上個禮拜，惠州金山湖奧體板塊惠南學校的學區，出現一套140平房源掛牌才155萬，單價算起來才11000元/平，掛牌之后，好多中介帶客戶看房，到周末該房源就成交了！

前后不用一個禮拜的時間。

這套房源還是中間樓層，按照我們業內人來說筍到沒朋友。好房源不等人，其實在二手房市場體現得更淋漓盡致。

為什么說很筍？

那樓盤的大戶型房源，成交價都要15000元/平！

所以可以歸為特殊案例，也是很筍。

通過實際帶看來說，在二手房市場里，剛需房源價格卷到不行，反而大戶型改善型價格會堅挺些。

（一）

以惠州第一中學附屬金山湖學校的學區房為例子。在這片區里，龍湖天宸原著是大社區，但房產 證沒滿兩年要交5.3%的增值稅，又加上曾經是新房階段單價都要15000元/平，所以整個社區成交量并不高。目前94平房源成交價在12000元/平，隨著戶型越大成交單價就越高，146平房源成交價也要14000元/平，也就是說至少200萬。

那以一般考慮學區房剛需來說，凱旋城七期就是片區里最便宜的社區，房源只有88和118平兩種， 88平房源總價才70-80萬一套，單價才8字頭。

夾在中間的 中駿雍景灣可上可下，126平房源入戶雖然斜門，以南區為例子，掛牌房源才幾套，而且都要12000元/平。

由此類推， 同屬于整個片區里翠竹學校學區的天 中洲天御二期，93平房源成交價也是8千多，122平乃至138平價格才能過萬，有套138平成交170萬！

雖然二手房房價跌了，但在跌幅之中，剛需戶型和大戶型有著明顯的劃分，差距有時會很大。

（二）

回到新房市場，同個小區里剛需戶型比重肯定大，但是與大戶型之間的單價相差并不大。

所以在房貸利率3.0%，首付比例低至15%的情況下，更多的購房者會選擇一步到位。

北站新城的金裕星河丹堤相關人員告訴房姐，這段時間120平房源好賣。梵高的花園在降價的同時，最先沒房是147平以上房源。

金山新城馬安片區，前兩天鉑鉆花園又搞新動作，房源都是96平，已經多次調整營銷方案，136平沒幾套了。就在一次次降價活動時，其實都是為了賣96平房源。

再到隆生鹿江花園、 德威江譽城五期這種140-180平大戶型房源成交反而好些。

留下在市場互相廝殺都是純粹剛需盤，那些大戶型客群在市場上反而精準。

（三）

在這樣市場環境下，改善型客戶愿意把剛需戶型低價賣掉，然后買套更好的房源。

有位工作穩定的粉絲，沒想到三胎出來了，近期考慮五房單位，要求150平甚至更大房源，這樣住得舒服些，他的首先考慮是品質生活。

而我們剛需購房者，更多考慮價格。但在剛需市場里房源價格卷得太夸張，購房者又會望而卻步。

很多時候，卷到底，死的也是自己。

當然，無論怎么樣市場，購房需求的存在，房企怎么動作都能找到自己的目標人群，或多或少的問題。

就如跟惠州房姐團隊帶看房的客戶，也是如此，或多或少，其實都是對房姐的認可。

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