建發金茂觀宸是豐臺新宮板塊一個非常火的樓盤，產品力很強，不得不說豐臺的新房是真的非常卷，這個盤開盤之前我去看的，當時還沒進渠道，有個群友想去看房被我攔下了，我說你先等等進了渠道以后再去看，到時候能返傭，果然，開盤自己賣了一波以后上渠道了，所以大家去看新房之前先別急，可以先來問問我，有時候比較好的但是又不是非常熱的像功德寺永豐南那樣的盤開發商會自己先賣一波，才上渠道，大家不用那么著急去售樓處，功德寺永豐南開盤售罄的這種非常少見。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房塊分析。

看完建發金茂觀宸我又去看了朝陽十八里店的中海朝陽one和小紅門的中海時光之境，一對比更覺得觀宸確實產品力足夠好，下面咱們就來介紹一下建發金茂觀宸這個盤的情況，目前是網簽了59套，網簽均價7.9w，看看建發金茂觀宸8w的均價值不值得買。

這篇文章會從地理位置及交通、商業、醫療、公園、學校等配套介紹、項目基本信息、園林、戶型及樣板間裝配標準、缺點及競品分析等各方面，做一個綜合的分析，讓大家對這個項目有一個詳細的了解，看看這個盤8w的單價值不值。文章最后有我的微信二維碼，想在北京買房的小伙伴都可以加我，新房、二手房、剛需、學區我都有研究，歡迎大家跟我交流。

1、地理位置及交通

距新宮地鐵站約300米，名副其實的地鐵盤雙地鐵線4/19號線，2條北京含金量極高地鐵，5站直抵金融街，6站可達麗澤商務區。

三橫——四環路、五環路、京良路

四縱——京開高速、槐房西路、南中軸路、新機場高速路

四軌——地鐵4號線、19號線、L5(規劃中)、L6號線（規劃中）

2、商業配套

挨著萬達廣場（槐房店）、豐臺大悅春風里，購物逛街非常方便。

離薈聚購物中心、宜家、山姆會員店（西紅門店）、BHG Mall北京華聯公益西橋購物中心、豐臺萬達廣場、銀泰百貨、花鄉奧萊村、鴻坤廣場、世界之花假日廣場這些都不遠

3、教育

教育就不多說了，有學校可以上學，關注學區的就別考慮了。

北京槐房藝術幼兒園、建華實驗幼兒園、槐房小學（并入錢學森教育集團）、天悅壹號中學（建設中，并入北京十二中教育集團）、北京教育科學研究院豐臺學校（并入錢學森教育集團）、南苑中學、北京金融街潤澤學校、北京十八中學分校區、和義學校等

4、醫療

這附近沒有離得特別近的特別好的三甲醫院，都有點距離，醫療配套一般，周圍的醫院有北京博愛醫院、北京航天總醫院、天壇醫院、南苑醫院、北京豐臺右安門醫院、豐臺中醫醫院等。

