文/十一弟

最近，央企中交在廣州有一個新盤，準備入市——

中交·天翠。

上個月，這個項目就已經取得了預售許可，總共224套房。

但一直拖了半個多月，它還沒有對外正式開盤。

中交·天翠正在試探市場風向，對外放出來的吹風價，介于5.2萬/平米~5.8萬/平米。

沒人知道，這個價格會不會有人愿意買單，中交自己都有點拿捏不住。

天翠項目的開發主體，是一家名為“廣州中睿置業有限公司”的企業——

它由中交房地產集團持股80%，廣州交投集團持股20%。

中交集團是國資委批準的以房地產開發為主業的16家央企之一。

而中交房地產，就是中交集團旗下負責房地產業務的核心平臺。

中交房地產控制著兩家上市企業——

一家是港股上市的綠城中國，2015年從宋衛平手上收購而來；

另一家是A股上市的中交地產，嫡出于中交集團。

過去幾年里，盡管中交房地產是綠城的第一大股東，也將其作為子公司合并報表。

但它對綠城的掌控，一直若即若離，長期放權給了張亞東為首的一幫職業經理人。

今年，中交房地產已經對綠城勒緊了韁繩——

它最近把張亞東從一把手的位置拿掉了，派駐了自己人上位掌權。

一直以來，中交房地產對綠城控股不控權的局面，從今年開始將徹底扭轉。

長年由中交房地產牢牢掌控的中交地產，是一個扶不起的阿斗。

背靠著母公司中交集團如此深厚龐大的資源，要錢有錢，要人有人，要地有地。

過去二十年里，如果賣力好好干的話，中交地產完全可以發展成為另一個版本的中海地產。

但這一手好牌，硬是讓它打得稀爛。

去年，中交地產的營收規模183億，減少了45%。

凈虧損將近52億，虧損面比2023年又擴大了兩倍以上。

巨額虧損之后，中交地產已經資不抵債，凈資產為負。

它被深交所披星戴帽，實施了退市警示風險，從“中交地產”變成了“*ST中地”。

中交地產已經連續兩年虧損，2023年虧損了16億，去年虧損了52億。

僅這兩年時間，它就虧掉了68億。

十一弟查了下，過去十年來，中交地產一直維持在盈利狀態，賺到手的利潤，加起來大約26億。

也就是說，這十年間，它在最近兩年的虧損，把前八年的利潤都填進去，還差著一大截。

在拿地眼光和投資布局上，中交地產出了大問題——

2023年，它名下開發項目計提的資產減值，使其損失掉了13億利潤；

去年，它計提的存貨減值，更是丟掉了35億利潤。

在房地產行業，開發項目計提資產減值——

主要由于開發商在前期拿地時，地價過高，以及布局在了房價大跌的城市。

十一弟查了下，2022年，中交地產拍了11塊地，總地價超過234億。

它拿地的城市，集中在臺州、常熟、武漢、成都、廈門、長沙、合肥。

那一年，中交地產的銷售規模459億，相當于有一半以上的銷售額，用于買地了。

到了2023年，它的拿地力度，迅速回撤收縮，全年只在成都、合肥拍了兩塊地，總地價不到28億。

去年，中交地產已經全面叫停拿地，一整年下來，在土地市場上顆粒無收，再也沒有出手了。

去年八月份，位于廣州海珠區的中交·天翠地塊掛牌時，中交地產專門發了一個公告——

《放棄相關項目商業機會的公告》。

它決定不參與摘牌天翠地塊，而是由控股股東中交房地產出面拿地開發。

作為中交房地產旗下唯一的A股上市平臺，中交房地產要規避與中交地產的同業競爭。

如果有房地產業務機會，中交房地產應該主動回避，讓給中交地產。

結果，現在中交地產的財務業績拉胯，它沒有能力、也沒有意愿繼續拿地了。

中交系的房地產投資機會，中交地產反而甩給了控股股東中交房地產。

去年一整年，中交地產主要在做一件事——

去庫存、抓回款。

去年，中交地產的銷售額156億，減少了將近六成。

現在為其貢獻銷售回款的樓盤，都是之前拿地開發的存量項目。

既然虧損局面已定，那就趕緊抓銷售和回款，別讓現金流崩掉。

這幾年，中交地產的財務壓力也很大——

到去年，它手上的現金資源大約86億，比年初減少了三成左右。

去年底，中交地產背負的有息債務，超過了576億。

其中，接下來一年內需要償還的短期債務，就接近232億。

這意味著，中交地產手上的現金資源，根本覆蓋不了短期債務，存在著巨大的資金缺口。

作為上市公司控股股東，中交房地產的資金實力很雄厚。

到去年，它向中交地產輸送了至少168億資金。

即便背靠超級央企，出身天賦異稟，還有大股東源源不斷地輸送資金。

中交地產依然干砸了攤子——

巨額虧損、資不抵債、財務壓力、規模收縮。

作為中交系房地產業務上市平臺，原本中交·天翠的拿地開發，應該由中交地產來負責操盤，現在卻只能被迫甩給控股股東。

對中交房地產來說，上市平臺砸爛了攤子，成了包袱，自顧不暇，甚至拿地開發的主營業務，還要甩包給自己。

那么，中交地產還有存在的必要嗎？

從去年下半年開始，中交房地產已經對中交地產的核心管理層，進行了一輪大調整。

連同上市公司的一把手在內，中交地產的四名董事、兩名副總裁，都已經集體辭職退任。

年初，中交地產決定進行資產重組——

它打算將房地產開發業務從上市公司置出，以現金交易的方式，轉讓給控股股東中交房地產。

去年，中交地產的主營業務里，開發業務營收占比94%。

把開發業務移出后，上市公司就只剩下了物業管理、商業運營等輕資產業務，營收體量大約10億出頭。

開發業務巨額虧損，將其移出上市公司，這可能是中交地產嘗試扭虧的唯一途徑。

出身顯貴、天賦異稟的央企太子爺，竟然淪落到靠資產重組來保殼的地步。

接下來，中交系的房地產業務，將盡歸中交房地產名下，它需要重新進行排列組合。

但中交房地產的業務整合，挑戰很大——

嫡出的中交地產，一手扶持起來，傾盡所有，結果根本不爭氣，干成了爛攤子；

半路接盤的養子，關系微妙，中交想要個能給自己養老兜底的好大兒，但綠城其實只想認個有名分的干爹。

現在對綠城實現了控股又控權，但長期以來，中交房地產當慣了甩手掌柜。

一直由職業經理人掌控的綠城，針插不進、水潑不進，利益錯綜復雜，中交房地產應該如何管理這家千億房企？

開發業務置出以后，中交地產大概率會迅速扭虧，也能保殼。

但左手倒右手，開發業務轉讓到中交房地產手上，它又要如何來收拾消化這個爛攤子。

中交的房地產業務，還要繼續做嗎？

一切問題，其實都回到了源頭——

這么高的起點，這么好的資源，怎么就扶不起來呢？