廣東
出現在上個月番禺土地推介會的蓮花山浮蓮港灣畔地塊，詳細規劃公布了。
大量的商地以及影劇院用地被合并成一宗住宅用地，占地面積75283㎡，建筑面積82811.3㎡，容積率僅1.1。
之所以會聊這塊地，是因為它的地理位置堪稱“天選之地”。
西鄰礪江涌，東邊是浮蓮崗公園，依山傍水，用來打造改善產品具有絕佳的先天優勢。
而低至1.1的容積率，也意味著開發商可以規劃墅類產品和低密洋房的組合，很可能讓項目成為番禺豪宅市場的“新晉頂流”。
從規劃用途來看，“悠悠山水系”的定位已經明牌。結合地塊特質，小前線認為產品設計大概率會主打兩張牌：
第一張是“景觀牌”。
由于離江夠近，只要加上一定的坡度，便能實現大多戶數都能望江，搭配適當的旋轉角度，同時眺山望水也并非不可能。
考慮到當前番禺在售的別墅類產品不多，能臨江的更是鳳毛麟角，單憑這一點，應該也足以打動不少改善買家。
第二張是“文化牌”。
地塊緊鄰蓮花山，這里不僅是風景勝地，更是嶺南禪文化的象征。
△番禺蓮花山景區
若能將“蓮花意象”融入社區，再搭配新中式風格，很容易喚醒高凈值人群的文化認同感。
但話又說回來，項目所處的亞運城板塊，可能更被人熟知是作為“剛需天堂”，如果價格合適，剛需買家能否將其納入考慮范圍內呢？
答案恐怕是否定的。
剛需買家最看重的“學鐵商”三件套，這里一樣不占——
未配建學校，最近的地鐵站海傍站距離超過4公里，商業需要依賴亞運城的商業配套，如亞運城廣場等。
由此來看，項目的潛在客群其實主要也就分兩類：一是本地的改善客群，在熟悉的環境中實現居住條件的進階；二是主城區的高凈值人士，買一套用以度假。
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