樓市已迎來深刻調整，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國二手房價格已連續(xù)35個月環(huán)比下跌。重慶、天津等多個城市二手房掛牌量超過10萬套。樓市調整的背后，是人口結構、產業(yè)發(fā)展轉型和供需變化的多重因素疊加。有專家在記者采訪時表示，房價很難上漲了，因為新增人口在減少。

過去房價處于增長區(qū)間時，即使買到綜合素質不高的房子，也不用擔心房價下跌。但現(xiàn)在，稍不注意就可能買入跌價的資產，內行認為，未來10年，有4類小區(qū)不再值錢，內行正在出手這些房子。

第一類，物業(yè)服務水平差的小區(qū)。

說到物業(yè)，不得不提網絡上的一個段子，看房的時候，保安都是帥小伙，住進來之后，都成了老大爺。老百姓在買房決策時，往往會關注房價、戶型、園林，卻忽視了未來幾年一個影響房屋價值的重要因素，那就是物業(yè)服務水平。物業(yè)服務水平直接關系到房產的居住體驗和資產價值，差勁的物業(yè)管理會對業(yè)主產生多維度負面影響，甚至引發(fā)房子貶值。

在社區(qū)環(huán)境上，差勁的物業(yè)會導致惡性循環(huán)：綠化荒廢→垃圾堆積→業(yè)主拒繳物業(yè)費→服務更差→房價下跌。

在租金收益上，同樣戶型，物業(yè)差小區(qū)租金低20-30%（自如房源對比數(shù)據(jù)）。

在鄰里關系上，混亂的物業(yè)管理會導致鄰里關系惡化，比如鄭州暴雨期間，某小區(qū)物業(yè)未及時清理排水口導致地下車庫全淹，物業(yè)投訴率提高。

在生活成本上，好的物業(yè)會將電梯廣告收益回饋給業(yè)主，差勁的物業(yè)會造成維修基金濫用，業(yè)主利益受損。

為了降低物業(yè)帶來的風險，內行人士在此建議：

1. 購房前查驗物業(yè)公司資質（住建部“物業(yè)服務企業(yè)信用信息平臺”可查）。

2. 重點觀察：監(jiān)控系統(tǒng)、電梯維保記錄、綠化修剪頻率、保安年齡結構。

3. 已交房小區(qū)詢問業(yè)主滿意度。

第二類，老舊的高層住宅。

網絡上曾經有“高層住宅未來是否會淪為貧民窟”的爭議，而這種爭議并非空穴來風。

從國際上來看，高層貧民窟確實存在。比如美國芝加哥一個曾容納1.5萬人的公共住房項目，因為電梯停運，管道破裂，最終被拆除。聯(lián)合國人居報告顯示，全球30年以上的高層住宅中，23%出現(xiàn)設施老化。

而在國內，大拆大建的時代，低層住宅被拆除，轉而變成了高層住宅。但是，如今動輒30多層的高層住宅，面臨著拆遷困境，隨著國家對房地產市場的管控，開發(fā)商的拿地決策也越來越謹慎，高層住宅面臨的拆遷經濟賬太大了，以深圳某33層的高層住宅測算，如果拆除重建，需要將容積率提升至7.0以上才具有可行性。日本的經驗也表明，在老齡化社會下，高層住宅的空置率會加速上升。

這類高層住宅老舊之后，會出現(xiàn)外墻脫落、水電設施需要維修的問題，而維修基金的使用有嚴格的限制，高層住宅由于樓層太多，在維修和防火防災方面有很多不足，所以隨著高層住宅缺點的暴露，懂行的人在住了一段時間之后，也會選擇脫手這類房子。特別是那些沒有地鐵、沒有優(yōu)質物業(yè)配套的老舊塔樓、以及郊區(qū)的超高層，房價下跌可能性更高。

第三類，loft公寓。

loft公寓因為總價低、設計時尚成為部分購房者的選擇。但是，它有幾個缺陷值得大家關注。一是土地性質。loft公寓屬于商業(yè)用地，到期后續(xù)費的費用不明確，而住宅是70年自動續(xù)期的。因為是商業(yè)用性質的用地，很多l(xiāng)oft公寓無法落戶，孩子沒有對口的學校。第二，在居住體驗上，多數(shù)loft公寓的二層凈高不到1.8米。深圳的調研顯示，67%的loft公寓衛(wèi)生間沒有窗戶，居住體驗感不如正常住宅。

另外，公寓存在人員混雜和噪音問題。你的鄰居可能是美容、教培、工作室等商辦業(yè)態(tài)。且不說這類房子是商水商電，如果想把房子賣掉，稅費會很高。例如北京朝陽區(qū)某公寓項目，總價成交價300萬，實際稅費達到166萬（包括土地增值稅、差額稅等）。而同等總價的住宅稅費不到20萬。

正如萬科創(chuàng)始人王石曾警示：“公寓產品是開發(fā)商的現(xiàn)金流工具，不是家庭資產的蓄水池?！辟彿空咝枨逍颜J識其工具屬性而非居住本質。

避坑建議：

1. 驗看《建設工程規(guī)劃許可證》確認房屋性質。

2. 測算實際年化回報率（需包含空置期、裝修折舊）。

3. 優(yōu)先選擇已形成純居住氛圍的公寓社區(qū)。

第四類，地段偏遠的旅游地產小區(qū)。

每天一睜眼就是海風和沙灘，這是很多人夢寐以求的生活。但是最近，有位北京的粉絲朋友就哭訴說自己后悔了。這到底是為什么？原來他當年在8000多一平的高位買了乳山銀灘的房子，但現(xiàn)在標價3000元都很難出手。低價的海景房很難不讓人心動，但是，很多人都忽略了房子最重要的價值，也就是居住價值。

海風帶來了潮濕的空氣，乳山銀灘這個位置又比較偏僻，基礎設施較為落后，公交班次少，好點的醫(yī)院都在20km開外，甚至有的房子根本就看不到海。這位粉絲曾經住過一段時間，但因為氣候問題，經常犯風濕，他想把房子租出去，但這里缺乏產業(yè)，旅游的人也不多，出租也很困難。自己一分沒賺到，還把養(yǎng)老的錢搭了進去。通過這個案例就是想告訴大家，樓市沒有真正的白菜，地段偏遠的旅游地產小區(qū)要謹慎入手。