作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

原本以為會出現的土拍熱，戛然而止了。

宣布中止

昨天（4月28日），土拍市場傳出了新的信號。

4月20日才掛出，原本預計4月30日出讓的寶中地塊A002-0060，在競買申請截止時間宣布中止交易。

這宗地塊，在做推介的時候，市場就寄予了厚望，期待會誕生深圳新的“地王”，為市場注入一劑強心針。

作為寶中的王炸地塊中止出讓，如今出讓突然被喊停，也引起了市場的一番討論。

市場的猜測很多。

有的認為是沒有房企參與競標中止，有的認為是土地市場降溫的表現，還有的認為建設設計約束太嚴格。

寶中板塊，這些年在土地礦業交易平臺掛出的住宅宗地不多，但每一塊都有階段性的意義。

從A002-0060宗地周邊地塊出讓歷史來看，充滿了跌宕起伏的劇情。

與A002-0060宗地直線相距約700米的A004-0175宗地（鴻榮源胤璇），盡管宗地出讓條件要求“三限雙競+搖號”，建成后不少于2000平方米出租型人才住房無償移交，2021年11月還是被鴻榮源以30.94億元的起拍代價拍下，是深圳樓市宗地出讓“三限雙競+搖號”的標志。

與A002-0060宗地直線相距約1.5公里的A003-0434宗地（越秀瑞樾府），用地面積不到萬平，同樣采取“三限雙競+搖號”方式搖號，最低要配建5040平保障性租賃住房移交出去，2022年8月也經歷了9輪競價，7輪競面積才被越秀拿下。

與A002-0060宗地直線相距約3.9公里的A104-0147宗地（越秀潮樾府），用地面積不到萬平，同樣采用“三限雙競+搖號”方式搖號，最低要配建6070平保障性租賃住房移交出去，2022年8月也經歷了22輪競價，競配面積達到12120平被越秀拿下。

但到了2022年8月A001-0212宗地出讓，就出現了流拍情況。

A001-0212宗地與A002-0060宗地直線相距約800米。

雖然2023年8月重新上拍，出讓的條件已經發生了變化，首次出現了競“現房出售”的約束條件。

但還是吸引了高達21家房企參與競拍，最終以地價及現房銷售最高限制建筑面積雙觸頂的方式被中鐵拍下。

而到了2024年9月，深圳地塊出讓不再限價，不限售價、沒有配建，但要求了交房即發證，還是吸引9家房企參拍，最終經過82輪激烈競價，保利以28.2億元總價拿下該地塊。

到了這個階段，深圳的宗地出讓，出讓條件已經比過去寬松了不少。

所以，按照市場的預測，宗地應該成為土拍的壓軸戲，而不是到了競買申請截止時間就突然中止。

市場天花板

從寶中片區宗地出讓的歷史來看，還是可以看到，寶中片區的輻射范圍內，位置地段雖然黃金，也有可能會出現地塊流拍的情況。

但只要做出細微的調整，也能順利出讓。

房企是否參拍看的是賬本和各家成本利潤控制。

即使是優質地段的地塊，如果成本利潤劃不來，也會遭遇滑鐵盧。

比如與A002-0060宗地相距直線約800米的A001-0212宗地（中鐵閱臻府），曾經在2022年8月第一次出讓的時候就出現了流拍。

后續經過對建筑設計以及出讓條件的調整重新出讓，雖然起拍價格更貴了，但還是被中鐵拍了下來，推出的閱臻府也基本都售罄了。

但閱臻府的樓面價也去到了四萬多一平。

所以，A002-0060宗地對房企來說，不是拿了地沒信心賣出去，而貴了點，估價吃力。

雖然A002-0060宗地起拍樓面價是31833元/㎡，但只有132300平住宅允許分割轉讓，35000平酒店和102500平方米商業限整體轉讓，社區管理用房、便民服務站、小型消防救援站需要移交出去，這就意味著可售的起拍樓面價去到了65207.86元/㎡。

而這僅僅是起拍階段。

對比需要移交10060㎡保障性租賃住房出去的A003-0434宗地（越秀瑞越府），可售的成交樓面價貴了將近一半，再對比A001-0219宗地（保利瑧譽府）的成交樓面價，也貴了不少。

而六萬多的可售樓面價，加上限制樓棟高度，建筑設計和運營的成本，未來住宅需要賣到多少錢一平才能有利潤呢？

是需要打個問號的。

但以目前寶中板塊的新房入市價格來看，是看得到市場的天花板的。

新房入市備案均價的水平在8.5萬/平左右，高的可以到9.5萬/平左右。

二手房的價格水平也維持在11—15 萬/平，所以地塊推介之初，市場就對宗地的價格拋出了問號。

所以宗地真正上拍后，起拍價格和出讓條件也出乎了市場的預料。

如今被中止出讓，后續如果能夠調整規劃設計，提高可售面積比例，相信宗地還是會迎來高光。

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作者觀點，不代表格隆匯立場