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北京百億地王無戰事。

4月28日，朝陽區“京土儲掛（朝）[2025]011號”地塊（簡稱“11號地”）成交。

北京市規自委網站顯示，由“中建智地+中國金茂+越秀地產”聯合體，以底價126億元摘得。

十分意外，北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司（簡稱“朝開公司”），并沒有入局。

但在中建智地的官微和海報上，卻清晰地出現了朝開公司的名字。

難道烏龍了？

11號地由四個地塊組成：平房鄉2107-01、03兩幅住宅、02托幼用地，和上架前“空降”的孫河2902-73商業地塊。

它的土拍表現，有點冷。

傳聞保利發展、中海地產和招商蛇口也參與了競拍。但從出價的情況看，實際參拍的，或許只有“中建智地+中國金茂+越秀地產”聯合體。

一天前，這場土拍只收到一次網上報價，時間為關門前的最后一分鐘。

這讓花姐很納悶，11號地到底有幾家開發商參拍報名呢？

2024年6月13日，中建智地、江蘇綠建和朝開公司，以112億元競得朝陽17號地——酒仙橋地塊、孫河地塊和中關村朝陽園區地塊。

當時的官網上，朝開公司顯示在拿地名單中。而不久后，江蘇綠建意外撤出了。

令許多人沒有想到的是，北京宸園、中建璞園PARK以熱銷擊碎了質疑。

北京宸園2024年9月領證，供應606套，網簽458套，成交均價11.05萬元/平米，成交金額84.7億元。

中建璞園PARK2024年10月領證，供應442套，網簽226套，成交均價7.34萬元/平米，成交金額26.44億元。

這兩塊地，已經收回地價成本——住宅地塊為91.76億元。

春風得意馬蹄疾。中建智地出擊11號地，順理成章。

在11號地中，平房鄉地塊是一塊好地。

一是，位于北京宸園東南5公里處，中建智地對那邊的客戶畫像摸得比較清楚，客戶資源也用得上；二是，西邊一個公園之隔，是著名的北京星河灣。

但是，北京星河灣的戶型過大，面積從228平米到999平米，共有1418戶。

花姐預計，平房鄉地塊的戶型會填補該區域的空白，預計在150平米至200平米之間。

如果賣10萬元-11萬元/平米之間，會有一大批改善型客戶群體。畢竟，現在是好房子時代，產品升級了N個層次。

這或許是中建智地+中國金茂+越秀地產”出手的關鍵因素。

如果把平房鄉兩個住宅地塊看作一個整體的話，它可能是迄今為止最大的住宅地王，用地規模8.43萬平米，地上建面約22萬平米，地價119.59億元。

任何單一房企想吞下，財務壓力都是蠻大的，更何況還打包了6.41億元的孫河商業地塊。

去年12月12日，中海麗金府地價為110.54億，用地規模63672.494平方米，地上建面17.3萬平米，稍遜風騷。

即便是去年朝陽區的兩宗打包地塊，也無法和平房鄉地塊相提并論。

其中，朝陽17號地的兩個住宅地價91.76億元，朝陽46號地的中海萬吉玖序、中海朝陽ONE、中海時光之境的地價分別為50.22億元、58.39億元和23.95億元。

換句話說，11號地之所以由三家聯手，是因為地塊太大。否則，房企們必有搶地大戰。

中建智地與越秀地產、中國金茂是第一次組合，它們走到一起，各有自己的算盤。

恰好，越秀地產剛剛賣完海淀功德寺雙子座，加上昌平星耀時光也賣的不錯，需要補倉。

而金茂，很有可能只作財務投資者，像在豐臺的建發金茂觀宸一樣。

當然，平房鄉2107-01地塊往東3.7公里，保利和金茂合資的金茂滿曜開盤在即。入局11號地塊，至少平房鄉項目未來的動態，金茂是可以掌握的。

為了讓競得人有更大的自由度，朝陽區對競得人成立項目公司的有關要求做了調整，從原來只能在宗地所在地成立一家項目公司，變成“成立能夠獨立承擔責任的項目公司”。

這意味著，11號地的兩宗住宅地和1宗商業用地，可能由3個項目公司分別持股，操盤者和股權比例也可能不相同。

有人大膽猜測：平房鄉03地塊（南）由中建智地操盤，平房鄉01地塊（北）由越秀地產操盤，孫河鄉73商業地塊由中建智地操盤——在昌平有過打造山姆會員店經驗。

從邏輯上，這個猜測是說得通的。

下面，花姐來聊聊11號地的具體情況。

1、幼兒園調規問題

平房鄉02地塊是托幼用地，位于01地塊東南角，它的用地面積5253平方米，占了六分之一。但土拍文件留下了活話，后期可結合方案與01地塊統籌布置。

在幼兒園調規上，中建智地在北京宸園上有過神來之筆。它將原本位于西地塊東邊的菱形地塊，調至最南面，且變成了三角形，讓西地塊規劃住宅有了更好的條件。

平房鄉02地塊現有的位置不佳。

花姐曾做了一版建議，把幼兒園挪到西北角，一是不讓幼兒園的吵鬧影響到01和03地塊；二是令01地塊的前幾排房子更完整，與03地塊渾然一體；但這樣會影響孩子們的采光。

因此，它的幼兒園會不會效仿北京宸園，變成臨黃杉木店路的三角形地塊呢？令01地塊十分方正。

2、街坊路的問題

平房鄉03地塊蠻大，占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡，土拍文件要求建一條南北走向的街坊路，寬11米，會吞噬容積率。

如此以來，03地塊要分成東西兩個組團。

花姐做了一版建議，建議街坊路將地塊東西對半分，然后兩個組團大門設在街坊路中間，進行呼應。

3、高壓線入地問題

在土拍文件中，平房村地塊東邊50米處，有一條110千伏的高壓線，尤其是03地塊邊上，有四個高壓線塔。

這和海淀功德寺和樾玉鳴有點相似——已明確會入地。

平房村地塊這些高壓線，何時能遷走或入地，是個問題。

4、非地鐵盤問題

雖說平房村地塊位置不錯，地鐵6號線就在緊挨著的朝陽北路底下。但距離青年路站有1公里。

花姐還發現，03地塊西南角對面，有一處加油站，也不清楚何時會搬走。

不過，好在朝青板塊的新房不多，平房鄉地塊往北2.7公里的御翠園，高層有約400套房源在售，成交均價7.8萬/㎡。它緊挨著地鐵3號線。

5、持有商業體問題

孫河2902-73商業地塊占地5.8萬平米，容積率1.0，在北五六環之間，算是個巨無霸商業體。

它的地價就高達6.41億元，如果加上建安成本，10億元就砸進去了。

十分有意思的是，朝陽三間房地塊土拍時，由于中海地產和招商蛇口殺出，讓保利和金茂多付了8億元代價。

若把兩件事放在一起看，保利和金茂應該寬慰了許多。

花姐認為，即便孫河73項目未來用于做山姆會員店，但零售企業給的租金，甚至無法覆蓋融資成本。

朝陽區賣地，真的是精透了，肥瘦搭配玩得很溜。