價格直接腰斬10000元/㎡老盤新推，或許熱度早過期價高路遠(yuǎn)真不占優(yōu)勢產(chǎn)品可以，內(nèi)部配套較為一般去化率慘不忍睹，無奈降價？

在2024年的海口豪宅市場，當(dāng)眾多項(xiàng)目集體錨定2.5萬元/㎡備案價時，一場悄然的破局正在西海岸上演。

位于秀英區(qū)粵海大道西側(cè)6號（海口西海岸?國際免稅城旁）的東匯?西海岸三期，以26000元/㎡的備案價驚現(xiàn)樓市，一舉刷新區(qū)域價格天花板，成為那個時期的“備案價之王”。

這個暌違市場近十年的老牌項(xiàng)目，此次以「東匯綠城?桂語蘭庭」的全新姿態(tài)復(fù)出，最大亮點(diǎn)在于攜手中國高端住宅專家綠城集團(tuán)—— 這場堪稱“地產(chǎn)界強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的合作，為沉寂多年的西海岸板塊注入了一劑強(qiáng)心針。

作為深耕海南多年的本土房企，東匯此次選擇與綠城共執(zhí)畫筆，不僅是對產(chǎn)品力的升級重構(gòu)，更暗藏著對海口高端人居市場的野心布局。

但是，房哥曾遠(yuǎn)去項(xiàng)目現(xiàn)場，曾對項(xiàng)目賣到這個價格深表懷疑，無論是區(qū)位和配套來看，總感覺定位高端盤，還是有點(diǎn)不太匹配，壓根不值得這個價。

最近有業(yè)內(nèi)人士透露，因?yàn)橘u不出，東匯綠城?桂語蘭庭直接封盤了，似乎想等到封關(guān)之后，事實(shí)真是這樣嗎？

房哥親自到現(xiàn)場實(shí)探項(xiàng)目，目前還是正常營銷，并不像外界謠傳的一樣已經(jīng)封盤。不過現(xiàn)場顯得還是較為冷清。

事實(shí)上，從備案價一出爐，還是比較意外，畢竟26000元算是海口市場的一個高價樓盤。

房哥還特意搜了一下資料，在同時期申請備案的新項(xiàng)目里，東匯綠城?桂語蘭庭的備案價排在了海口區(qū)域的第一位，甚至高過了長天云汀。

但是在來到現(xiàn)場后，營銷小姐姐表示，目前項(xiàng)目的均價在16000-19000元每平左右。

OMG，幾乎降了10000元！這是什么概念。

三期主推的戶型有118㎡的三房兩廳兩衛(wèi)、128㎡寬享三房的兩廳兩衛(wèi)。大戶型四房有142㎡和143㎡。

原先價格：單價26000元/㎡，建面118㎡，原先總價3068000元；

現(xiàn)在價格：單價16000元/㎡，建面118㎡，現(xiàn)在總價1888000元。

立減118萬元！這個幅度，簡直了！(僅做參考)

那賣到這個價格，還能和豪宅有所掛鉤嗎？

2024年8月，東匯綠城?桂語蘭庭以26000元/㎡備案價取得預(yù)售許可時，這個看似純新盤的項(xiàng)目實(shí)則承載著一段跨越十七年的土地開發(fā)史。

其前身東匯西海岸一期早在2015年便已入市，此次以三期產(chǎn)品時隔近十年再度面市，形成“老地塊新開發(fā)”的獨(dú)特市場定位，該項(xiàng)目所屬地塊于2007年完成供地。

從項(xiàng)目的規(guī)劃信息了解到，東匯綠城·桂語蘭庭二期三期的占地就達(dá)到70畝，約670戶。容積率2.0(基本達(dá)到剛改和準(zhǔn)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。)

根據(jù)海口自然資源和規(guī)劃局2024年第二季度存量住宅用地公示，該項(xiàng)目所屬地塊于2007年完成供地，至今仍有2.833公頃未開發(fā)住宅用地。換算，也只有52年的土地使用年限。

