代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

今年以來，廣州各區舊改接連跑出加速度。

天河區也不例外。

據不完全統計，一個月前，四大做地項目元崗、長湴、柯木塱、凌塘陸續發布首期控規，柯木塱村改造方案高票通過，大觀村正式啟動拆遷動工……就連硬骨頭石牌村，官方親自下場喊話“盡早動工，確保完成今年舊改任務。

推動舊改，天河區勢在必行？

01

坐擁宇宙中心的天河區，或許很多人給予它的評價之一：割裂。

這里不僅有著廣州超強CBD天際線，也有雜亂無章城中村景象。

例如城中村頂流——石牌村，坐落于環五山創新策源區內，與珠江新城CBD僅一路之隔，擁有著天河區數一數二交通、教育、醫療等豐富的資源配套。

來源：天河發布

也正因如此，成為了眾多打工人選擇在此開啟“廣漂”的第一站。

有數據顯示，石牌村的租金收入每年高達近4億元。

可觀收入的背后，也透露出了其舊改的強度。

近日，廣州市有關領導親自到天河石牌村、銀河村調研督導改造提升工作。

來源：廣州電視臺

會議上相關負責人價紹了石牌村情況：

石牌村內常住人口為5.56萬人。用地面積29.5公頃，現狀總建筑量111.6萬㎡（3199棟）；現狀村民住宅面積93萬㎡（2991棟），村民證載面積40.7萬㎡（1812棟）；

現狀集體物業面積18.6萬㎡（208棟），集體物業證載面積5.8萬㎡（44棟）；

拆除總量為11.1萬㎡（352棟），其中住宅拆除面積約9.6萬㎡（323棟），集體物業拆除約1.5萬㎡（29棟）。

復建總量9.4萬㎡，其中回遷住宅7.1萬㎡。

因規模龐大，會上相關負責人表示，石牌村"拆整結合"的改造提升工作思路總體可行，要盡快形成具體工作方案，盡早付諸行動。

采取"拆整結合"模式，通過“串點成環、連片成面“策略，讓舊改進度推進的同時，村民的利益也在一定程度上保證不受到損害。

同時，會議上還透露了其改造方案。

根據規劃，石牌村改造定位為“石牌綠芯·煙火新城”。

來源：廣州電視臺

未來，將引入第三方，打造融合商業辦公、健身公園、藝術餐飲、圖書館、美術館等元素的廣州新型公共文化空間——“歲約苑”。

來源：天河發布

除此之外，官方還透露了石牌村改造的重要信息：“要考慮到11月份舉辦全運會這一特殊因素，盡早動工，確保完成今年的舊改任務?！?/p>

官方下場定調，或許石牌村改造指日可待。

02

除石牌村外，舊改進度相對更快的柯木塱村近日再傳捷報。

在3月底廣州規劃自然資源局發布首開區控規后，近日，柯木塱村關鍵改造方案，審議通過。

來源：天河發布

根據規劃，首開區改造地塊占地面積約14.94萬㎡，控規調整后，不僅居住用地增加，還將新增12班幼兒園、小學、社區衛生服務站等35處公共服務設施。

作為天河區重點做地舊改項目之一，自去年六月起舊改備案獲批，確定由廣州市天投城市更新有限公司作為建設單位，改造進度開始有了實質性的進展。

柯木塱村改造范圍86.89公頃，改造總建面109.92萬㎡，新建面積56.51萬㎡，首期工程已正式動工。

與傳統改造方式不同，柯木塱村以“生態+產業+人文”為脈絡的系統升級，隨著專項征拆資金落地，有望帶動片區城市界面和配套進一步煥新。

來源：天河發布

03

那么，在各項利好推動下，一季度的廣州舊改進度條拉到哪里了呢？

據克而瑞不完全統計，2025年一季度，全市納入全市城更規劃全改及混改項目278個，其中128個確認主體，主要集中在黃埔、增城、番禺等區，但合作推進較慢，黃埔區多個項目申請轉為城中村改造模式，目前明確收儲/做地項目占比達35%。

同時，本季度各區無新增確認主體項。

注：以上部分數據出自《克而瑞廣佛區域一季度廣州舊村改造季度監測報告》獲取詳情請添加客服微信咨詢。

目前全市128個已確認主體項目中，有29個項目的合作主體發生變更，大部分項目的合作主體由民企轉向國企，其中黃埔區有18個項目主體均發生不同情況的變更；本季度黃埔區鎮龍東區合作企業世茂地產因自身原因退出由國企知識城集團接手，裕豐圍片區前期服務商時代地產退出由中交投資成為正式合作企業。

值得一提的是，據克而瑞不完全統計，25年1季度做地項目推進加速，超20個村有動態變化，其中天河海珠四條村發布控規調整公示及成果公告，白云、荔灣、南沙等多個項目公布實施方案、發布征收補償方案或啟動征收補償簽約。

04

總的來說，舊改的推進，不僅能為區域群眾提供更好的居住環境和配套，同時也為城市發展提供了更多的可能。

例如柯木塱舊村改造規劃中，計劃將建設智能裝備產業園、科南科技園，承接天河智慧城創新資源外溢，預計新增產業載體20萬平方米。

當然，舊改的推進，宅地也會隨之密集釋放出，樓市格局也將再一次發生變化。

以天河樓市為例，克而瑞數據監測顯示，2025年1-3月天河區商品住宅供應面積7.57萬㎡，成交面積7.84萬㎡，供求比0.97，位列全市第二高。

據克而瑞最新監測，2025年-2029年，天河區合計共有375萬㎡住宅供應，未來招拍掛市場為天河區住宅供應的主力，其中東圃存量領跑，共計215萬㎡，其次為后天河北，共計63萬㎡。

注：以上數據出自《克而瑞廣佛區域一季度廣州舊村改造季度監測報告》獲取詳情請添加客服微信咨詢。

供應增加，選擇面拓寬，天河樓市也更加值得期待。