由于業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，中交地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿水平高企，全部債務(wù)資本化比率偏高。

01

虧損

4月15日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布2024年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入183.02億元，同比下降44.59%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)-51.79億元，同比下降221.44%。

2024年年報(bào)

另外，中交地產(chǎn)2024年末經(jīng)審計(jì)的歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，股票交易將被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“ST中地”。

2024年，中交地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比下降52.51%和58.13%。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，在發(fā)債方面，目前中交地產(chǎn)存續(xù)債券21只，存續(xù)規(guī)模150.6億元，其中將有52億債券于一年內(nèi)到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

存續(xù)債券到期分布

目前，中交地產(chǎn)主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”，信用資質(zhì)較好。

02

財(cái)務(wù)惡化

據(jù)官網(wǎng)介紹，中交地產(chǎn)成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一。

中交房地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)和管理，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域，足跡遍及北京、天津、重慶、廣東、浙江、江蘇等省市。

中交地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中交地產(chǎn)的控股股東為中交房地產(chǎn)集團(tuán)，持股比例為52.32%，穿透后公司實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來(lái)，伴隨行業(yè)調(diào)整，中交地產(chǎn)拿地與銷(xiāo)售規(guī)模均有所下降，不過(guò)土地儲(chǔ)備較為充裕，且項(xiàng)目主要分布于一二線(xiàn)城市。

中交地產(chǎn)在2024年持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1045萬(wàn)平方米，在建及待建面積771萬(wàn)平方米。

在業(yè)績(jī)方面，2024年并非中交地產(chǎn)首次虧損，2023年公司虧損額為16.11億元。

房地產(chǎn)項(xiàng)目交付減少、銷(xiāo)售策略調(diào)整導(dǎo)致的毛利率下降，以及財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加，是中交地產(chǎn)利潤(rùn)下滑的主要原因。

此外，中交地產(chǎn)對(duì)存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提了資產(chǎn)減值損失，進(jìn)一步加劇了虧損。

實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)

截至2024年末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1076.98億元，總負(fù)債966.59億元，凈資產(chǎn)110.39億元，資產(chǎn)負(fù)債率為89.75%。

近年來(lái)，由于業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，中交地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿水平高企，全部債務(wù)資本化比率偏高。

資產(chǎn)負(fù)債率

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的62%。

截至相同報(bào)告期，中交地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有603.77億元，主要為一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，其短期債務(wù)合計(jì)有220.17億元。

相較于短債規(guī)模，中交地產(chǎn)流動(dòng)性較為緊張，其賬上貨幣資金有86.45億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金及現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)較低，公司面臨一定短期償債壓力。

在財(cái)務(wù)彈性方面，截至2024年9月末，中交地產(chǎn)銀行授信總額有500.53億元，其中未使用授信額度為128.68億元，公司間接融資渠道有待拓寬。

銀行授信

另外，中交地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債362.82億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有158.04億元。

整體來(lái)看，中交地產(chǎn)剛性債務(wù)有378.21億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為39%。

有息負(fù)債規(guī)模較大，中交地產(chǎn)的融資成本增加，2023和2024年其財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為6.98億和10.32億，對(duì)公司盈利空間形成嚴(yán)重侵蝕。

從融資渠道看，除了借款和發(fā)債，中交地產(chǎn)還通過(guò)租賃、應(yīng)收賬款、股權(quán)以及信托等方式融資。

近年來(lái)，中交地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2022年-2024年分別為-25.89億、-68.57億以及-51.64億元，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，中交地產(chǎn)資產(chǎn)受限比例較高，對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生一定影響。

另外，中交地產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保規(guī)模龐大，存在一定擔(dān)保代償風(fēng)險(xiǎn)。截至2024年末，中交地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司擔(dān)保余額為107.87億元。

總得來(lái)看，中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，流動(dòng)性緊張，再融資壓力較大。

03

踏錯(cuò)節(jié)奏

中交地產(chǎn)前身為重慶國(guó)際實(shí)業(yè)投資股份有限公司，是經(jīng)重慶市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)批準(zhǔn)，由中國(guó)重慶國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司聯(lián)合重慶市建設(shè)投資公司等單位共同發(fā)起，采用定向募集方式設(shè)立的股份有限公司。

1997年，中交地產(chǎn)掛牌上市，股票名稱(chēng)為“重慶實(shí)業(yè)”。

2008年底，中房集團(tuán)經(jīng)過(guò)定增入主，并與中國(guó)交建在2011年完成重大重組后，改名中交地產(chǎn)，并成為中國(guó)交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)國(guó)內(nèi)上市平臺(tái)公司。

隨后，中交地產(chǎn)開(kāi)始大手筆拿地，兩年時(shí)間拓土支出近千億，其曾在2019年提出3年500億元、5年1000億元的目標(biāo)。

2020年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額533億元，較2019年增長(zhǎng)81.37%，超額完成500億元目標(biāo)，但2021年銷(xiāo)售額增速卻明顯下降。

另外，激進(jìn)擴(kuò)張致使中交地產(chǎn)債臺(tái)高筑，為了緩解債務(wù)壓力，其曾多次向母公司借款。

2021年，中交地產(chǎn)向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款兩次，兩次額度均不超百億，年利率不超過(guò)10%。

但目前來(lái)看，借款并沒(méi)有改善中交地產(chǎn)的資金鏈窘境。

可以說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)輝煌的末期，中交地產(chǎn)卻逆勢(shì)擴(kuò)張，在本應(yīng)收縮的節(jié)點(diǎn)踏錯(cuò)了節(jié)奏。