前幾天，金地召開了2024年度業績溝通會。

金地董事長徐家俊、董事、總裁、財務負責人李榮輝、獨董李普偉、高級副總裁郝一斌、王南、董秘胡學文、財務總監曾愛輝悉數出席。

金地管理層表示：剛剛過去的一年，金地順利償還約200億公開市場債務，已經順利度過公開債兌付高峰期。

2025年與2026年尚未兌付的境內外公開債面值僅有0.59億元和5.01億元。

未來兩年加起來才一億多點，這點錢這對于金地來說，基本毫無壓力，這下金地終于可以輕裝上陣了。

NO. 1｜壹

1995年香港，一間僅幾人的小型貿易公司悄然掛牌，公司名稱為輝煌商務公司，主營房地產項目海外推廣。

這家公司背后的股東是金地集團，它的成立帶著一個特殊的使命，就是將內地優質的地產項目包裝成境外投資標的。

時任金地掌舵人的凌克曾向《南華早報》透露：

我們需要一扇看得見國際資本的窗口。

彼時正值“招保萬金”黃金時代，金地集團常年穩居行業前三，其開發的深圳金地花園等項目成為海外高凈值客戶眼中的“硬通貨。”

此后的十幾年，這個“窗口”一直都不被外界所知，直到2012年的一條融資公告，才讓外界注意到這家公司，并意識到了這家公司的不尋常。

那年7月，金地集團突然宣布發行12億元離岸人民幣債券，這是金地邁向海外融資的關鍵一步，這條看似常規的融資公告，卻因發行主體"金地國際"的異常股權結構引發關注——

金地國際成立不足一年，母公司正是低調蟄伏的輝煌商務。

兩個月后，金地以16.5億港元收購了香港上市公司平臺星獅國際，站在臺前操作收購事宜的主體也是輝煌商務。

當市場驚覺時，港交所的星獅地產成為了歷史，改頭換面的金地商置誕生了。

金地商置誕生后很快接收到了來自金地集團的厚愛，董事會及核心管理層人員與金地集團如出一轍。

于是乎，沒多久的時間，金地商置被金地塞進了大量、優質的項目，金地商置管理層還被授予了11億的股票期權。

從此，業內稱金地商置為金地集團管理層的后花園。

從星獅地產到金地商置，這種堪稱“教科書級資本運作”的操作方式，讓輝煌商務公司在海外聲名鵲起，但在內地卻鮮有風聲。

這么說吧，去研究輝煌商務公司的結構，你會發現這家公司的復雜程度堪比某科搞的那個影子銀行。

幾十家在港成立的子公司，有咨詢、有商務、有貿易，層層嵌套，眼花繚亂，這種“章魚式”架構，與當年安邦系海外布局如出一轍。

目的就是：隱藏資金來源，隱匿資金流向。

NO.2｜貳

2022年金地半年報后不久，有投資人發現不對頭，和年初項目相比，金地半年末對海外子公司輝煌商務新增了70億元的往來款支持。

投資人一頭霧水，于是向金地集團質詢：對子公司輝煌商務資金往來用途何為？能否按期回收？是否有風險。

時任金地集團CFO的韋傳軍解釋：與子公司資金往來是境外經營業務需要，無顯著風險。

韋傳軍的話音未落，僅僅三個月后，金地迎來了現金流危機，400億債券集中到期的驚濤駭浪席卷而來，其中2023年200億，2024年200億。

在各方助力加上大股東及銀行的支持，金地很幸運的化解了這波流動性危機，并終于在2025年重回了土拍的牌桌。

翻看金地的現金流，如今確實擁有了上牌桌的安全感，去年現金減少75億，對比2023年減少的256億少了很多很多。

雖然融資現金流幾百億的虧著，但現金流卻得到了增長，2023年增加了22億，2024年增加了136億。

金地解釋說，經營現金流凈額變動的原因是：

往來款流出減少是主因！

集團與子公司往來款屬于正常操作，怎么著這錢都是在境內轉。但金地與屬于境外的融資平臺輝煌商務的往來款就看不明白了。

根據金地2024年財報，金地集團與輝煌商務公司往來款逆勢增長至128.8億。

這個數字在2021年是25.8億，半年后，金地流動性危機前夜，突然暴漲到94.7億，到了2022年末，又漲到了101億。

這種資金往來沉默了一年多后，2024年金地半年報里，輝煌商務往來款再次上漲到108億。

僅僅過了半年，在這次出現在土拍市場之前，金地又悄咪咪的給輝煌商務口袋里塞了20億。

明明是往來款流出減少，可為啥還拼命的給境外平臺打錢呢？