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掏空積蓄賣掉唯一住房，斥資 370萬后卻被告知 “房子根本不存在”？這樣的荒誕劇情，竟真實發生在房產交易市場。本文結合真實案例，帶您直擊認購合同糾紛核心，解析購房者如何依法維權。

一、案情梳理

（一）購房合同簽訂與履行

2017 年 3 月 1 日，購房者陳明與甲房地產開發有限公司（簡稱甲公司）簽訂《認購合同》，購置北京市朝陽區一號房屋，建筑面積 90.87 平方米，單價 41000 元 / 平方米，總價 3725670 元 。合同明確約定：陳明一次性支付全款，甲公司需在 2017 年 12 月 31 日前完成網簽并交付房屋。

簽約當日，陳明如約支付全部房款，甲公司也開具了收款收據。然而直到約定日期屆滿，甲公司既未辦理網簽，也未交付房屋。經陳明多次催促，甲公司才透露驚人事實：合同約定的 90.87 平方米戶型根本不存在，實際建筑面積為 187.86 平方米 。若陳明仍想要房，需按當前 8 萬多元 / 平方米的單價重新購買。

（二）雙方爭議焦點

陳明訴求：

解除與甲公司的《認購合同》；

甲公司返還購房款 3725670 元及利息（分段計算）；

甲公司賠償房屋差價損失 4241506.27 元 。

甲公司抗辯：

退款與利息：認可解除合同，但主張合同已約定面積誤差處理方式，公司不存在根本違約，陳明主張的利息過高且無依據。

損失賠償：不認可差價損失金額，稱住建委公布價格與實際不符，樓盤拍賣均價僅約 6 萬元 / 平方米，公司無違約行為，不應承擔差價賠償 。

（三）案件關鍵證據

認購合同：明確房屋信息、價格、付款方式、交付時間及違約責任 。

付款憑證：陳明支付全款的銀行記錄及甲公司開具的收款收據。

產權證明：甲公司預售許可證過期，2020 年才取得現房銷售備案證明。

市場價格：陳明以住建委官網均價 87676.64 元 / 平方米計算差價損失；甲公司以拍賣起拍價 6 萬元 / 平方米反駁 。

二、案件分析

（一）合同效力認定

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，雖簽約時甲公司預售許可證已過期，但后續取得有效證明，且陳明具備購房資格，因此《認購合同》合法有效，對雙方具有法律約束力。

（二）違約責任判定

甲公司未按約定辦理網簽、交付房屋，且房屋實際情況與合同嚴重不符，導致陳明購房目的無法實現，構成根本違約。依據《中華人民共和國合同法》，陳明有權解除合同，并要求甲公司承擔退款、賠償等違約責任。

（三）損失賠償爭議解析

利息主張合理性：陳明支付房款后未獲得房屋，資金占用期間產生實際損失，其主張按貸款利率計算利息符合法律規定。

差價損失認定：陳明以住建委備案價計算差價，但法院綜合考慮當前房產市場下行趨勢、樓盤拍賣流拍等因素，認定該標準會加重甲公司負擔。同時，合同約定無法交房時甲公司需賠付購房款 100% 違約金，該約定足以彌補陳明損失，故未支持其差價主張 。

三、裁判結果

法院經審理判決：

確認陳明與甲公司于 2017 年 3 月 1 日簽訂的《認購合同》于2025 年 2 月 16 日解除 ；

甲公司于判決生效后七日內返還購房款 3725670 元及利息（分段計算）；

甲公司于判決生效后七日內賠償陳明損失 3725670 元；

駁回陳明其他訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范要點

合同條款審查：簽訂認購合同時，務必明確房屋面積、價格、交付時間、違約責任等核心條款，避免模糊表述 。重點核查開發商預售許可證有效期，警惕“過期銷售” 風險。

產權信息核查：通過住建部門官網或線下窗口，查詢房屋規劃、產權狀態，核實是否存在抵押、查封等問題 。對戶型、面積等關鍵信息，可要求開發商提供規劃圖紙佐證。

證據留存意識：妥善保存付款憑證、合同、溝通記錄等資料，涉及面積變更、交付延遲等情況，及時通過書面函件、錄音等方式固定證據。

（二）法律維權核心策略

及時主張權利：發現開發商違約，應在訴訟時效內（一般 3 年）通過發函、訴訟等方式維權，防止因超期喪失勝訴權。

損失賠償舉證：主張差價損失時，需提供充分證據證明市場價格合理性，可參考同地段房屋交易記錄、評估報告等。同時，關注合同約定的違約金條款，合理主張權益。

關注市場動態：房產市場價格波動大，維權時需結合當前行情，避免因價格虛高導致訴求不被支持 。必要時咨詢專業律師，制定針對性維權方案。

房產交易涉及大額資金與長期權益，稍有不慎便可能陷入糾紛。若您遇到類似問題，歡迎留言或私信，專業律師將為您提供一對一法律支持！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）