01

2025年上海、廣州、東莞等地的房地產(chǎn)供給側(cè)改革，如何助力市場(chǎng)“企穩(wěn)回升”？

供應(yīng)側(cè)改革的精髓，并不是單純地壓縮產(chǎn)能，而是“策劃產(chǎn)能”。

2025年，本輪房地產(chǎn)調(diào)整仍在深水區(qū)潛伏。時(shí)至今日，市場(chǎng)對(duì)需求側(cè)的政策已基本免疫，帶動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”、“企穩(wěn)回升”的發(fā)力點(diǎn)，落在了供給側(cè)。

而供給側(cè)改革的核心，在土地，在城市。

近期，我們梳理多地發(fā)布的2025年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)現(xiàn)，各大城市在土地供應(yīng)商整體上延續(xù)“供應(yīng)減量”趨勢(shì)。

重點(diǎn)城市2025年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃匯總表（單位：公頃）

從圖表數(shù)據(jù)可以看出，除了廣州之外，其余城市無論是供應(yīng)總量還是宅地供應(yīng)，都出現(xiàn)大幅縮減，東莞宅地供應(yīng)更是直接縮減80%以上。

從源頭“縮量”，減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，成為各大城市的主旋律。

而總量之外，仔細(xì)分析供地的結(jié)構(gòu)/區(qū)位變化，則可以管窺不同城市發(fā)展的“重心變化” 。

宅地供應(yīng)小幅縮減 13% ，商辦大幅縮減54%，上海高企的商辦庫(kù)存，必須要通過壓縮供應(yīng)來解決。

宅地供地方面，增長(zhǎng)主力是徐匯、楊浦、虹口，黃浦和靜安同比稍微縮減了計(jì)劃供應(yīng)量，整體宅地供應(yīng)量依然保持在較低水平；而浦東則是大幅減少 47% 。

從數(shù)據(jù)變化，可以窺見今年上海的發(fā)展重心。

• 廣州

從 2023 年起，廣州經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，主要源于 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占比顯著上升， 2023-2024 年從 44% 大幅提升至 63% ， 2025 年雖有回落，但仍保持在 57% 的高位。

另一邊，商品住宅用地占比則持續(xù)下降，從 2023 年的 28% 降至 2024 年的 24% ， 2025 年進(jìn)一步降至 23%。

占比下降的同時(shí) ，宅地供應(yīng)方面著重增加高品質(zhì)住宅用地供給，引 導(dǎo)住宅用地向中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)和就業(yè)崗位集中區(qū)域以及軌道交通沿線傾斜。

2025 年成都市供地計(jì)劃核心線索是縮減與收緊，并且 “ 以需定供 ” 、 " 精準(zhǔn)投放 "。

主城區(qū)內(nèi)商品住宅銷售周期較短的區(qū)域成為供地重點(diǎn)，而商業(yè)庫(kù)存壓力較大的片區(qū)則被適度控制。住宅類用地供應(yīng)將集中在供需矛盾突出的核心城區(qū)與新興發(fā)展軸線。

• 寧波

近 4 年來，寧波市區(qū)住宅用地供應(yīng)量持續(xù)下滑， 2025 年供應(yīng)面積同比下滑 35.6% 。今年住宅用地共 60 宗，約 211.2 公頃，鄞州區(qū)仍是供地主力。

• 東莞

從供應(yīng)情況來看，東莞今年大幅收緊宅地供應(yīng)，市場(chǎng)將主要以去庫(kù)存為主。

從全國(guó)市場(chǎng)來看，城市供給側(cè)改革的實(shí)踐效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今 年一季度，全國(guó) 300 城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積同比下降 11.2% ，但成交金額逆勢(shì)增長(zhǎng) 17.6% ，而且核心城市高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。

例如，北京、上海一季度成交的 22 宗宅地中，有 7 宗總價(jià)超 50 億元，且溢價(jià)率普遍超過 10% ；杭州核心板塊更是在 5 日內(nèi)兩度刷新樓板價(jià)紀(jì)錄，直接趕上一線城市標(biāo)準(zhǔn)。

量縮價(jià)漲的背后，正是供給端優(yōu)化的成果。

更值得注意的是，當(dāng)前，全國(guó)土地交易量已然低于新房成交規(guī)模，這將直接有助于 庫(kù)存的 加速消化，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)“企穩(wěn)”。

