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花8.7萬買的車位竟“縮水”15%

窄到開車門成大難題

合同寫了“不準(zhǔn)退”

法院如何判？

基本案情

2020年，王某某、俞某某、李某某與海門區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買位于海門街道某樓盤的地下車位，總價87000元，車位面積12.72平方米，合同簽訂后，三人支付了全款。至2022年3月，開發(fā)商向三人交付該地下車位，并于同年5月完成了首次不動產(chǎn)權(quán)登記。

然而，購房者在實際使用過程中發(fā)現(xiàn)所購車位實際面積嚴重低于合同約定的12.72平方米，且車位寬度過窄，無法滿足正常停車需求。經(jīng)過對比“國家停車位尺寸標(biāo)準(zhǔn)”后，他們發(fā)現(xiàn)車位無法按照標(biāo)準(zhǔn)尺寸使用，甚至開車門都成了大問題。

因協(xié)商未果，三位購房者訴至海門法院。

法院審理

購房者認為開發(fā)商沒有按照合同約定交付符合標(biāo)準(zhǔn)的車位，導(dǎo)致停車目的無法實現(xiàn)，要求房產(chǎn)公司調(diào)換合格車位或者退錢，并支付違約金。

開發(fā)商認為，車位的面積符合首次登記證明中的12.46平方米，合同中也明確約定購房者接受實際交付的車位面積，不得因車位問題主張補償或解除合同。

經(jīng)法官現(xiàn)場勘驗發(fā)現(xiàn)，車位寬度明顯不足，后委托專業(yè)機構(gòu)重新測繪，結(jié)果表明：車位實際面積僅為為10.6平方米，寬度為 2.00米、長度為 5.30米，明顯未達到國家規(guī)定的停車位尺寸標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過比對，實際交付車位面積比合同約定及登記面積少約15%，且寬度縮減，并且不符合《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》，案涉車位本身靠墻、現(xiàn)寬度又有所減，達不到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對原告停車、開車門造成極大障礙，致使購房者購買車位的合同目的無法實現(xiàn)。

法院判決

法院審理后認為，盡管合同中有條款規(guī)定購房者無法因車位問題要求補償或解除合同，但該條款屬于格式條款，且不合理地免除開發(fā)商責(zé)任、排除購房者主要權(quán)利，違反了《民法典》相關(guān)規(guī)定，該條款屬于無效條款。

據(jù)此，法院判決支持購房者解除合同并要求開發(fā)商退還全額購車位款。被告已經(jīng)依約向三原告交付車位，三原告也已享有案涉車位的占有使用權(quán)，且客觀上也有條件及時發(fā)現(xiàn)案涉車位存在的問題，但其未及時主張權(quán)利，故對原告主張的違約金，法院不予支持。

該案一審判決已生效。

法官說法

開發(fā)商在合同中約定的免責(zé)條款，即購房者無法因車位問題要求補償或解除合同，屬于典型的格式條款。這類條款未經(jīng)購房者充分協(xié)商，且不合理地免除開發(fā)商的責(zé)任，違反了《民法典》相關(guān)規(guī)定，屬于無效條款。

合同中關(guān)于排除購房者權(quán)利的條款不能免除開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定責(zé)任，特別是在合同目的未能實現(xiàn)的情況下，購房者有權(quán)要求解除合同并獲得退款。因此，購房者在法律框架內(nèi)的維權(quán)是完全合法的，法院的判決也為消費者提供了明確的法律保障。

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