進(jìn)入4月，樓市就已經(jīng)不那么行了。

　　先看整體的數(shù)據(jù)：

　　新房方面，

克爾瑞的數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)26個(gè)城市4月上半個(gè)月成交面積317萬(wàn)方，環(huán)比3月下滑了14%，較去年同期基本持平。

　　二手房方面，

4月前20天，包括北京、深圳、上海、杭州、南京、成都等多個(gè)城市在內(nèi)，二手房成交較3月份同期均有所下滑，下滑幅度8%-40%不等。

　　其中本輪表現(xiàn)最為強(qiáng)勢(shì)的杭州3月份二手房成交1.24萬(wàn)套，4月截止到25日成交僅7505套，下滑39%。

　　其他城市，北京下滑26%，上海下滑26%，廣州下滑9%，深圳下滑8.7%，成都下滑8%。

　　從典型城市二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市較3月明顯降溫。

　　數(shù)據(jù)維度佐證，市場(chǎng)環(huán)境也不可觀，到現(xiàn)在，基本可以宣告小陽(yáng)春已經(jīng)結(jié)束了。

　　一是貿(mào)易戰(zhàn)正處于攻堅(jiān)階段，貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)讓相當(dāng)部分的人持幣觀望，等形勢(shì)明朗之后再做決定。

　　最近高盛發(fā)布了一份報(bào)告，報(bào)告顯示，關(guān)稅已經(jīng)對(duì)我國(guó)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了初步影響：出口依賴度高的城市，二手房成交量周環(huán)比跌了10%，這與出口依賴度最低的城市+12%和其他城市+4%的走勢(shì)明顯分化。

　　產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，一些美線為主的外貿(mào)工廠和外貿(mào)公司老板運(yùn)營(yíng)開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，不排除他們會(huì)拋售房產(chǎn)來(lái)填補(bǔ)運(yùn)營(yíng)資金上的缺口，市場(chǎng)意識(shí)到這一點(diǎn)后也會(huì)跟風(fēng)拋售，拋售加大的情況下，買(mǎi)方就會(huì)選擇持幣觀望。

　　當(dāng)然，這只是非常細(xì)致的點(diǎn)，關(guān)稅最大的影響還是信心和預(yù)期。

　　說(shuō)白了，關(guān)稅會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況，宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)又影響到大家的錢(qián)袋子，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期不穩(wěn)定的情況下，大家買(mǎi)房、消費(fèi)、擴(kuò)大投資的欲望也會(huì)降低。

　　目前大摩的預(yù)算，關(guān)稅升級(jí)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)全年GDP的影響大約是0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　野村也認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前承受著房地產(chǎn)持續(xù)下行、中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)的雙重壓力，而貿(mào)易戰(zhàn)又直接或間接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

　　也就是說(shuō)，如果沒(méi)有當(dāng)下的關(guān)稅戰(zhàn)，這一輪小陽(yáng)春持續(xù)的時(shí)間會(huì)稍微長(zhǎng)一點(diǎn)，包括之后回暖的步伐也會(huì)快一點(diǎn)。

　　但是沒(méi)有如果，樓市目前的挑戰(zhàn)很清晰，前期被deepseek、宇樹(shù)科技拉起的信心和預(yù)期，都被關(guān)稅戰(zhàn)抵消掉了。

　　現(xiàn)在又到了重拉信心和預(yù)期的時(shí)候了。

　　二是去年926新政之后，樓市就沒(méi)有出臺(tái)過(guò)強(qiáng)刺激政策了，政策不托底，市場(chǎng)熱度很難維持。

　　總體的基調(diào)，從前幾天的zzj會(huì)議來(lái)看，上面對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度并不著急。

新近提法是

“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，之前都是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　雖然上面措辭有調(diào)整，但是外部形勢(shì)及內(nèi)部需求，都決定了樓市“超常規(guī)”政策還是會(huì)出，可能這一輪小陽(yáng)春結(jié)束之后，“政策這一動(dòng)能”就跟上了。

