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基本信息

地理位置：位于金山區(qū)東至杭州灣大道，南至龍堰路，西至海聚路，北至龍灣路。

開發(fā)商：由世界 500 強(qiáng)建發(fā)集團(tuán)旗下建發(fā)房產(chǎn)匠心打造6。

小區(qū)規(guī)模：總建筑面積約 26.26 萬(wàn)平方米，容積率 1.8，綠化率 35%，規(guī)劃 1417 戶高層住宅及洋房6。

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產(chǎn)品特色

建筑風(fēng)格：采用新中式建筑風(fēng)格，外立面融合飛檐翹角、鎏金斗拱等傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代玻璃幕墻技術(shù)，整體造型典雅大氣6。

景觀設(shè)計(jì)：以 “三進(jìn)五園” 為景觀脈絡(luò)，打造約 80 米中央景觀軸、三進(jìn)式歸家院落、五大主題園林，部分樓棟首層架空，設(shè)置禪意茶室、書畫展廳等泛會(huì)所空間6。

戶型面積：主推建面約 97-203㎡的 3-4 房，滿足不同家庭需求，所有戶型均為精裝交付，配備中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)，廚房采用方太五件套廚電系統(tǒng)，衛(wèi)浴選用科勒智能馬桶及漢斯格雅龍頭6。

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周邊配套8

商業(yè)配套：項(xiàng)目南側(cè)直線約 600 米處就是大型商業(yè)金山萬(wàn)達(dá)，總體量約 46 萬(wàn)方，集大型超市、餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物于一體，社區(qū)還規(guī)劃約 5000㎡底商。

醫(yī)療資源：直線距離復(fù)旦大學(xué)附屬金山醫(yī)院約 2.5 公里，配備三甲級(jí)診療服務(wù)，社區(qū)周邊規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

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教育資源：1 公里范圍內(nèi)覆蓋金山區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蒙山中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

生態(tài)休閑：項(xiàng)目東側(cè)毗鄰金山濱海公園，3 公里內(nèi)可達(dá)城市沙灘景區(qū)。

交通出行：距離金山鐵路金山衛(wèi)站約 3 公里，可直達(dá)上海南站，未來規(guī)劃中的市域鐵路南楓線將進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域連接，杭州灣大道、滬杭公路等主干道貫通，自駕至上海市區(qū)約 1 小時(shí)。

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金山是上海銷售最差的一個(gè)區(qū)，市區(qū)客關(guān)注度比較低，同時(shí)充斥著大量滯銷型項(xiàng)目，這就是我們一直測(cè)評(píng)不到金山的原因。但今天李想測(cè)評(píng)的是位于金山新城的建發(fā)·朗玥，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月能賣掉五六十套，是整個(gè)金山區(qū)賣得最好的。

它是一個(gè)18萬(wàn)方的中大型社區(qū)，容積率1.8，由97㎡到128㎡的小高層和132㎡-203㎡的洋房組成，近期新推134套小高層，均價(jià)3.11萬(wàn)元/㎡。綜合評(píng)級(jí)給到B+，B+在全市范圍內(nèi)只能算中等偏上，但是在金山它是妥妥的最高級(jí)。

接下來，我們從區(qū)位、產(chǎn)品、交易三大維度、12個(gè)細(xì)分項(xiàng)來詳細(xì)測(cè)評(píng)：

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區(qū)位評(píng)級(jí)B

區(qū)位評(píng)級(jí)B，其中，地理b，交通c，配套a，相鄰b。

站在市區(qū)客的角度看金山，夠遠(yuǎn)、夠偏，這里的房子性價(jià)比很差，你根本就不會(huì)將它納入購(gòu)買選項(xiàng)，所以，這里就是金山本地人的市場(chǎng)。

而站在他們的角度，金山新城就是本區(qū)最主流的選擇，朱涇次之。我們對(duì)金山新城的區(qū)位認(rèn)知是對(duì)以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為中心來進(jìn)行發(fā)散的，這里的教育、醫(yī)療配套都是自成一體、比較完善的。而我們今天測(cè)評(píng)的建發(fā)·朗玥距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只有800米，是目前區(qū)位最好的在售新房。

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產(chǎn)品評(píng)級(jí)B+

產(chǎn)品的評(píng)級(jí)B+，其中，規(guī)劃與排布b+，公區(qū)a，戶型b+，內(nèi)裝b。

建發(fā)深耕金山新城多年，對(duì)本地客群需求足夠了解。它規(guī)避了五六百萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的疊加別墅，在1.8容積率的情況下去做了總價(jià)更低的洋房+小高的混合社區(qū)，既符合市場(chǎng)需求，又提升了社區(qū)舒適度。

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我們都知道建發(fā)的產(chǎn)品以新中式園林為特色，洋房相比疊加，降低了建筑覆蓋率，釋放了更多的園林景觀空間，讓建發(fā)的長(zhǎng)處得以發(fā)揮，加之社區(qū)還有其他的共享空間，比如架空層泛會(huì)所，所以公區(qū)成為一大亮點(diǎn)，可以給到a。

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建發(fā)·朗玥效果圖

同時(shí)，我們認(rèn)為建發(fā)在戶型打造方面的優(yōu)勢(shì)在這個(gè)項(xiàng)目上也有所體現(xiàn)：第一，它設(shè)置了更多戶型更好的洋房產(chǎn)品；

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第二，它的戶型滿足了大面寬、短進(jìn)深的要求，108㎡和128㎡戶型做到四開間朝南，149㎡及以上戶型達(dá)到五開間朝南，通過電梯雙開門的方式贈(zèng)送獨(dú)立電梯廳，臥室飄窗也都做了。總的來說，以當(dāng)前金山的產(chǎn)品力標(biāo)準(zhǔn)而言，建發(fā)還是經(jīng)打的。

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交易評(píng)級(jí)B+

最后，交易評(píng)級(jí)給到B+，其中定價(jià)b+，供需d，競(jìng)品a+, 能力b+。

整個(gè)金山的供求表現(xiàn)是很差的，一共有6000多套的商品住宅庫(kù)存，按照每年2000套的銷售速率，也要三年才能完成去庫(kù)存。

造成滯銷的主要原因還是受到了反倒掛的拖累，我們覺得是不值的。

但是對(duì)于金山這么大的一個(gè)區(qū)域，它畢竟還是存有大量改善需求的。就像建發(fā)朗玥這個(gè)項(xiàng)目，在產(chǎn)品力達(dá)到了較高標(biāo)準(zhǔn)的前提下面，又在價(jià)格上面給予了大幅度的讓利，形成了香檳塔效應(yīng)，所以它是金山碩果僅存的旺銷項(xiàng)目。

不過，我依然建議郊區(qū)，不只是金山的購(gòu)房者，都應(yīng)該密切關(guān)注上海建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整政策。因?yàn)槲磥矶唐冢紖^(qū)有很大的概率，會(huì)有得房率更高的產(chǎn)品出現(xiàn)，并且價(jià)格不會(huì)較當(dāng)前有明顯上漲。所以，暫緩郊區(qū)購(gòu)房的行為，或許是你應(yīng)該考慮的。