房價與租金作為房地產市場的核心指標，其動態變化深刻影響經濟發展與民生。近年來，在政策調控和市場供需的雙重作用下，房地產市場歷經深刻變革。房價下行從三四線城市蔓延至一二線城市，租金市場也波動異常，自2019年起增長乏力，2025年開年在租賃淡季和需求減少的雙重壓力下，下降幅度顯著加大。深入剖析房價與租金的變動趨勢及其背后驅動因素，對房地產市場健康發展、政府精準制定政策以及保障居民居住質量意義重大。

據URI城市租住數據，2019 - 2024年租金市場增長乏力態勢明顯。2019年全國重點50城平均租金45元/平方米·月 ，2020年因疫情微降至44元/平方米·月。2021 - 2022年經濟復蘇，租金短暫企穩但漲幅有限，2022年平均租金44.5元/平方米·月，較2021年增長不足1.14%。2023 - 2024年租金再陷下行通道，2024年全國重點50城平均租金降至42元/平方米·月 ，相比2019年累計下降6.67%，其中二線城市前期租金上漲快，市場調整中沖擊明顯，累計跌幅達7.95%。

50城中，一二線城市表現欠佳。一線城市平均租金87.52元/平方米/月，同比下降3.24%；二線城市平均租金32.71元/平方米/月，同比下降2.18%。一二線城市租金同比持續下滑，市場現狀不容樂觀。

01

2025開年

需求低迷 租金乏力

2025年開年，租賃市場處于傳統淡季，需求端的萎靡使得租金下降態勢更為突出。受經濟環境調整、就業市場波動等因素影響，租房需求持續減少。大量租客因收入預期不穩定，對租金價格更為敏感，部分租客甚至選擇退租返鄉或合租以降低居住成本。

為維持出租率，眾多房東和租賃企業不得不下調租金。在一些城市，租金下調幅度達到10% - 20%不等。例如，上海靜安區原本每月租金為5000元的兩居室，在2025年初已降至4000元，出租率仍未得到明顯提升。

02

一線城市中

北京租金下降最猛

根據市場公開數據顯示，在四個一線城市里，從近一個月、近三個月、近一年情況來看，北京房租都是下降最多的。

2025年1月，北京全市平均租金較去年同期下降了12%，部分熱門區域的租金降幅更大。以朝陽區為例，望京、國貿等核心商圈周邊的租賃房源，租金同比下降了18%。由于經濟結構調整，部分互聯網、金融企業的擴張速度放緩甚至出現裁員現象，導致大量租客退租或更換更為低價的房源。

同時，北京持續推進保障性租賃住房建設，新增房源進入市場，進一步加劇了租賃市場的競爭，使得租金價格不斷下行。

受訪者：林女士

年齡：46歲

城市：北京

背景描述：擁有三套房，出租近10年

“我的第一套房子在北京西城區的德外，房子周邊名校環繞，配套資源非常豐富，至今已經出租10余年了，21年租金是9000元/月，24年收房后，租金9000元/月根本沒法租出去。一而再、再而三地下降，最終降到6000元/月。

我的第二套房子在海淀3-4環之間，原先租金9000元/月，今年租金7500月/月，下降幅度16%。第三套房子在朝陽北五環邊上，原先租金7050元/月，現在租金6000元/月，下降幅度14%。”

URI城市租住觀察發現

北京租賃市場當下供需失衡問題突出，出租房源供給量持續處于高位，遠超預期需求。根據URI調研數據，北京出租房供應量穩定在9萬套左右。即便在每年5 - 8月的租房旺季，房源數量也毫無下降趨勢，需求端的疲態盡顯 。

03

上海核心區域

也難擋租金下跌

上海的房租往年都是連連漲，滬漂們動輒就要搬家，動輒就要換房子到更遠的地方，飽受漲價之苦。URI調研觀察到，2025年1月，上海內環內核心區域的平均租金較去年同期下降了10%，每平方米租金從80元降至72元。曾經租金高昂的靜安區、黃浦區等區域，租金也出現了不同程度的回調。

受訪者：王先生

年齡：32歲

城市：上海

職位：某國企副總

“我來上海一直都是租房子的，近期我打算換房子，感覺上海租金是進入了“跌跌不休”的狀態。目前的這個租金水平，就相當于24年的9折左右，跟5年前的租金差不多持平。

我在各大社交平臺上，也能看到不少關于上海租客以低價拿下“好房子”的消息。其中一個帖子說：靜安區，現在的房子三年前就看上了，要12000元/月，租不起，今年房東降到9000元/月，中介談到8000元/月，拿下好開心。”

