2025年房地產小陽春確實是來了，房屋價格走勢來看：一二線城市已經初露U型長期走勢端倪，三線城市L型長期走勢也很明顯。

住建部要求「堅決穩住樓市，推動房地產市場止跌回穩」，哪些內容值得關注？

央行的數據，再次驗證房地產的交易的提升。

今年一季度末，個人住房貸款余額38萬億，增加約2200億元，與去年一季度相比同比多增超過2000億元。

央行是否降息，依存于美聯儲降息，美聯儲的降息，又面臨股市和債市的糾纏。美國“股債匯”三殺的底層邏輯是，國際資本流入放緩。如果沒有妥善解決國際資本流入美國的信心問題，鮑威爾迫于特朗普壓力，一旦開啟美聯儲降息，美國資本市場崩盤之勢要比2008年要嚴重。

至少在6月，甚至9月份，美國資本市場風險緩釋之前，美聯儲是不會降息的，除非鮑威爾迫于輿論壓力主動辭職。

美國資本市場已演化出復雜的風險對沖架構：美股多頭通過做多國債期貨對沖組合波動，追求風險調整后收益；美債持有者則通過賣空國債期貨鎖定票息收益，規避價格波動。

兩類投資者在國債期貨市場形成互為對手盤的交易結構，使股債市場從傳統"蹺蹺板"關系轉變為同向波動體系。

央行降息、降準邏輯

2025年降息、降準的可能性并不是特別高，或者即使是降低了，降低的幅度也會不高，20bp左右，聊勝于無。

降準降息的邏輯很明確，考慮到外匯市場穩匯率壓力，以及中美利差背景下形成的傳導機制，當前央行的降息應該是跟美國降息高度同步的操作。如果美國不降息，央行單方面降息降準，那么央行補貼外匯的壓力會攀升。

央行匯率調控機制

2020年以來，中國和美國的貨幣政策是反方向的，一個是持續降息，一個是不斷加息（降息預期在降低），看似是各玩各的，但其實是通過另外一種機制渠道在實現共振。

中國央行始終堅持“以我為主”的貨幣政策基調，看似是風輕云淡，實則是在不斷平衡獨特的“不可能三角”，騰挪壓力一直是很大。

貨幣當局所面臨的是一個三元取舍，1、一年存單利率；2、外匯掉期代價；3、美元兌人民幣的即期匯率（ps：冒著貿易沖突的風險）

2020-2024年間，資金沒有大幅的流金流出，都是都是按照人民幣兌美元掉期在回流的，所以沒有體現在A股的外資QDFII的流入。

一部分人拿的是一年存單利率，一部分人拿的是一年存單利率+外匯掉期收益。

美元兌人民幣的1年掉期大概在-2208pips，年化大概是3%的收益，再加上一年存單利率的1.85%，合計是4.85%，只不過這個組合是美元計價的。

央行利率傳導機制

7天公開市場逆回購利率為名義上的政策利率，在實踐當中，一年存單利率才是實際意義上的實際“政策利率”。

市場機構無法無限制地從央行獲取OMO，存單利率是諸多金融機構充分交易的結果，反饋銀行間體系中長期資金的供需。

央行大量投放OMO的效果不明顯，央行降準或者投放MLF的效果就很明顯。

央行的微調工具——限制大行融出量或者融出規模。一方面大量投放mlf，一方面限制大行的融出量，并且提高大行的融出價格。這樣一年存單利率可以基本保持不變。1、大批量的投放可以依靠：降準、MLF投放、買入國債、買斷式回購；2、大批量的回籠可以依靠：MLF到期、國債到期、買斷式回購到期；3、小批量的收緊可以依靠：減少大行融出，提高大行融出價格；4、小批量的放松可以依靠：增加大行融出，降低大行融出價格；

這是當前央行調整信貸市場的一個重要體系。

對于一年存單利率：

一、5bp為一個基本檔位；二、趨勢性靠檔，如果一年存單利率向下突破1.95%，預期它會來到1.90%，反之，如果一年存單利率向上突破1.95%，預期它會來到2.00%；三、直到存單利率停在一個整數關口或者在某個基本檔位中窄幅震蕩；

右側操作，適應性跟蹤，以不變應萬變，不瞎猜。