5、公園

這塊的公園是非常豐富的，南苑森林濕地公園、槐新公園、海子公園、世界花卉大觀園、桃苑公園、和義公園、南苑公園、北京國際露營公園等很多。

6、項目基本信息

開發商：建發（持股64%）+金茂（持股36%），本來都想拿地，然后倆人一合作，底價拿下，兩大開發商的口碑都是很好的

項目地址：豐臺區槐房西路建發金茂·觀宸

區域板塊：北京豐臺區新宮板塊

產權年限：70年

總占地面積: 約3.04萬㎡

地上建筑面積：約6.08萬㎡

容積率：約2.0

綠化率：約30%

樓棟規劃：6F/7F/9F/10F/11F低密洋房，15F/17F/18F闊景小高，共11棟住宅樓

梯戶比：洋房1梯2戶、小高2梯2戶

產權面積：建面約110-165平三居至四居室

總戶數：479戶

樓面價：4w

指導價：8.3w

容積率：2.0

物業費：7.92元

交付標準：精裝修

交房時間：2027年10月31日

得房率：85%-91%

觀宸的園林造景及建筑風格是偏宋代風格的，很有古典韻味。

大門是溯源御筆丹青瑰寶《瑞鶴圖》，約63米長恢弘尺度（含沿街展示面），大面積采用萬元級艾倫藍、藍翡翠奢石妝點門庭，很氣派。

門庭傳承中式歸家禮序——五級云階、華紋地雕，步步生蓮；迎客古松、麒麟守宅，福澤綿長；漆畫大師純手工定制《千里江山圖》迎門

下面是實拍，跟效果圖差不多，一看就知道是豪宅

立面采用四向鋁板為主，寬景玻璃+局部涂料+首層局部石材，提取五大宋代建筑元素版引檐、方格掛?、避風?、擗簾桿、鉤窗闌檻，融入建筑肌理。

觀宸園林以《西園雅集圖》為藍本，一園兩軸，山水九境。還原《清明上河圖》市井意趣，約1500㎡水景，九亭八水，移步易景。

園林造景也很講究，古松、國槐、海棠、銀杏、柿樹都有講頭。

復刻【艮岳】神韻名石，選太湖奇石為園林造景，置石疊峰。

2000平米雙會所，下沉庭院雅集會所-瑜伽、恒溫泳池、健身、私宴等；架空層泛會所-全齡書吧、藝術空間、棋牌室等

7、戶型圖及樣板間裝配

111平三居南向陽臺面積贈送一半，北向設備平臺全贈送，實際得房率88%，下面的圖中，黃色部分都是贈送面積

然后來說一下樣板間的一個情況，這個盤最讓我心動的就是他的樣板間的裝配，非常棒，單就產品來說看完建發觀宸再去看別的同價位的盤，可能就有種失落感。我看的是最小的111平的，大戶型的樣板間更棒。

建筑面積約150㎡以上戶型臻配華為（或同檔次品牌）智能系統，博洛尼（或同檔次品牌）櫥柜、德國AEG（或同檔次品牌）廚電、杜拉維特（或同檔次品牌）智能馬桶、漢斯格雅（或同檔次品牌）潔具。

鑄鋁鋼木復合門

衛生間用的白綠色的石材，恒溫花灑是漢斯格雅的，馬桶是杜拉維特，美妝冰箱都安排上。

所有的柜子都有仿鱷魚皮的飾面皮革包裹

懸浮吊頂，大落地窗

奢石電視背景墻

臥室

地面是巖板的，沒有一塊磚，大戶型用的是石材，品質更好

廚電用的德國的AEG

總之吧，做的很用心，裝標很高。

8、缺點及競品，8w值不值？

然后咱們再來說說缺點和競品分析，看看8w的這個價格值不值得。

1、首先就是新宮這個板塊周圍的一個情況，見下圖，方框中的都是高端商品房小區，圓框里的都是回遷房，項目緊挨著龍門醋廠，據說后面可能會騰退。

下面是項目周圍情況的一個實拍

2、新宮這個板塊沒有什么產業支撐，這塊的受眾主要是來源于19號線，而且這邊的新房不少

3、除了商業和地鐵，其他配套比較一般

4、小戶型臨街，有的采光影響嚴重，選房的時候需要注意噪音和采光

5、競品比較多，周圍的新房比如森宇天成賣的一般，當然森宇天成其實不算觀宸的競品，但是豐臺的供地比較多，比如豐臺科技園的中建云鏡、北京隅西頌等等，這基本上算同一檔次的，大家都會進行對比，甚至還有麗澤那邊的新房，可選的新房很多。

然后咱們再說一下8w的單價值不值？

其實觀宸最直接的對比就是建發璟院，兩個無論是在地段、開發商還是定價上都比較一致，璟院是23年3月份開盤的，開盤時間是樓市還比較熱的時候，價格賣的也比較好，用了大半年的時間就基本清盤，網簽均價7.9w，和觀宸基本上是一樣的

但是璟院的樓面價4.9w，觀宸的樓面價只有4w，這中間差了9k，當然了觀宸的產品力更強，網簽價一樣，璟院的業主受到了背刺，綜合考慮樓市下行、觀宸的產品力更強、觀宸的樓面價比璟院還便宜了9k，那么您覺得8w的單價值不值呢？

這個盤還有挺多有意思的點，不多說了

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