URI城市租住觀察發現

對于長期飽受租金上漲之苦的滬飄群體而言，租金下降無疑是一個利好消息。租客在租房選擇上有了更多的空間，租金支出壓力得到一定緩解。

這一下降趨勢主要原因有三：

1、寫字樓空置率上升，企業辦公需求收縮，進而周邊居住租賃需求下降；

2、房源供應持續增加使得租金失去了上漲的支撐，上海保租房建設全國領先，大型租賃社區眾多，居住品質優于傳統房源。其租金與市場價相近，部分甚至更低，吸引了許多注重居住品質的年輕人，進一步分流租房需求；

3、流動人口減少。2022年，上海外省市戶籍常住人口為1006.26萬人 ，同比減少25.73萬人。2023年，外來常住人口增長顯著放緩，僅微增1.02萬人。這批離開的外來人口，恰是上海租賃市場的核心消費群體。

04

深圳各區域之間

租金分化較大

深圳的租賃市場呈現出明顯的區域分化特征。在2025年，南山、福田等核心區域，由于產業集聚，就業機會相對穩定，租金雖然也有下降，但幅度相對較小，約在6% - 8%之間。而寶安、龍崗等部分非核心區域，租金下降幅度較大，達到12% - 15%。

一方面，核心區域因優質的配套資源和就業機會，租客對租金的接受度相對較高；另一方面，非核心區域受產業外遷、人口流動等因素影響，租房需求減少更為明顯，導致租金價格調整幅度更大。此外，深圳近年來大規模的城市更新項目，新建租賃房源不斷入市，也加劇了區域之間的租金競爭與分化。

受訪者：趙女士

年齡：45歲

城市：深圳

職位：某大型互聯網公司總監

“今年，深圳房租也跌了。我的房子在深圳南山，去年7000元/月的房租，今年已經降至6000元/月仍然不好租，已經空置了倆月了。我的一個朋友是深圳龍崗的一位包租公稱，年前空了5套房，到現在還有3套沒人來租。

但是我的同事是不同的境遇，他們覺得房源出租依然很順暢。我的還有一個老同事在福田梅林租的房子，因他的工作調動退租，還沒等搬走，下個租客已經在等騰房子，租金8500元/月。感覺深圳的租金市場已經出現了明顯的分化。”

URI城市租住觀察發現

位于深圳核心區域或交通便利、生活配套設施完善的優質地段，其租賃房源供不應求，出租率近乎飽和，相反，那些地理位置相對偏遠、周邊配套設施不夠完善，以及房源存量較為充裕的區域，則面臨著較為嚴峻的出租壓力。

05

2025年

租賃市場走勢及原因預測

URI城市租住研究分析：預計2025年租金整體延續下降，產業單一、人口外流城市及非核心區域降幅或更顯著，產業穩定、就業多的核心城市和區域降幅相對較小，租金在波動中尋新平衡。

總結原因如下：

（一）供應保持高位

“十四五”期間，各地政府大力推進保障性租賃住房建設，大量房源在2025年集中入市。全國范圍內，2025年計劃新增保障性租賃住房200萬套，實際建設量預計也將維持在高位。同時，受房價下行影響，部分存量商品房由售轉租，進一步增加了租賃市場的房源供應。

（二）需求持續降低

經濟環境的不確定性使得就業市場不穩定，企業裁員、降薪現象時有發生，租客收入預期下降，對租房需求產生抑制作用。年輕群體作為租房的主力軍，受經濟形勢影響，部分選擇返鄉就業創業，導致城市租客數量減少。另外，人口老齡化的加劇，使得年輕租房群體規模逐步下滑，進一步削弱了租房需求。

（三）消費降級蔓延

在經濟增速放緩、物價波動等因素影響下，居民消費觀念發生轉變，更加注重性價比。租房作為居民生活的一項重要支出，租客在選擇房源時更加謹慎，對租金價格的敏感度大幅提高。租客更傾向于選擇租金較低的房源，甚至通過合租、減少居住面積等方式降低租房成本，這使得高租金房源的需求驟減，租金價格被迫下降。

（四）監管力度加劇

政策層面，政府大力推動保障性住房建設，住建部嚴格把控質量，財政部明確專項債支持，各地紛紛公布籌集計劃，以此穩定租賃市場，引導租金合理回歸。但近年來，住房租賃行業監管力度逐年加大，這既增加了企業運營成本，也極大限制了租金上漲空間。

URI城市租住認為：未來幾年租賃房供應將持續高位，經濟復蘇尚需時日。預計短期內租賃市場仍處淡季，個體房東應順勢而為，出租房屋避免空置。集中式長租公寓憑借規模化管理和高品質居住體驗，更易吸引愈發挑剔的租客，要抓住這一優勢，穩固在租賃市場的地位。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:MARK君

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