房財經網過去幾個月，招商序的項目團隊，一直在探尋一個問題的答案——好房子究竟是啥樣的？

今年1月20日，招商蛇口以34.8億元的底價，摘得亦莊X24地塊，即現在的招商序。

與別的項目不同，招商序在土拍之前，就被定義成了北京經濟開發區的好房子代表。

彼時，如果從官方文件中，尋求北京好房子的定義，主要有3點：陽臺、首層架空、風雨連廊；如果再算上今年2月份發布的“好房子技術要點”，則擴充到了8項內容。

招商序應運了其中5點，除了上述三件套外，還增加了跨城市支路和高品質建筑立面。

但作為一個項目的操盤團隊，若只把這些當做好房子的答案，是遠遠不夠的。

那樣的招商序，或許只擁有了好房子的“形”，而失去了最重要的“魂”。

什么才是它的“魂”？很簡單，建造人民群眾滿意的房子。

通俗易懂的一句話，背后顛覆的，卻是一個行業早已成熟多年的運營模式。

于是，招商序團隊從1月份起，就實打實走進了京城百姓的家里。

招商蛇口過往大數據中，篩選了200多組遍及亦莊、豐臺、朝陽、大興、東西城、通州的不同潛在購房者。

通過逐個探訪的形式，深入了解群眾對住房的真正需求，究竟是什么。

最終，成功獲得了近180份詳細資料，形成了一份含金量極高的調研報告。它就是招商序的雛形。

4月24日，招商序舉行了產品發布會，從產品打磨，到整體規劃，均已基本成型。接下來，很快將正式亮相。

它能成為人們期待中的好房子嗎？

至少在項目團隊看來，招商蛇口這次的好房子答卷，真的不一般。因為從總部到項目的每個人，確實努力，也用心了。

依客戶畫像摳每一個細節

招商序營銷負責人R先生告訴花姐，在年初的拜訪中，其真實入戶到家的潛在購房家庭，就達到了十幾個。

之所以如此做，因為他們堅信，只有走進了客戶的生活，才能更看見真實的客戶。

一圈走下來，當下亦莊購房者真正的用戶畫像也變得更清晰——主要以30-45歲的年輕群體為主，其次為45歲以上的客戶，另有少量的獨居或夫妻首次置業群體。

這其中，30-45歲最主要的客群中，又呈現出了鮮明的高知精英特征。

招商序的調研中，把他們稱之為“三好”客戶——家庭好、學歷好、工作好。

具體來看，這部分客戶的家庭中，無論父母或自己，都有著較好且穩定的收入，且大部分分巢而居；本科學歷以上的，占調研比例的94%；超過6成以上的受訪者，已到了企業的中層及以上職位。

此外，他們中有超過一半的是一胎家庭，且不少受訪者表示，未來會考慮生二胎甚至三胎。

有了這樣的用戶畫像，招商序的戶型定位，事實上已有了雛形——主力面積不能只追求大，要在功能與尺寸中尋求最佳平衡點，但必須保證三居以上，才能盡可能滿足所有業主的需求。

最終，招商蛇口將招商序的戶型定成4種：91平三居約88套，占比12.8%；108平三居約303套，占比43.9%；127平四居約252套，占比35.7%；165平四居約42套，占比6.1%。