　　近期深圳就在傳要取消限購(gòu)，如果真如網(wǎng)傳，深圳肯定還會(huì)迎來(lái)新一輪行情。

　　拋開(kāi)小陽(yáng)春基本結(jié)束這一現(xiàn)實(shí)來(lái)看，當(dāng)前的樓市情況依然比去年10月之前低谷期要好。

　　比如深圳，去年9月之前，二手房月均成交4、5000套，現(xiàn)在小陽(yáng)春后能達(dá)到月均6000套的成交，算是很好了。

　　杭州也是的，到25號(hào)，杭州二手房成交7000多套，環(huán)比跌了3、40%，但我根據(jù)日均成交套數(shù)算了一下，即使是降了很多，這個(gè)月杭州的二手成交仍能到9000套，比去年9月前8000套月均成交要好。

　　成都、北京、廣州、上海數(shù)據(jù)也都有類(lèi)似的表現(xiàn)，下圖大家可以看下各城市同比數(shù)據(jù)，大多數(shù)都是漲的，說(shuō)明即使是小陽(yáng)春結(jié)束了，樓市暫時(shí)也沒(méi)有太難看。當(dāng)然這只限于需求比較強(qiáng)的城市。

　　其中上海會(huì)特殊一點(diǎn)，這一輪小陽(yáng)春之后，其他城市可能會(huì)暫時(shí)冷淡，但上海還不錯(cuò)。

　　原因是上海有豪宅市場(chǎng)托底。

　　這兩年上海的豪宅供應(yīng)很大，25年上海黃浦、靜安等核心區(qū)預(yù)計(jì)供應(yīng)豪宅20個(gè)，24年是40個(gè)，這一供應(yīng)加上多方面的原因，決定了今年的上海樓市依然會(huì)延續(xù)去年的市場(chǎng)走向，豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)較好。

　　一是常規(guī)邏輯，經(jīng)濟(jì)預(yù)期不穩(wěn)定，避險(xiǎn)情緒會(huì)讓大多數(shù)富人出手買(mǎi)豪宅。

　　二是上海豪宅還存在倒掛，一些房子買(mǎi)到就有千萬(wàn)的價(jià)差空間，不管是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮還是利益考慮，明顯的套利空間面前，富人都會(huì)出手。

　　三是面粉價(jià)格越來(lái)越貴，目前上海最貴地價(jià)已經(jīng)到16萬(wàn)多一平，面粉決定面包，后期面包價(jià)格就低不下來(lái)，土地漲價(jià)預(yù)期也加速了富人入場(chǎng)的速度。

　　所以接下來(lái)上海樓市表現(xiàn)不會(huì)差，不過(guò)這不是說(shuō)上海什么盤(pán)都好賣(mài)，好賣(mài)還是主要集中在地段比較好的高端市場(chǎng)上。

　　一些地段沒(méi)那么好，包括地段好，但房子老舊，品質(zhì)跟不上的也不會(huì)好賣(mài)，這一點(diǎn)其實(shí)在上海市場(chǎng)上已經(jīng)有所表現(xiàn)了：

　　一季度高端新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲了0.5%，二手房卻跌了1.6%，同時(shí)倒掛空間也在收窄。

　　這個(gè)趨勢(shì)去年底就有了。

　　新房呈現(xiàn)“越貴越買(mǎi)”的特征，億元以上豪宅漲的最猛，去年同比倍增141%，5000萬(wàn)元-1億元同比上漲89%，3000-5000萬(wàn)元50%漲幅。

　　這其實(shí)就是說(shuō)明富人的市場(chǎng)敏銳度跟普通人不一樣，二手億元豪宅價(jià)格猛增，主要源于頂豪客戶更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升，老破舊豪宅因?yàn)殡y以滿足其核心訴求，所以不增反降。

　　接下來(lái)上海市場(chǎng)也是一樣，中高端改善項(xiàng)目還會(huì)持續(xù)活躍，并且會(huì)持續(xù)吸引全國(guó)富人的眼光。

　　至于其他城市，樓市成交大概維持在當(dāng)前的水平，或略微走低，不過(guò)不用擔(dān)心說(shuō)樓市會(huì)回到去年9月份之前，政策是不會(huì)允許的。

　　說(shuō)白了，現(xiàn)在上面也在緊盯著數(shù)據(jù)，一旦數(shù)據(jù)不好，有直線往下走的趨勢(shì)，政策就會(huì)及時(shí)跟上來(lái)。這也是目前上面說(shuō)房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。