建發(fā)金茂觀宸是豐臺(tái)新宮板塊一個(gè)非常火的樓盤(pán)，產(chǎn)品力很強(qiáng)，不得不說(shuō)豐臺(tái)的新房是真的非常卷，這個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)之前我去看的，當(dāng)時(shí)還沒(méi)進(jìn)渠道，有個(gè)群友想去看房被我攔下了，我說(shuō)你先等等進(jìn)了渠道以后再去看，到時(shí)候能返傭，果然，開(kāi)盤(pán)自己賣了一波以后上渠道了，所以大家去看新房之前先別急，可以先來(lái)問(wèn)問(wèn)我，有時(shí)候比較好的但是又不是非常熱的像功德寺永豐南那樣的盤(pán)開(kāi)發(fā)商會(huì)自己先賣一波，才上渠道，大家不用那么著急去售樓處，功德寺永豐南開(kāi)盤(pán)售罄的這種非常少見(jiàn)。

《深度思考的買房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房塊分析。

看完建發(fā)金茂觀宸我又去看了朝陽(yáng)十八里店的中海朝陽(yáng)one和小紅門(mén)的中海時(shí)光之境，一對(duì)比更覺(jué)得觀宸確實(shí)產(chǎn)品力足夠好，下面咱們就來(lái)介紹一下建發(fā)金茂觀宸這個(gè)盤(pán)的情況，目前是網(wǎng)簽了59套，網(wǎng)簽均價(jià)7.9w，看看建發(fā)金茂觀宸8w的均價(jià)值不值得買。

這篇文章會(huì)從地理位置及交通、商業(yè)、醫(yī)療、公園、學(xué)校等配套介紹、項(xiàng)目基本信息、園林、戶型及樣板間裝配標(biāo)準(zhǔn)、缺點(diǎn)及競(jìng)品分析等各方面，做一個(gè)綜合的分析，讓大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)詳細(xì)的了解，看看這個(gè)盤(pán)8w的單價(jià)值不值。文章最后有我的微信二維碼，想在北京買房的小伙伴都可以加我，新房、二手房、剛需、學(xué)區(qū)我都有研究，歡迎大家跟我交流。

1、地理位置及交通

距新宮地鐵站約300米，名副其實(shí)的地鐵盤(pán)雙地鐵線4/19號(hào)線，2條北京含金量極高地鐵，5站直抵金融街，6站可達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)。

三橫——四環(huán)路、五環(huán)路、京良路

四縱——京開(kāi)高速、槐房西路、南中軸路、新機(jī)場(chǎng)高速路

四軌——地鐵4號(hào)線、19號(hào)線、L5(規(guī)劃中)、L6號(hào)線（規(guī)劃中）

2、商業(yè)配套

挨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（槐房店）、豐臺(tái)大悅春風(fēng)里，購(gòu)物逛街非常方便。

離薈聚購(gòu)物中心、宜家、山姆會(huì)員店（西紅門(mén)店）、BHG Mall北京華聯(lián)公益西橋購(gòu)物中心、豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀泰百貨、花鄉(xiāng)奧萊村、鴻坤廣場(chǎng)、世界之花假日廣場(chǎng)這些都不遠(yuǎn)

3、教育

教育就不多說(shuō)了，有學(xué)校可以上學(xué)，關(guān)注學(xué)區(qū)的就別考慮了。

北京槐房藝術(shù)幼兒園、建華實(shí)驗(yàn)幼兒園、槐房小學(xué)（并入錢學(xué)森教育集團(tuán)）、天悅壹號(hào)中學(xué)（建設(shè)中，并入北京十二中教育集團(tuán)）、北京教育科學(xué)研究院豐臺(tái)學(xué)校（并入錢學(xué)森教育集團(tuán)）、南苑中學(xué)、北京金融街潤(rùn)澤學(xué)校、北京十八中學(xué)分校區(qū)、和義學(xué)校等

4、醫(yī)療

這附近沒(méi)有離得特別近的特別好的三甲醫(yī)院，都有點(diǎn)距離，醫(yī)療配套一般，周圍的醫(yī)院有北京博愛(ài)醫(yī)院、北京航天總醫(yī)院、天壇醫(yī)院、南苑醫(yī)院、北京豐臺(tái)右安門(mén)醫(yī)院、豐臺(tái)中醫(yī)醫(yī)院等。

5、公園

這塊的公園是非常豐富的，南苑森林濕地公園、槐新公園、海子公園、世界花卉大觀園、桃苑公園、和義公園、南苑公園、北京國(guó)際露營(yíng)公園等很多。

6、項(xiàng)目基本信息

開(kāi)發(fā)商：建發(fā)（持股64%）+金茂（持股36%），本來(lái)都想拿地，然后倆人一合作，底價(jià)拿下，兩大開(kāi)發(fā)商的口碑都是很好的

項(xiàng)目地址：豐臺(tái)區(qū)槐房西路建發(fā)金茂·觀宸

區(qū)域板塊：北京豐臺(tái)區(qū)新宮板塊

產(chǎn)權(quán)年限：70年

總占地面積: 約3.04萬(wàn)㎡

地上建筑面積：約6.08萬(wàn)㎡

容積率：約2.0

綠化率：約30%

樓棟規(guī)劃：6F/7F/9F/10F/11F低密洋房，15F/17F/18F闊景小高，共11棟住宅樓

梯戶比：洋房1梯2戶、小高2梯2戶

產(chǎn)權(quán)面積：建面約110-165平三居至四居室

總戶數(shù)：479戶

樓面價(jià)：4w

指導(dǎo)價(jià)：8.3w

容積率：2.0

物業(yè)費(fèi)：7.92元

交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修

交房時(shí)間：2027年10月31日

得房率：85%-91%

觀宸的園林造景及建筑風(fēng)格是偏宋代風(fēng)格的，很有古典韻味。

大門(mén)是溯源御筆丹青瑰寶《瑞鶴圖》，約63米長(zhǎng)恢弘尺度（含沿街展示面），大面積采用萬(wàn)元級(jí)艾倫藍(lán)、藍(lán)翡翠奢石妝點(diǎn)門(mén)庭，很氣派。

