最近兩年，上海樓市 最煎熬 的群體，無疑是房東。

　　一邊房價跌，一邊房租降，不管是賣房還是租房都破防。

　　23-24年兩年，上海樓市房價大盤普跌了三成，跌得狠的有五成，跌得少的也有兩成。

　　而房租也回到了2019年，還有進一步下挫的趨勢。

　　對于房東來講，房價下跌還不是最可怕的。最可怕的是，價格一降再降，房子卻遲遲賣不出去。

　　如今上海總體掛牌量已經超過21萬套，其中掛牌1年以上還沒賣掉的房子大有人在。

　　各種品類的房子都有，不乏房齡十年以內的次新好房。

　　包括好贊好房中也有很多掛牌一年以上賣不掉的存在。

　　雖然去年929新政救市后，房東的心態好轉了一些，甚至3月份有部分小區價格反彈。

　　但并不是所有房東都吃到了利好。

　　上海整體的掛牌價還在下跌，雖然跌勢放緩。

　　現在的上海房東，究竟怎么樣了？

　　上海多少房東，快要扛不住了。

　　剛需房房東還在割肉

　　總價500w以下的剛需房源，包括市區無xq老破小，郊區動遷房，遠郊商品房等等。

　　這些房子的房東依然在割肉賣房。

　　最核心的問題，就是掛牌量太大，競品太多，互相壓價。

　　更慘的郊區老破小， 降價都難找接盤俠。

　　這些低總價，地段偏，產品力不足的剛需房子，依然逃不過以價換量。

　　我們研究院統計了下，上海掛牌時間1年以上的房子， 分面積段來看，占比最高的就是60平以下尤其是50平以下的房子。

　　分總價段來看，占比最高的是500萬以下尤其是300萬以下的房源。

　　小面積，低總價，什么房子一目了然。

　　當然市場上成交主力也是以這類剛需房源為主。

　　一方面新政放松限購刺激了剛需下場，另一方面，原本想買800w房子的買家，下沉到了500w總價以內。

　　原本想買個次新房兼顧自住教育，后來想想買了個掛戶口的學區房。原因是不想給家庭財務太大壓力，或者不敢加杠桿。

　　樓市調整，讓買房人越來越 謹慎 。

　　現在的剛需買房人，都是貨比三家。差不多的房子哪家便宜買哪家，房東們只能互相壓價。

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　　次新房房東咬死不降價

　　對比剛需房房東，市區次新房的房東心態好，掛牌價高，咬死不降價，有的甚至還漲價了。

　　真實成交上，確實有一批房源相比去年最低點漲了，

　　比如大虹橋蟠龍天地一期，98平的3房2衛，2025年2月份成交價780萬，2024年12月成交價708萬，漲幅10%；

　　唐鎮仁恒東郊花園，134平的4房2衛，2025年2月成交價1188萬，2024年12月成交價1118萬；

　　還有聯洋，古美，這些板塊都有次新房成交價上漲。

　　但是，對于房東漲價，買家不買賬，以至于成交僵持了。

　　我們在一線觀察到，市面上800萬-1500萬這個總價段，最近一個月的成交量是真的少。

　　買房人和房東預期出現了偏差。

　　中產買房人，有點猶豫了。

　　整個置換鏈條來看，很多人老破小割肉賣了，沒動力沒膽量加杠桿買次新了。

　　要么持幣觀望，要么等新房。

　　而且相當一部分次新房小區，掛牌量并不少。

　　比如大寧小標桿，靜安府西區掛牌量超過50套，加上東區總的掛牌量接近100套，掛牌房源占比超過3%。

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　　二房東消失了

　　二房東，嚴格意義上不算房東，但既然冠上了一個房東的名頭，也順帶講一講。

　　這兩年上海房租下跌，空置期越來越長，讓二房東的收益直線下降。

　　數據顯示，上海房租已經回到2019年的水平，而房租高點同房價高點一樣，在2022年。

　　隨便在社交網絡上翻一翻，都能看到對房租下跌的討論：

　　二房東以前5000塊收的房子，裝修隔斷一下轉手能租8000-1w。

　　現在可能三個房間兩個空著，只有一個房間有租客，每個月只能收回3000塊，還不包含裝修損耗。

　　入場早的二房東底子厚還能撐著，前兩年高點收房的二房東，估計本都賠完了，就差卷款跑路了，像當年的蛋殼一樣。

　　市面上有人說，上海的二房東消失了70%，真實數據可能沒這么恐怖，但也大差不差。

　　手里收來的房子租不出去，大房東又不降價。別說個人二房東，家大業大的自如都開始批量解約了。

　　背后保租房的沖擊也是很關鍵的一點，上海這兩年建了很多保租房，對個人房東、二房東、包租機構都是打壓。

　　歸根結底，是租房市場供需關系發生了逆轉。

　　租房市場的需求端減少，供給端卻增加了，京滬幾十萬套保租房沖進市場，爭搶存量。

　　截至2024年上半年，上海租賃住房在營規模TOP30合計房源數已達27萬套。

　　上半年上海全市共新增保障房供應約3.4萬套，未來幾年還要供應更多。

　　有人賣掉了自住房

　　上海樓市，已經有人把自住房賣了，租房住，奉行現金為王。

　　我并不是很認可這種做法，至少有一套保底的資產，無論是肉體和心靈的歸宿也好，對抗通脹也罷。

　　也有原本想換大房子的買房人，打消了置換的念頭，把自家的小房子租出去，在附近租個大房子住，以租換租。

　　這兩年房租也降了，租房更靈活，也沒有那么大的月供壓力，進可攻退可守，這就是他們的心態。

　　但每次搬家是個麻煩事兒。

　　也有人反向置換，賣了大房子換小房子，賣了市區換郊區，降低財務壓力。

　　上海置換賣房真崩潰了，掛牌沒帶看？降價沒成交？

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　　小結

　　宏觀層面，關稅戰短期對樓市的利空，已經顯現。

　　杭州很多新房項目，最近上門看房量明顯下滑；

　　上海二手房的帶看量和定金量也下滑了，4月份如果沒有新的刺激政策，成交量不會沖的很高，也就兩萬套上下。

　　現在對于二手房來講，最大的壓力是掛牌量太高，

　　如果去化跟不上，那么掛牌量高的小區，時間久了肯定有人砸盤，有人砸盤價格就還要跌。

　　再加上新房的沖擊，第四代住宅出世，高得房率、高品質，雖然單價也貴了，但算得房面積，可能并沒有高出多少。

　　對周邊同等價位二手房，必然是個大的沖擊。

　　所以，如果你的房子不是品質次新，不是好房子，甚至還有一些硬傷，那賣房一定要加速再加速。

　　不僅要掛一個有吸引力的價格，還要學習一些新房的營銷手法。

　　抓緊抓緊，賣出差房子，清掉劣質資產，已經是一個毋庸置疑的共識。

　　隨著這個加入這個共識的人越來越多，賣差房子只會越來越難。

　　從現在開始算，2025年上半年最佳的賣房時機，就是當下，金三已經過去，但銀四還在。

　　從整個市場來看，上海又到了期待政策救市的時候，緊密觀察接下來的降息幅度和限購放松。

　　還是那句話，手里有差房子的趕緊跑。

　　上海樓市普漲不會再有了，分化也還在拉大。

　　對你來說，從現在起每天都是比明天更好的賣房時機。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。