另一方面， 通過供應(yīng)核心地塊、降低容積率、強(qiáng)化配套要求等措施，讓新面世的住房產(chǎn)品力顯著提升，從而獲得更高的定價(jià)，這不就實(shí)現(xiàn)了“回升”？

這，就是供給側(cè)改革的最終意義。

房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展模式，把握周期規(guī)律、把脈政策方向、踏中城市節(jié)奏，才能事半功倍。

02

華潤(rùn)置地的野心已經(jīng)藏不住了
向前進(jìn)，向前進(jìn)！

華潤(rùn)置地對(duì)自己的2024年表現(xiàn)是比較滿意的。

業(yè)績(jī)會(huì)上董事會(huì)主席李欣直接表示：這是公司創(chuàng)立30周年之際的“優(yōu)秀成績(jī)單”。

華潤(rùn)值得高興的地方有5個(gè)：

一、開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)不錯(cuò)，全年銷售2611億，排名晉級(jí)3位進(jìn)入地產(chǎn)三強(qiáng)；

二、整體營(yíng)收2788億元，同比增長(zhǎng)11.01%，營(yíng)業(yè)額創(chuàng)下近五年新高；

三、第二曲線業(yè)務(wù)即經(jīng)常性業(yè)務(wù)（經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）快速發(fā)展，收入首次突破400億、凈利潤(rùn)首次突破100億，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性明顯增強(qiáng)。

四、第二曲線業(yè)務(wù)不僅發(fā)展迅速，凈利占比還同步快速提升，2024年該比例超40%，同比增長(zhǎng)6.3個(gè)百分點(diǎn)。

五、商業(yè)、公寓2大資管業(yè)務(wù)REITs實(shí)現(xiàn)破局，完成大資管的閉環(huán)。且業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，商業(yè)REITs股價(jià)累計(jì)上漲 25.6%，公寓REITs的后復(fù)權(quán)收盤價(jià)較年初上漲 29.4%。

當(dāng)然，也存在表現(xiàn)不盡人意的地方，比如開發(fā)銷售金額同比下滑 15%，毛利率同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，毛利潤(rùn)同比下降4.48%，歸母凈利同比下降 18.45%，跌至近五年同期最低。

此外，2025年華潤(rùn)置地可售貨值5009億，其中總貨值42%是存貨。老庫(kù)存占比雖然同比上一年降低11%，但高庫(kù)存壓力依然存在，而這可能會(huì)對(duì)公司后續(xù)的資金周轉(zhuǎn)、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)等方面產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

所以，在2025年的戰(zhàn)略里，華潤(rùn)著重強(qiáng)調(diào)了：牢守現(xiàn)金流安全底線，持續(xù)落實(shí)“三調(diào)”，即調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局的策略，推動(dòng)公司土儲(chǔ)資源的換倉(cāng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

其中，調(diào)結(jié)構(gòu)即注重以高周轉(zhuǎn)、住宅為主要項(xiàng)目；調(diào)節(jié)奏即注重拿地窗口期；調(diào)布局即關(guān)注核心城市核心區(qū)域核心地塊。

以增量?jī)?yōu)結(jié)構(gòu)、以核心城市突圍對(duì)沖行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、以高周轉(zhuǎn)效率去抓取市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這是華潤(rùn)2025年的戰(zhàn)略打法，顯然想以攻為守，進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

根據(jù)華潤(rùn)置地的預(yù)測(cè)，2025年~2026年，企業(yè)的毛利率會(huì)觸底回升。

從華潤(rùn)置地2025年的表現(xiàn)來看，明顯比2024年更加進(jìn)取。例如今年一季度，華潤(rùn)在僅9%的推貨量基礎(chǔ)上，完成了461億銷售額（操盤），進(jìn)入行業(yè)銷售前三。

拿地端更加積極，今年前2月，華潤(rùn)連拿9宗地塊，權(quán)益拿地232億，成為行業(yè)第一。對(duì)比去年前6個(gè)月僅投資183億來看，今年拿地意愿明顯提升。

回顧華潤(rùn)置地的2024年，在年初跌落的行情里，華潤(rùn)置地完成了以“強(qiáng)片區(qū)、弱大區(qū)”為核心的大范圍組織架構(gòu)調(diào)整（）。當(dāng)時(shí)我們判斷，華潤(rùn)置地極有可能準(zhǔn)備趁著行業(yè)周期底部，加速?zèng)_擊行業(yè)第一的位置。

而今年，在2024年表現(xiàn)還不錯(cuò)的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地持續(xù)加速的信號(hào)也已經(jīng)十分明顯。