而二期產(chǎn)品則是收官之戰(zhàn)。

此次即將開盤的三期僅規(guī)劃兩棟住宅樓共141套房源，在整體開發(fā)版圖中堪稱“袖珍地塊”。

此次綠城的加入，真的標(biāo)志著該地塊從早期剛需定位向高端改善的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？

從區(qū)位來說，項(xiàng)目的位置確實(shí)是一個短板之一，直線距離海口傳統(tǒng)商業(yè)中心（如國貿(mào)、解放西）約18公里，駕車通勤需40-50分鐘（高峰期可達(dá)1小時），與"主城區(qū)30分鐘生活圈"存在明顯時間差。

項(xiàng)目周邊仍存在待開發(fā)地塊（如西側(cè)200米處為未平整空地），北側(cè)粵海大道作為貨運(yùn)主干道。若單純依賴免稅城單一配套支撐價值體系，確顯單薄 在教育、醫(yī)療、日常商業(yè)等基礎(chǔ)配套的成熟度差距，以及傳統(tǒng)主城區(qū)客群的地緣心理壁壘。

從地理空間布局看，項(xiàng)目雖隸屬于西海岸規(guī)劃范疇，但其具體坐標(biāo)已突破核心開發(fā)圈層——地處粵海大道以西約800米，直線距離海口火車站僅1.2公里，處于西海岸片區(qū)“東強(qiáng)西弱”開發(fā)梯度的最西端。

可以說項(xiàng)目并沒有享受到西海岸的醇熟配套。

以豪宅標(biāo)準(zhǔn)入市，其實(shí)東匯綠城?桂語蘭庭的規(guī)劃，對于普通住宅市場還是有所升級。

房哥第一次來到項(xiàng)目的時候，還是被里面的裝標(biāo)給震撼到，至少別人的“用料”還是給足了門面。

比如在建筑立面設(shè)計上，項(xiàng)目采用公建化外立面標(biāo)準(zhǔn)，以天然石材基座+ LOW-E中空玻璃幕墻的組合，構(gòu)建兼具美學(xué)價值與實(shí)用性能的建筑界面。

在入戶門口處，安裝了一個狄耐克智能管家，也是全屋智能設(shè)備控制中樞更是智慧社區(qū)與智慧家庭的聯(lián)通樞紐，一體化集中控制,能夠讓居家中的控制開關(guān)變得更加簡潔。

全屋機(jī)電系統(tǒng)采用日立中央空調(diào)，在廚房交付標(biāo)準(zhǔn)上，配備了德系油煙機(jī)，智能抽濕烘干洗碗機(jī)以及微蒸一體機(jī)，等等。

不過三期只有兩棟住宅樓棟組成，小區(qū)的園林設(shè)計頗為美感，但是配套規(guī)劃還是有限，有圖片可以看出，利用的空間并不是很大。整個范圍偏向于文藝，但一些日常活動空間就幾乎沒有了。

價高，區(qū)位不占據(jù)優(yōu)勢，或許導(dǎo)致了項(xiàng)目去化率真的一般，降價也許是無奈之舉。

房哥特意搜了一下備案情況，已經(jīng)開盤大半年的三期產(chǎn)品，銷售率不到5%。

從上圖可以看出，諸多房源仍顯示為可售狀態(tài)，值得一提的是，這些房源也處于預(yù)抵押狀態(tài)。

從當(dāng)時的來勢洶洶，但也經(jīng)歷了大半年時間的無人問津，房哥一直覺得項(xiàng)目的定位可能有所走偏。

且不說它的質(zhì)量和交付標(biāo)準(zhǔn)，一味的抬高價格，并不能就凸顯了豪宅的定義，至少，也要能讓置業(yè)者承受的起。

這個價格，可能已經(jīng)來到剛需房的水準(zhǔn)，但又有誰會在這個位置，以剛需的身份去置業(yè)呢？畢竟，項(xiàng)目的學(xué)位劃分，也并沒有優(yōu)勢。

怎樣，小伙伴會考慮這個樓盤嗎，加群一起探討一下！