2025年房地產(chǎn)小陽春確實(shí)是來了，房屋價(jià)格走勢來看：一二線城市已經(jīng)初露U型長期走勢端倪，三線城市L型長期走勢也很明顯。

住建部要求「堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)」，哪些內(nèi)容值得關(guān)注？

央行的數(shù)據(jù)，再次驗(yàn)證房地產(chǎn)的交易的提升。

今年一季度末，個(gè)人住房貸款余額38萬億，增加約2200億元，與去年一季度相比同比多增超過2000億元。

央行是否降息，依存于美聯(lián)儲降息，美聯(lián)儲的降息，又面臨股市和債市的糾纏。美國“股債匯”三殺的底層邏輯是，國際資本流入放緩。如果沒有妥善解決國際資本流入美國的信心問題，鮑威爾迫于特朗普壓力，一旦開啟美聯(lián)儲降息，美國資本市場崩盤之勢要比2008年要嚴(yán)重。

至少在6月，甚至9月份，美國資本市場風(fēng)險(xiǎn)緩釋之前，美聯(lián)儲是不會(huì)降息的，除非鮑威爾迫于輿論壓力主動(dòng)辭職。

美國資本市場已演化出復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)對沖架構(gòu)：美股多頭通過做多國債期貨對沖組合波動(dòng)，追求風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益；美債持有者則通過賣空國債期貨鎖定票息收益，規(guī)避價(jià)格波動(dòng)。

兩類投資者在國債期貨市場形成互為對手盤的交易結(jié)構(gòu)，使股債市場從傳統(tǒng)"蹺蹺板"關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橥虿▌?dòng)體系。

央行降息、降準(zhǔn)邏輯

2025年降息、降準(zhǔn)的可能性并不是特別高，或者即使是降低了，降低的幅度也會(huì)不高，20bp左右，聊勝于無。

降準(zhǔn)降息的邏輯很明確，考慮到外匯市場穩(wěn)匯率壓力，以及中美利差背景下形成的傳導(dǎo)機(jī)制，當(dāng)前央行的降息應(yīng)該是跟美國降息高度同步的操作。如果美國不降息，央行單方面降息降準(zhǔn)，那么央行補(bǔ)貼外匯的壓力會(huì)攀升。

央行匯率調(diào)控機(jī)制

2020年以來，中國和美國的貨幣政策是反方向的，一個(gè)是持續(xù)降息，一個(gè)是不斷加息（降息預(yù)期在降低），看似是各玩各的，但其實(shí)是通過另外一種機(jī)制渠道在實(shí)現(xiàn)共振。

中國央行始終堅(jiān)持“以我為主”的貨幣政策基調(diào)，看似是風(fēng)輕云淡，實(shí)則是在不斷平衡獨(dú)特的“不可能三角”，騰挪壓力一直是很大。

貨幣當(dāng)局所面臨的是一個(gè)三元取舍，1、一年存單利率；2、外匯掉期代價(jià)；3、美元兌人民幣的即期匯率（ps：冒著貿(mào)易沖突的風(fēng)險(xiǎn)）

2020-2024年間，資金沒有大幅的流金流出，都是都是按照人民幣兌美元掉期在回流的，所以沒有體現(xiàn)在A股的外資QDFII的流入。

一部分人拿的是一年存單利率，一部分人拿的是一年存單利率+外匯掉期收益。

美元兌人民幣的1年掉期大概在-2208pips，年化大概是3%的收益，再加上一年存單利率的1.85%，合計(jì)是4.85%，只不過這個(gè)組合是美元計(jì)價(jià)的。

央行利率傳導(dǎo)機(jī)制

7天公開市場逆回購利率為名義上的政策利率，在實(shí)踐當(dāng)中，一年存單利率才是實(shí)際意義上的實(shí)際“政策利率”。

市場機(jī)構(gòu)無法無限制地從央行獲取OMO，存單利率是諸多金融機(jī)構(gòu)充分交易的結(jié)果，反饋銀行間體系中長期資金的供需。

央行大量投放OMO的效果不明顯，央行降準(zhǔn)或者投放MLF的效果就很明顯。

央行的微調(diào)工具——限制大行融出量或者融出規(guī)模。一方面大量投放mlf，一方面限制大行的融出量，并且提高大行的融出價(jià)格。這樣一年存單利率可以基本保持不變。1、大批量的投放可以依靠：降準(zhǔn)、MLF投放、買入國債、買斷式回購；2、大批量的回籠可以依靠：MLF到期、國債到期、買斷式回購到期；3、小批量的收緊可以依靠：減少大行融出，提高大行融出價(jià)格；4、小批量的放松可以依靠：增加大行融出，降低大行融出價(jià)格；

這是當(dāng)前央行調(diào)整信貸市場的一個(gè)重要體系。

對于一年存單利率：

一、5bp為一個(gè)基本檔位；二、趨勢性靠檔，如果一年存單利率向下突破1.95%，預(yù)期它會(huì)來到1.90%，反之，如果一年存單利率向上突破1.95%，預(yù)期它會(huì)來到2.00%；三、直到存單利率停在一個(gè)整數(shù)關(guān)口或者在某個(gè)基本檔位中窄幅震蕩；

右側(cè)操作，適應(yīng)性跟蹤，以不變應(yīng)萬變，不瞎猜。