門(mén)庭傳承中式歸家禮序——五級(jí)云階、華紋地雕，步步生蓮；迎客古松、麒麟守宅，福澤綿長(zhǎng)；漆畫(huà)大師純手工定制《千里江山圖》迎門(mén)

下面是實(shí)拍，跟效果圖差不多，一看就知道是豪宅

立面采用四向鋁板為主，寬景玻璃+局部涂料+首層局部石材，提取五大宋代建筑元素版引檐、方格掛?、避風(fēng)?、擗簾桿、鉤窗闌檻，融入建筑肌理。

觀宸園林以《西園雅集圖》為藍(lán)本，一園兩軸，山水九境。還原《清明上河圖》市井意趣，約1500㎡水景，九亭八水，移步易景。

園林造景也很講究，古松、國(guó)槐、海棠、銀杏、柿樹(shù)都有講頭。

復(fù)刻【艮岳】神韻名石，選太湖奇石為園林造景，置石疊峰。

2000平米雙會(huì)所，下沉庭院雅集會(huì)所-瑜伽、恒溫泳池、健身、私宴等；架空層泛會(huì)所-全齡書(shū)吧、藝術(shù)空間、棋牌室等

7、戶型圖及樣板間裝配

111平三居南向陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送一半，北向設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送，實(shí)際得房率88%，下面的圖中，黃色部分都是贈(zèng)送面積

然后來(lái)說(shuō)一下樣板間的一個(gè)情況，這個(gè)盤(pán)最讓我心動(dòng)的就是他的樣板間的裝配，非常棒，單就產(chǎn)品來(lái)說(shuō)看完建發(fā)觀宸再去看別的同價(jià)位的盤(pán)，可能就有種失落感。我看的是最小的111平的，大戶型的樣板間更棒。

建筑面積約150㎡以上戶型臻配華為（或同檔次品牌）智能系統(tǒng)，博洛尼（或同檔次品牌）櫥柜、德國(guó)AEG（或同檔次品牌）廚電、杜拉維特（或同檔次品牌）智能馬桶、漢斯格雅（或同檔次品牌）潔具。

鑄鋁鋼木復(fù)合門(mén)

衛(wèi)生間用的白綠色的石材，恒溫花灑是漢斯格雅的，馬桶是杜拉維特，美妝冰箱都安排上。

所有的柜子都有仿鱷魚(yú)皮的飾面皮革包裹

懸浮吊頂，大落地窗

奢石電視背景墻

臥室

地面是巖板的，沒(méi)有一塊磚，大戶型用的是石材，品質(zhì)更好

廚電用的德國(guó)的AEG

總之吧，做的很用心，裝標(biāo)很高。

8、缺點(diǎn)及競(jìng)品，8w值不值？

然后咱們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)缺點(diǎn)和競(jìng)品分析，看看8w的這個(gè)價(jià)格值不值得。

1、首先就是新宮這個(gè)板塊周圍的一個(gè)情況，見(jiàn)下圖，方框中的都是高端商品房小區(qū)，圓框里的都是回遷房，項(xiàng)目緊挨著龍門(mén)醋廠，據(jù)說(shuō)后面可能會(huì)騰退。

下面是項(xiàng)目周圍情況的一個(gè)實(shí)拍

2、新宮這個(gè)板塊沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)支撐，這塊的受眾主要是來(lái)源于19號(hào)線，而且這邊的新房不少

3、除了商業(yè)和地鐵，其他配套比較一般

4、小戶型臨街，有的采光影響嚴(yán)重，選房的時(shí)候需要注意噪音和采光

5、競(jìng)品比較多，周圍的新房比如森宇天成賣的一般，當(dāng)然森宇天成其實(shí)不算觀宸的競(jìng)品，但是豐臺(tái)的供地比較多，比如豐臺(tái)科技園的中建云鏡、北京隅西頌等等，這基本上算同一檔次的，大家都會(huì)進(jìn)行對(duì)比，甚至還有麗澤那邊的新房，可選的新房很多。

然后咱們?cè)僬f(shuō)一下8w的單價(jià)值不值？

其實(shí)觀宸最直接的對(duì)比就是建發(fā)璟院，兩個(gè)無(wú)論是在地段、開(kāi)發(fā)商還是定價(jià)上都比較一致，璟院是23年3月份開(kāi)盤(pán)的，開(kāi)盤(pán)時(shí)間是樓市還比較熱的時(shí)候，價(jià)格賣的也比較好，用了大半年的時(shí)間就基本清盤(pán)，網(wǎng)簽均價(jià)7.9w，和觀宸基本上是一樣的

但是璟院的樓面價(jià)4.9w，觀宸的樓面價(jià)只有4w，這中間差了9k，當(dāng)然了觀宸的產(chǎn)品力更強(qiáng)，網(wǎng)簽價(jià)一樣，璟院的業(yè)主受到了背刺，綜合考慮樓市下行、觀宸的產(chǎn)品力更強(qiáng)、觀宸的樓面價(jià)比璟院還便宜了9k，那么您覺(jué)得8w的單價(jià)值不值呢？

這個(gè)盤(pán)還有挺多有意思的點(diǎn)，不多說(shuō)了

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