當(dāng)前，華潤(rùn)置地距離第一的位置已經(jīng)不遠(yuǎn)——2025年第一季度，華潤(rùn)置地銷售額距離第一名僅還有120億左右的差距，這還是在一季度推貨節(jié)奏僅9%的基礎(chǔ)上。

在我們看來，隨著開發(fā)市場(chǎng)的持續(xù)震蕩，作為業(yè)內(nèi)“開發(fā)+資管”并行且具優(yōu)的極少數(shù)，華潤(rùn)依靠開發(fā)銷售及第二曲線業(yè)務(wù)，或?qū)⒄嬲旧闲袠I(yè)龍頭位置。

03

保利對(duì)房地產(chǎn)的最新判斷：“止跌回穩(wěn)”仍是首要任務(wù)，企業(yè)未來將走“集成化”發(fā)展路徑

咬定青山不放松。

4月22日，保利發(fā)展發(fā)布了《2024-2025年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

根據(jù)保利的判斷，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”仍是首要任務(wù)，當(dāng)前市場(chǎng)階段性局部止跌，但回穩(wěn)基礎(chǔ)仍需夯實(shí)。

而且，市場(chǎng)的回穩(wěn)不是結(jié)構(gòu)性點(diǎn)狀城市修復(fù)，而是整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的再平衡。這需要供給、需求、金融、財(cái)稅等多維度政策協(xié)同發(fā)力，才能共建新的行業(yè)生態(tài)。

按照保利研究結(jié)論，新的生態(tài)下，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是：

1、模式重構(gòu)

• 企業(yè)：競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向差異化、創(chuàng)新發(fā)展，更注重產(chǎn)品價(jià)值和用戶體驗(yàn)；

• 運(yùn)營(yíng)管理：更加精細(xì)，效率和成本控制成為生存關(guān)鍵；

• 產(chǎn)業(yè)生態(tài)：從單一開發(fā)銷售延展至“開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-資管-服務(wù)”完整鏈條；

• 基礎(chǔ)制度：構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)，形成“投融管退”的良性發(fā)展。

未來企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，將圍繞穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、精準(zhǔn)投資、卓越產(chǎn)品力、高效成本控制以及強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力展開。

2、企業(yè)未來

• 企業(yè)模式：將走向綜合化、集成化，由單一開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)齊頭并進(jìn)的格局。

• 產(chǎn)品及服務(wù)要求：以客戶為中心，建立貫穿全流程的客戶研究體系，真正理解、滿足乃至引導(dǎo)客戶需求。

3、發(fā)展機(jī)會(huì)

1）傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)依然有增長(zhǎng)空間，可通過細(xì)分賽道，尋求新機(jī)會(huì)。

如：城市更新；代建、定制化開發(fā)業(yè)務(wù)；新一代“不動(dòng)產(chǎn)+”生態(tài)，如“不動(dòng)產(chǎn)+文旅/會(huì)展/養(yǎng)老/數(shù)字基建”等沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景及多元業(yè)務(wù)。

2）運(yùn)營(yíng)管理方面提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)的業(yè)務(wù)比重。

如：經(jīng)營(yíng)方式從增量轉(zhuǎn)向存量，在住房租賃、零售商業(yè)等領(lǐng)域，借力REITs等工具，構(gòu)建“內(nèi)容+資本+運(yùn)營(yíng)”商業(yè)新生態(tài)。

從綜合服務(wù)尋找增量空間，包括社會(huì)綜合治理領(lǐng)域（城區(qū)、街道、景區(qū)等）、社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域（房屋經(jīng)紀(jì)、維修、裝修、家政、托管等）尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)；

4、新的產(chǎn)品和服務(wù)要求

1）科技創(chuàng)新：推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)空間從“物理容器”向動(dòng)態(tài)的、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的“服務(wù)生態(tài)”轉(zhuǎn)型，如：智能建筑集成樓宇自控系統(tǒng)、能源管理平臺(tái)等。

2）保利“好房子”標(biāo)準(zhǔn)：長(zhǎng)久安全；舒適體驗(yàn)；環(huán)保節(jié)能；人機(jī)交互進(jìn)階智慧等；好物業(yè)確保產(chǎn)品到服務(wù)的閉環(huán)。

3）住宅“好服務(wù)”體系：前期置業(yè)咨詢，到中期家裝、家居、維修，再到后期的交易、租賃、養(yǎng)老、托幼等全周期服務(wù)。

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