手里的老舊步梯房別著急賣，新政策發布，3類房子或拆遷。

老舊小區近期再度成為互聯網熱議話題，部分年輕購房者正將目光轉向這些"老破小"。這些老破小社區，具備商業便利+總價低的優勢，符合一些大城市年輕人的需求。有的年輕人通過個性化改造實現居住升級，抖音老破小改造話題播放量已突破8億次，網友@改造小王，將上海徐匯區56㎡老公寓改造成復古loft的案例獲得超百萬點贊。 據貝殼研究院2023年數據顯示，北京、上海等一線城市35歲以下購房者中，選擇1990年前建成的老舊小區比例同比上升12%，核心驅動力是"低總價+好地段"的組合優勢（北京三環內老舊小區均價較同地段新房低42%）。

然而市場還有不同的聲音，畢竟老房子就像服役超期的車輛，總會有需要維修的地方。基礎設施的硬傷仍是阻礙老舊小區價值提升的關鍵，如何平衡個性需求與社區改造，成為城市更新中的新課題。安居客調研顯示，76%的潛在購房者對老舊小區持觀望態度，其中"硬件設施老化"成為首要顧慮（占比89%）。這不是個例，實地調查發現，北京朝陽區某1985年建成的社區存在典型問題：路面破損率達37%，綠化帶70%面積被違建占用，停車位缺口高達63%。更嚴峻的是，住建部2022年統計顯示，全國約38%的老舊小區處于無物業狀態，導致公共設施維修周期平均長達217天，垃圾分類實施率不足15%。

但是，業內人士表示，手頭有老舊小區的業主先別急著賣！最新政策風向顯示，您的老房子可能要"升值"了！新政策發布，3類房子或拆遷。

這么說，并不是空穴來風：2024年10月17日國家四大部門（住建部+自然資源部+央行+金融監管總局）聯合開會，官宣啟動新一輪"拆遷大禮包"——首批35個城市將推行貨幣化安置（就是給錢讓拆遷戶買房）。2024年11月15日，這個政策升級為全國300城覆蓋，這意味著您家老房子被劃入拆遷范圍的概率又提升了。

2025年，不少城市積極響應。鄭州市自然規劃局發布了2025年征收土地公告，其中牽涉到惠濟區、管城區、金水區等區域。諸暨市計劃在主城區實施房屋征收建筑面積80萬㎡。 2025年4月，廣州、梅州等地發布拆遷公告，涵蓋交通建設、生態保護等多個領域。

根據深圳、廣州等先行城市的經驗（詳見兩地城市更新條例），這三類房子最可能中獎：

1. 房齡超20年的預制板樓房。

住建部2022年《“十四五”住房發展規劃》明確要求，加快淘汰“預制板結構”老舊住房，因這類建筑普遍存在抗震性不足、結構老化等問題。比如北京1980年代建的"筒子樓"就是這類建筑，過去建造技術不發達，預制板樓房是當時樓市發展的產物，但現在，建造技術今非昔比，鋼混結構普及，預制板樓房存在結構老化、漏水問題，更嚴重的是，一旦發生地震，將會給群眾生命安全帶來危害。

2. 位于重點規劃區域的危舊房。

自然資源部《2023年城市更新行動指南》提出，優先改造“影響城市功能提升”的片區，如地鐵沿線、商務區、重點景觀帶等。城市重點板塊的土地價值高，如果讓老舊小區占據重要地段，顯然不符合城市長遠發展利益。相關部門更愿意通過拆遷騰挪空間，引入產業或公共設施，帶動區域升級。這類房子在一二線城市居多，比如上海黃浦區部分里弄房屋就屬于這類房屋，占據重要地段，影響城市未來發展。廣州黃埔科學城擴建，2023年拆除沿線老舊村屋，補償標準3.6萬元/㎡。

3. 影響重大工程建設的住宅。

《土地管理法》第45條規定，因“公共利益”需要（如修高鐵、學校、醫院等），可依法征收房屋。

比如杭州亞運會前拆建的鳳起東路沿線小區，受到亞運會項目的影響，沿線小區拆除符合公共利益，要知道，亞運會這種級別的體育賽事，不僅可以提升全民健身意識，還可以帶動固定資產投資，推動文化產業、體育產業、旅游業的發展，實現產業優化升級，帶來更多就業崗位。從拆遷部門的角度看，拆除沿線小區是以小投資拉動城市能級和國際化水平的提升，何樂而不為。

從以上信息可知，在城鎮化投資放緩的背景下，老舊小區改造雖然是大勢所趨，但老舊小區拆遷并非“隨機選擇”，而是基于安全、規劃和公共利益等多方面考量。如果您家有以上三類房子，別著急賣了。

最后：老舊小區業主如何應對？

1. 查政策：登錄當地住建局官網，查詢是否納入城市更新/棚改計劃。

2. 看規劃：關注地鐵、學校、醫院等重大工程是否涉及自家片區。

3. 等評估：若房子屬預制板結構或位于核心區，拆遷概率更高，勿急于低價出售。