完善“市場＋保障”的住房供應體系，是構建房地產新模式的關鍵環節。近兩年來，配售型保障性住房在全國范圍內正加速落地。

3月25日，廣州市首批配售型保障性住房4月1日起開始網上申購，總計房源1336套。

在這個過程中，配售型保障房模式有哪些政策支持和社會意義？配售型保障房在各個城市是如何施行的？本篇文章將進行重點解讀。

01

配售型保障性住房的

政策支持與社會意義

長期以來，我國商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。為了適應新形勢下中國式現代化建設新要求，完善住房制度和供應體系，重構市場和保障關系，我國開始了新一輪保障性住房規劃建設，將保障性住房建設分為配租型和配售型兩種，其中配售型保障性住房的保障對象是“夾心層”，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋。

早在2023年，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件發布，標志著配售型保障性住房成為繼保障性租賃住房之后，保障房供給體系的重要組成部分。

在持續推動房地產市場止跌回穩的背景下，2024年12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，以幫助更多新市民、青年人、農民工等群體實現安居。這一舉措被業內視為新一輪保障性住房建設全面啟動的信號。

2025年2月18日，住房城鄉建設部在推進配售型保障性住房輪候庫建設工作現場會上強調，各地要加快推進輪候庫建設，加大配售型保障性住房建設和供給。輪候庫的建設，既把握了保障房的相關需求，也立足于需求信息，利于后續產品供給和分配。

URI城市租住觀察發現

配售型保障性租賃住房在民生層面，可以解決 “夾心層” 住房難題，重點面向工薪收入群體、新市民、青年人和引進人才，提供低價住房，降低居住成本。在經濟層面，通過 “市場 + 保障” 雙軌制，分流商品房需求，平抑房價波動，達到穩定房地產市場的作用。在社會與城市發展層面，可以優化住房供給結構，助力人才引進，推動房地產轉型，回歸 “房住不炒” 定位，探索城市的可持續發展模式。

02

配售型保障性住房

在各地的實施策略

供應主體

各個城市的配售型保障性住房的供應主體是政府，由政府提供土地、財稅、金融等政策支持，由當地市級城投平臺或下屬子公司作為專營機構，負責籌建、收購、經營等工作。項目資金以項目貸款為主，上級資金支持為輔。

建設籌集方式

配售型保障性住房主要有新建和收購存量房兩種途徑：

1、新建方式籌集：

①納入保障性住房用地計劃，在劃撥用地上建設的保障性住房；

②依法收回的已批未建土地、閑置土地、非居住存量土地（閑置低效工業、商業、辦公、倉儲、科研用地），以及可深度開發的已有土地（公交場站、地鐵上蓋等），在符合規劃、滿足安全要求的前提下變更土地用途建設的保障性住房；

③國家、省、市規定的其他采取新建方式籌集的項目類型。

2、收購存量房的方式籌集：

各類政策性住房、建成未售的商品房和工業、倉儲等其他用地上可建設居住用途的項目以及市人民政府研究決定的其他項目。

戶型標準

多數城市規定配售型保障性住房主要以中小戶型為主，最大的不超過120平方米。URI城市租住觀察發現，而銀川比較特殊，配售型保障性住房戶型建設面積擬控制在130平方米以內。杭州則結合申請家庭人數、人才等級等因素確定，最大的不超過120平方米。

配售條件

多數城市配售條件主要是：申請人必須具有本市戶籍，家庭申請人應至少1人具有本市戶籍，單身申請人應具有本市戶籍。引進人才及從事城市一線基礎公共服務人員（如公交、環衛、快遞、家政等）不受戶籍限制，但有一定社保要求。已享受過房改房等政策性住房的申請人，需按規定騰退原政策性住房后可購買保障性住房。

配售型保障房實行嚴格封閉管理，不得長期閑置、擅自轉讓以及擅自改變房屋用途。如長期閑置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由政府按規定予以回購或轉讓給輪候庫符合條件的家庭。

定價機制

《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》明確配售型保障性住房采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。各城市配售型保障性住房的配售價格基本按此原則執行，部分城市對配售價格利潤的構成比例按5%進行了明確。

產權管理

《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》明確配售型保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。各地施行或擬施行的政策基本上據此執行。

庫存管理

保障性住房項目配售交付一定時期后仍有剩余房源的，可轉化為配租型保障性住房統籌使用。

金融支持

符合條件的配售型保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍，支持利用住房公積金、鼓勵銀行業金融機構按照市場化、法治化原則提供保障性住房開發貸款。配售型保障性住房項目享受稅費優惠，相關稅費優惠政策按照國家關于保障性住房有關稅費政策的規定執行。

配售型保障性住房是我國住房制度改革的關鍵一步，通過政策創新與實踐落地，既解決了民生痛點，又為房地產市場轉型提供了新路徑。為了配售型保障房的長遠發展和落地實施性。

URI城市租住建議應在以下幾方面加強政策護航：

1. 采取市場化定價方式，增加定價透明度和靈活性，建立健全定價機制；

2. 探索更多融資渠道，為全國大規模配售型保障房建設提供資金支持力度；

3. 堅持以需定建、以需定購原則，避免無效庫存，實現供需平衡；

4. 引導培育專業化房產運營機構，提升各個項目的運營和管理能力。

未來，隨著輪候庫建設和政策細化，配售型保障性住房的覆蓋范圍與實施效果有望進一步提升，既緩解住房難問題，又穩定房地產市場，達到構建房地產新模式的目的。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