進入4月，樓市就已經(jīng)不那么行了。

　　先看整體的數(shù)據(jù)：

　　新房方面，

克爾瑞的數(shù)據(jù)，全國重點26個城市4月上半個月成交面積317萬方，環(huán)比3月下滑了14%，較去年同期基本持平。

　　二手房方面，

4月前20天，包括北京、深圳、上海、杭州、南京、成都等多個城市在內(nèi)，二手房成交較3月份同期均有所下滑，下滑幅度8%-40%不等。

　　其中本輪表現(xiàn)最為強勢的杭州3月份二手房成交1.24萬套，4月截止到25日成交僅7505套，下滑39%。

　　其他城市，北京下滑26%，上海下滑26%，廣州下滑9%，深圳下滑8.7%，成都下滑8%。

　　從典型城市二手房成交數(shù)據(jù)來看，樓市較3月明顯降溫。

　　數(shù)據(jù)維度佐證，市場環(huán)境也不可觀，到現(xiàn)在，基本可以宣告小陽春已經(jīng)結束了。

　　一是貿(mào)易戰(zhàn)正處于攻堅階段，貿(mào)易戰(zhàn)會讓相當部分的人持幣觀望，等形勢明朗之后再做決定。

　　最近高盛發(fā)布了一份報告，報告顯示，關稅已經(jīng)對我國二手房市場產(chǎn)生了初步影響：出口依賴度高的城市，二手房成交量周環(huán)比跌了10%，這與出口依賴度最低的城市+12%和其他城市+4%的走勢明顯分化。

　　產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，一些美線為主的外貿(mào)工廠和外貿(mào)公司老板運營開始出現(xiàn)問題，不排除他們會拋售房產(chǎn)來填補運營資金上的缺口，市場意識到這一點后也會跟風拋售，拋售加大的情況下，買方就會選擇持幣觀望。

　　當然，這只是非常細致的點，關稅最大的影響還是信心和預期。

　　說白了，關稅會影響宏觀經(jīng)濟的恢復情況，宏觀經(jīng)濟的恢復又影響到大家的錢袋子，在經(jīng)濟預期不穩(wěn)定的情況下，大家買房、消費、擴大投資的欲望也會降低。

　　目前大摩的預算，關稅升級對我國經(jīng)濟全年GDP的影響大約是0.9個百分點。

　　野村也認為，我國經(jīng)濟目前承受著房地產(chǎn)持續(xù)下行、中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級的雙重壓力，而貿(mào)易戰(zhàn)又直接或間接影響著房地產(chǎn)市場的回暖。

　　也就是說，如果沒有當下的關稅戰(zhàn)，這一輪小陽春持續(xù)的時間會稍微長一點，包括之后回暖的步伐也會快一點。

　　但是沒有如果，樓市目前的挑戰(zhàn)很清晰，前期被deepseek、宇樹科技拉起的信心和預期，都被關稅戰(zhàn)抵消掉了。

　　現(xiàn)在又到了重拉信心和預期的時候了。

　　二是去年926新政之后，樓市就沒有出臺過強刺激政策了，政策不托底，市場熱度很難維持。

　　總體的基調(diào)，從前幾天的zzj會議來看，上面對于房地產(chǎn)的態(tài)度并不著急。

新近提法是

“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，之前都是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　雖然上面措辭有調(diào)整，但是外部形勢及內(nèi)部需求，都決定了樓市“超常規(guī)”政策還是會出，可能這一輪小陽春結束之后，“政策這一動能”就跟上了。

　　近期深圳就在傳要取消限購，如果真如網(wǎng)傳，深圳肯定還會迎來新一輪行情。

　　拋開小陽春基本結束這一現(xiàn)實來看，當前的樓市情況依然比去年10月之前低谷期要好。

　　比如深圳，去年9月之前，二手房月均成交4、5000套，現(xiàn)在小陽春后能達到月均6000套的成交，算是很好了。

　　杭州也是的，到25號，杭州二手房成交7000多套，環(huán)比跌了3、40%，但我根據(jù)日均成交套數(shù)算了一下，即使是降了很多，這個月杭州的二手成交仍能到9000套，比去年9月前8000套月均成交要好。

　　成都、北京、廣州、上海數(shù)據(jù)也都有類似的表現(xiàn)，下圖大家可以看下各城市同比數(shù)據(jù)，大多數(shù)都是漲的，說明即使是小陽春結束了，樓市暫時也沒有太難看。當然這只限于需求比較強的城市。

　　其中上海會特殊一點，這一輪小陽春之后，其他城市可能會暫時冷淡，但上海還不錯。

　　原因是上海有豪宅市場托底。

　　這兩年上海的豪宅供應很大，25年上海黃浦、靜安等核心區(qū)預計供應豪宅20個，24年是40個，這一供應加上多方面的原因，決定了今年的上海樓市依然會延續(xù)去年的市場走向，豪宅市場表現(xiàn)較好。

　　一是常規(guī)邏輯，經(jīng)濟預期不穩(wěn)定，避險情緒會讓大多數(shù)富人出手買豪宅。

　　二是上海豪宅還存在倒掛，一些房子買到就有千萬的價差空間，不管是出于風險考慮還是利益考慮，明顯的套利空間面前，富人都會出手。

　　三是面粉價格越來越貴，目前上海最貴地價已經(jīng)到16萬多一平，面粉決定面包，后期面包價格就低不下來，土地漲價預期也加速了富人入場的速度。

　　所以接下來上海樓市表現(xiàn)不會差，不過這不是說上海什么盤都好賣，好賣還是主要集中在地段比較好的高端市場上。

　　一些地段沒那么好，包括地段好，但房子老舊，品質(zhì)跟不上的也不會好賣，這一點其實在上海市場上已經(jīng)有所表現(xiàn)了：

　　一季度高端新房價格環(huán)比微漲了0.5%，二手房卻跌了1.6%，同時倒掛空間也在收窄。

　　這個趨勢去年底就有了。

　　新房呈現(xiàn)“越貴越買”的特征，億元以上豪宅漲的最猛，去年同比倍增141%，5000萬元-1億元同比上漲89%，3000-5000萬元50%漲幅。

　　這其實就是說明富人的市場敏銳度跟普通人不一樣，二手億元豪宅價格猛增，主要源于頂豪客戶更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升，老破舊豪宅因為難以滿足其核心訴求，所以不增反降。

　　接下來上海市場也是一樣，中高端改善項目還會持續(xù)活躍，并且會持續(xù)吸引全國富人的眼光。

　　至于其他城市，樓市成交大概維持在當前的水平，或略微走低，不過不用擔心說樓市會回到去年9月份之前，政策是不會允許的。

　　說白了，現(xiàn)在上面也在緊盯著數(shù)據(jù)，一旦數(shù)據(jù)不好，有直線往下走的趨勢，政策就會及時跟上來。這也是目前上面說房地產(chǎn)態(tài)勢穩(wěn)定的基礎。