很久沒樓盤分析了，來一個批次，首先是鼓樓改善新盤保利天瓚，這個看上去壓力不大的項目，最終的去化并不樂觀，下面聊聊。

樓盤規劃

保利天瓚：備案名（潮起公館），地處：鼓樓區六一中路東側海潮東路北側。

項目占地15畝，規劃三棟32層的高層住宅，主打143、175、215，精裝大平層，合計186套，主力戶型是143平，占比67%。

土拍情況

2024年7月1日，保利以底價7.87億拿下宗地2024-24號，樓面價25764元/平，土地面積：15.27畝， 容積率：3.0，限高100米。

分析：去年第二場土拍，省機械研究院舊改的地塊上架，其中一幅安置，一幅純商，最終鼓樓的純商地塊被保利以底價拿下。

相比于2023年底到2024年初的那兩場鼓臺土拍，這一次的熱度下降不少，這也導致樓面價沒有被抬高。

目前回頭看，這幅地塊也因為上市節點，反而優勢比瑞云、芝蘭月華等來的性價比更高。

當然這一幅地塊，也是保建國三家房企在福州土拍的最后一次拿地，此后大半年時間，它們都消失了。

從地塊屬性來看，容積率3.0，限高100米，指標比較一般，地塊偏狹長。

從最終布局來看，三棟都是32層高層住宅，完全頂著指標排，采取錯開的三棟，看上去拉開間距，實際是中軸線的房源采光都有問題。

對于樓面價2.57W，相比于前2場鼓臺的樓面價

1、建發瑞云：容積率2，樓面價28734
2、建發灝云：容積率3，樓面價26592
3、綠城芝蘭月華：容積率2.51，樓面價27712
4、保利屏西：容積率2.67，樓面價28677
5、建發紫宸：容積率2.5，樓面價38523

可以說地塊的樓面價優勢還算可以，比周邊地塊都便宜2-3K，不過空間也不算太大。

目前項目給出的定位，宣稱所謂豪宅，不過從產品段定位來看，主力是143平，只能說項目在改善盤里面都不夠純粹，只能算剛改左右。

當然可能這也的定位，也是房企為了更好迎合地緣需求。

綜上，地塊指標相對一般，不過樓面價有小幅優勢，產品段定位也算匹配客源，不過目前周邊競品過多。

戶型分析

143平：四房兩廳兩衛，位于2號樓東端，做觀景設計，L型的大玻璃，不過還是有一個承重柱，稍顯遺憾。

戶型和屏西的143非常類似，不過得房率不如屏西，廚房和餐廳空間略局促，除了主臥外，其他三房空間都略顯一般，客廳的采光會被南側臥室遮擋。

此外，項目南北兩個房間也設計L型的落地窗，窗墻比越來越高，算是目前新盤市場的一個主要方向。

143平：四房兩廳兩衛，位于三棟樓的西端，占比一半的產品，非常主流的布局，大面寬橫廳設計，亮點是主臥做了L型大玻璃，其他方面比較中庸。

175平：四房兩廳三衛，四開間朝南的大面寬布局，非常主流的布局，其中右側套衛是暗衛，這個戶型的通病，餐廳+廚房做開放設計，如果隔斷，空間感會降低不少，亮點還算主臥的L型大玻璃。

215平：五房兩廳三衛，和屏西的188、240類似，客餐廳做L型轉角，不過稱重墻更多，在面積上，主臥給出最大的空間設計,其他4房稍顯一般，從戶型來看，承重墻隔斷，改造空間也不大。

此外還算存在一個暗衛，生活陽臺放在廚房北側，使用略怪，加上廚房空間在這個面積段也是偏小。

分析：對于保利天瓚的大平層產品，都是2T2定位，沒有做到獨梯設計，很多人覺得遺憾。

不過項目32層的高層住宅，獨梯設計實際體驗并不會太好，2T2相對來說出行便利度會更高。

不過對于電梯廳主要還有一點，沒有采光，反而這點遺憾更大。

對于項目的得房率可以發現，會低于不少同期產品，主要原因還是高層住宅的消防稱重太多，變向壓低了得房率。

其中2號樓左右都是143的產品，得房率明顯最低。

對于戶型設計，基本是套了屏西的模板，只能說整體來說中規中矩，保利前幾年最大特色是得房率，戶型夠卷，不過目前的市場這個優勢也不明顯了。

區位情況

項目位于鼓樓區，與王莊一河之隔，距離地鐵2號線900米，F1快線500米，算不上純粹的地鐵房，距離世歐廣場600米，購物休閑尚可，鼓樓的學區，周邊是閩附沒有太多價值。

此外就是項目宣稱的河景資源，東側晉安河，對于視野的體驗算不錯。

對于項目自身，由于地塊不大，也沒有所謂下層會所等，只是架空層打造，實際社區體驗稍顯一般。

此外就是采光，除了自身樓棟的互相影響外，項目頭牌的3號樓，南面是同天出讓的安置地塊，容積率4.05，限高100米，雖然隔著一條馬路，不過后續的采光其實同樣需要注意。

綜上，整體來說項目地處鼓樓，不過非核心區，主要亮點還是河景資源，其他配套都不算太亮眼。

價格情況

項目已經領證上市，備案均價58481，實際售價4.3W，對比周邊項目：

1、建發瑞云：精裝大平層4.3W
2、綠城芝蘭月華：精裝大平層4.2W
3、建發灝云：第四代精裝4W

分析：對于項目的定價基本是持平周邊幾個新盤，談不上溢價過高，加上項目宇宙核心鼓樓這個牌子，看上去應該更值錢。

不過如今的市場，鼓臺開倉后，宇宙核心也算不上什么過多的加分項了。

對于項目的定位，不討論實際所謂的造價之類，僅從產品段打造就能看出差異。

從面積段來看，可以發現差異很明顯，天瓚實際算不上門檻過高的改善盤，放在周邊對比下，天瓚反而是偏剛改的項目，加上保利做改善的口碑相比其他幾家其實也比較一般。

至于這樣的面積段差異，會造就最終產品打造如何，雖然看宣傳目前改善新盤都在卷，鋁板+L型落地窗，社區風雨連廊等。

不過按目前的產品比對來說，個人感受還是芝蘭月華最高（沒收錢）。

從目前幾個改善的網簽數據來看，都不算太理想，開盤即巔峰，隨后月均基本是10套左右，好一點的20套左右。

對于天瓚優勢在于體量是最小的一個，樓面價也是最低的一個，去化壓力沒有那么高。

截至寫稿的3月11日，備案2棟，網簽43套，143占比86%，果然還是143的產品最匹配地緣需求。

綜上，目前的價格，只能說能跑量，但是流速一般，說明市場價值還是有點風險，后續鼓臺還在供應，項目還是更適合143平的地緣購買。

樓盤總結

項目位于鼓樓區，純商定位，大平層精裝打造，優勢在于鼓樓的牌子，河景資源，143的門檻相對不高，占比又比較大，周邊生活氣息不錯，劣勢在于競品過多，高層住宅得房率稍顯一般，沒有獨享的電梯廳，硬性配套不夠出色。

綜上，項目的定位個人感受還是以剛改的眼光去觀看更適合一些，項目的大戶型風險值更大一些。