速度，加快賣差房子和老房子。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。