這樣的比例，基本按照了年初調研報告中，用戶的畫像而配置。

而且，在所有戶型分配比例中，招商序對客戶類型，都做到了精確的劃分。

得益于好房子政策的加成，招商序所有戶型都配備了內嵌陽臺+設備平臺+飄窗的設置。

內嵌陽臺按照上限設計——進深1.8米；設備平臺也很寬敞，進深達到了1米；飄窗為0.5米。

這讓它成了亦莊當下實際使用率最高的項目：91平達到96%、108平94%、127平93%、165平90%。

數據轉化后的平權主義

在年初的調研中，招商序對主要潛在客群總結出了至少12條特征總結，其中很重要的一點是，非常看重生活的品質和檔次。

這些客戶，幾乎所有人的標配是每年必須國內游，超過6成以上的有普遍國外游的經歷。

總結一句話，就是當下的年輕購房者，充分具備國際化視野，且追求悅己享受。

換化到房子上，什么樣的設計，才能滿足這種需求呢？

招商序對此歸納成四個字：平權主義——這是一個內涵極其廣泛的定義。

舉幾個細節例子。

1、91平米戶型最小的臥室，面積達到了9.8平米，其余戶型，都最低都超過了10平米。目的就是讓所有業主，無論購買哪個面積段的戶型，都會有盡可能的同等使用空間。

2、同樣的理念，也體現在廚房上。招商序所有戶型的廚房上，都設計了島臺，其中91和108平廚房為C型，127和165平更是做到了G型。

3、在91平的樣板間中，招商序特意將北側一臥室，設計成了電競+化妝間。因為在前期調研中，不少客戶反映，家里最好能有一個獨立的興趣空間，不會干擾到其他成員。

4、所有的戶型中，都有大量的收納柜體作為交標相送。其中面積越小，贈送越多，91平米戶型可送收納柜達到了8組。目的也是縮小與大戶型之間的空間使用差距。

購房者在意的精裝標準

事實上，招商序的平權主義，同樣體現在了裝修風格上。

通過年初的調研，招商序發現客戶關于房子精裝關注因素的排序中，裝修的風格色系排在了第一位，其次分別是廚衛配置、健康系統和智能系統。

客戶的理由是，購買一套房子，整體的裝修風格色系好不好，決定了是否要繼續深入了解；廚衛和健康系統，作為后期難以更換的模塊，也需要在精裝中重點打造；而智能系統，相對好更替，以市面上常見品牌為主，后期自行增減功能即可。

風格色系上，招商序給了調研對象多種風格。最終，有55.3%的潛在客戶，選擇了沒有太復雜設計，核心訴求簡單、溫馨，整體顯得明亮、通透的現代雅奢風格。

廚房電器方面，招商序更多選用了方太高端產品，主要考慮到中餐飲食中需加大油煙的抽排力度，洗碗機則用了西門子或博世品牌；衛浴則清一色唯、漢斯等國際品牌；中央空調同樣采用了松下、大金等一線品牌。

此外，在調研基礎上，招商序此次在91平、108平、127平戶型的主臥，采用了人字拼木地板。

這樣的好處至少有5點：提高地板的穩定性和耐用性、提升家居的整體美觀度、房間更具通透感、掩蓋木材本身的一些小瑕疵、有效減少和組合噪音傳播。

在最大的165戶型上，則采用了拼花木地板。

通過不同的拼接方式和木材組合，創造出方形、菱形、圓形、八角形等規則圖案，以及各種富有創意的藝術圖案和幾何造型，讓奢侈感，躍然眼前。

客戶眼中的“面子工程”

如果說以上內容，是招商序塑造好房子“魂”的里子，關于公區的規劃，則關乎“魂”的面子。

年初調研中，有一位老北京大哥，給調研人員留下了頗深印象。他目前在京有幾套“老破舊”，打算在當打之年置換一套真正意義上的好房子。

在客戶看來，花千萬資金置業，要得就是一個豪宅面兒。而這個面子，從一進小區就得展現出來。

招商序的小區圍欄和大門，選擇了金屬與石材相互搭配的復合界面。因為在客戶眼里，純金屬裝飾缺乏安全感，顯低端；若全采用石材，又顯得壓抑。

而兩者相結合方式，讓通透性和私密性達到了平衡，同時配置垂直綠化和照明系統，豪宅氛圍凸顯。

作為好房子代表，首層架空和風雨連廊是招商序的標配。

它也是北京目前第一個，將首層架空處的地上會所，與地下會所貫通的小區。據悉，鏈接紐帶是一個垂直高度約6米的旋轉樓梯，大人小孩均可使用。

招商序的風雨連廊，自小區大門開始，連接地上會所、首層架空所在的5#，真正意義上實現了“無風雨歸家”。

不僅如此，招商序在風雨連廊上，特別注重照明系統的應用，通過光學原理，盡可能在任何條件下，都達到極致的自然光感。

此外，據項目團隊介紹，招商序的下沉庭院也很有特色。在下沉庭院西端，計劃設計了一個斜面景觀大道，與地上相連。如若成真，也是目前北京第一個有此規劃的項目。

整體而言，招商序對公區的規劃，就是要盡可能滿足每一位業主的“面子”，讓踏入小區的每一個人，都能感受到一種松弛的度假園林體驗。

花姐點評：

時代在變，房地產的供需關系也在變。

過去，房子好賣時，購房者很少有選擇的權利；但現在，乾坤扭轉了。

在招商序身上，花姐看到了招商蛇口真正圍繞顧客需求，打造產品的決心與轉變。當然，這種現象過去一年，已有開發商提出過C2M模式。

但在北京，招商序是目前花姐看到的，唯一一個全流程把客戶需求當回事兒的項目。相信未來，這樣真正按需定制的樓盤，會越來越多。

在花姐的采訪中，能明顯感覺到招商序團隊的每一個人，都帶有一種沉著的自信，介紹項目的每個細節時，沒有絲毫的浮夸感。

背后，正是源于年初那次與客戶面對面溝通，帶來的底氣。

至于招商序給出的好房子答卷，能否經得起購房者的檢驗，一千個人心中，有一千個哈姆雷特。

但花姐在發布會現場看到了這樣一個現象：來了不少潛在購房者，導致原有座椅不夠，工作人員不得不臨時加座。

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