2025年的法拍房市場，正上演一場“量漲價跌”的魔幻大戲。

NO.1|壹

二拍成交率攀升，成交價持續(xù)下跌

2025年一季度全國法拍市場掛拍各類法拍房源數(shù)量剃重后21.7萬套（包括成交、流拍、中止、暫緩、撤回），同比增加約1.4%。累計成交拍品數(shù)量約4.1萬套，增加約1.7%；而成交均價5131元/㎡，同比下降2.7%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

其實法拍房價格下跌一方面二手房市場依然處于回調(diào)期，尤其二三線城市，二手房價格還沒有止跌回穩(wěn)。另一方面是法拍房價格本來就比市場上房源價格便宜，且二拍成交率在不斷上升。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，法拍房二拍成交量超一半。一般情況下二拍價格要比一拍價格至少低10%以上，這也就是很多法拍房在一拍中流拍，在二拍成交率較高。

以目前阿里拍賣上巢湖嘉和花園一套房源為例，一拍起拍價格694560元，而在二拍中起拍價格555648元，直接降了13.89萬元。

廬陽區(qū)碧水蘭庭項目一套法拍房，二拍起拍價格與一拍相比下調(diào)了約21.8萬。

NO.2|貳

合肥雙學(xué)區(qū)房價格腰斬拍賣

2025年一季度法拍住宅房源中，合肥拍賣房源1022套，成交183套房源，清倉率17.9%，成交折價率74.8%，成交均價10787元/平方米，商業(yè)房源中，合肥拍賣房源663套，成交65套房源，清倉率9.8%，成交折價率68.2%，成交均價6663元/㎡。

在阿里拍賣上一套西園新村桂香里45幢703室，面積75.82㎡，一拍156萬，二拍142萬，二拍折合單價1.87萬/㎡，西園新村2021年成交單價3.89萬/㎡，相對于市場高峰期該套房源降價2萬/㎡。

該套房源位于蜀山老城黃金地段，三里庵商圈，周邊有國購廣場、之心城等成熟商業(yè)配套，同時緊鄰地鐵2號線，交通便利，旁邊即是安徽大學(xué)老校區(qū)，更重要的是該小區(qū)是西園新村小學(xué)和50中雙學(xué)區(qū)。

根據(jù)該小區(qū)最新成交價格來看，目前成交價格依然保持在2.8萬/㎡，而本套拍賣的房源折合均價約1.87萬/㎡，相當(dāng)于在市場價格上再次降價1萬/㎡，性價比較高，而且這套房源屬于商業(yè)拍賣，不存在風(fēng)險，與市面上在售二手房一樣。

NO.3|叁

合肥新房回暖VS二手冰凍

不僅法拍房價格下跌，合肥二手房市場價格一直持續(xù)下跌，同時與新房開始有回暖跡象。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價來看，合肥新房價格環(huán)比上漲0.2%，同比下跌4.9%。這是經(jīng)歷連續(xù)15個月下跌之后，合肥新房連續(xù)2個月環(huán)比上漲。

而合肥二手房價格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌了8.2%，這已經(jīng)是合肥二手房連續(xù)24個月下跌。

而作為合肥四大老城區(qū)的蜀山區(qū)，新房市場價格比較堅挺，從歷年成交均價來看，成交價格不斷上漲，尤其從去年開始價格上漲幅度較為明顯，這個也主要因為去年老城區(qū)一些高端樓盤拉高價格，比如招商天青臻境、綠城詠溪雲(yún)廬等。

另外從成交量來看，蜀山區(qū)從2023年開始市場出現(xiàn)回調(diào)，尤其去年市場下行明顯，主要是因為運河新城板塊受影響較大，而對于蜀山老城區(qū)來說，由于新房項目較少，整體影響并不大，目前蜀山老城區(qū)主要在售樓盤有綠城詠溪雲(yún)廬、城建星啟錦宸、晶宮山水拾光。

綠城詠溪雲(yún)廬以4-6F的低密度疊墅產(chǎn)品為主，容積率1.1，而且有大面積的落地窗和露臺設(shè)計。靠近董鋪水庫一側(cè)為四層，其他為六層，部分產(chǎn)品得房率可以做到120%左右，單價2.8-7.37萬/㎡。

核心優(yōu)勢：自然資源稀缺，直面董鋪湖，背靠大蜀山，三面環(huán)水，容積率僅1.1，是主城近幾年罕見的低密地塊。 產(chǎn)品設(shè)計上采用“現(xiàn)代形，東方意”理念，私家電梯入戶、270°轉(zhuǎn)角陽臺，超高得房率。 綠城重回合肥高端作品。

短板： 門檻極高，適合高凈值人群，適合追求湖山資源、注重資產(chǎn)保值的高端改善客群或收藏型買家。

晶宮山水拾光規(guī)劃為10-17F的小高層，戶型125-143m2，成交備案均價2.6萬/m2，價格比較穩(wěn)定。項目相對而言性價比高，董鋪湖板塊入門級改善盤，低密舒適，10-17層小高層設(shè)計，容積率1.8，居住密度適中。距地鐵2號線，通勤效率較為方便。

核心優(yōu)勢：區(qū)位紅利，鄰近綠城詠溪雲(yún)廬，共享董鋪湖生態(tài)資源及蜀山主城配套，項目滿分競品質(zhì)，緊鄰地鐵2號線，性價比較高。

短板：晶宮在合肥知名度有限，周邊競爭壓力，適合預(yù)算有限但希望入駐董鋪湖板塊的剛改客群。

城建星啟錦宸是蜀山區(qū)首個新規(guī)計容項目，戶型面積139-186㎡，實得面積率超90%，國企城建星啟高端系列之作。

核心優(yōu)勢：蜀山、高新交匯處，緊鄰地鐵2號線，在產(chǎn)品上，蜀山首個新計容全小高層社區(qū)，得房率高，部分樓棟退讓。

短板：北鄰長江西路高架，東鄰西二環(huán)，有一定的影響，適合蜀山本地改善客群，注重地段便利性但能接受環(huán)境瑕疵的購房者。

另外還有招商春和景明即將入市，是蜀山高科、蜀山城投拿地，招商代建，規(guī)劃16棟，5棟7F+9棟8F+2棟11F，共420戶。容積率1.2，戶型以115、132平為主，163平次之，209平戶型僅14套，很少見的純洋房小區(qū)。113m2放風(fēng)價300萬左右；132m2放風(fēng)價350萬左右；164m2放風(fēng)價500-550萬左右；209m2放風(fēng)價600-700萬左右。

NO.4|肆

結(jié)語

2025年的法拍房市場，是一場理性與貪婪的較量, 對買家而言緊盯二拍、變賣環(huán)節(jié)，優(yōu)先選擇無租賃、無債務(wù)糾紛房源； 尤其是學(xué)區(qū)房、地鐵房仍是“安全墊”，但需核算隱性成本。

2025年的拍賣市場，既是機遇場，也是風(fēng)險池。

信號一：核心城市資產(chǎn)抗跌性強，但非核心區(qū)法拍房或成“負(fù)資產(chǎn)”。

信號二：學(xué)區(qū)、商業(yè)配套成熟的房源是安全底線，遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊、非標(biāo)物業(yè)。

信號三：平臺保障（如“放心付”）和盡調(diào)能力決定撿漏成敗，盲目抄底恐致巨虧。

而相對于法拍來說，商業(yè)拍賣正在從“小眾游戲”升級為“主流賽道”，其透明、高效、普惠的特性，將成為未來房產(chǎn)交易的新常態(tài)。