近日，位于廣州琶洲CBD核心區的琶洲南TOD項目首期正式迎來首期交付時刻。“我被這顏值狠狠拿捏了”、“這才是頂級住宅應該有的樣子”，在社交媒體上不少業主用“驚艷”來形容見證新家落成的心情。而在項目交付現場可以看到，其外立面、景觀園林、車庫和室內精裝呈現效果均達到業內較高水準。琶洲南TOD項目在越秀地產 “4×4好產品理念”指引下，用一場“空間革命”在繁華都市中打造出一片國際化濱水生活區，為新時代在城市核心區打造“好房子”提供了一個全新范本。

1、全國首個CBD+TOD+POD作品高品質呈現

城市核心區的“好房子”應該是什么樣子？以往，居住在城市核心區一方面可以享受城市發展的繁華以及交通的便捷，但另一方面往往也伴生著活動空間有限、噪音干擾、私密性較差等問題，未必是最為理想的居住之地。CBD 從來都是“效率優先”，玻璃幕墻倒映著GDP 數字，卻照不見生活氣息。如今，廣州琶洲南TOD項目為廣州乃至全國帶來首個CBD+TOD+POD的作品，實現了產城融合與職住平衡。

（1）廣州琶洲CBD之上，互聯網總部經濟集聚

當前，廣州琶洲CBD正在致力于打造“數字+會展+總部”創新高地，推動廣州經濟的持續增長。作為福布斯中國十大CBD之一，琶洲CBD未來發展潛力巨大，是投資、創業和生活的理想之地。琶洲CBD是廣州發展人工智能與數字經濟的核心區，吸引了騰訊、抖音、阿里巴巴、唯品會、螞蟻等人工智能和數字經濟頭部企業設立區域性或功能性總部，現已匯集企業總數超3.6萬家。同時，廣州頂級的交通、商業、文化、教育資源都在這里匯聚。

既能享受CBD的繁華和TOD的便捷，又要摒棄掉傳統城市核心區內住宅的缺點，越秀地產用 POD 理念讓我們看見城市的另一種可能——不是用鋼筋水泥堆砌高度，而是用自然的留白，丈量生活的溫度。

作為廣州本土成長起來的標桿房企，越秀地產深度參與了珠江新城、金融城、琶洲等重點區域開發，其打造的多個項目已成為廣州城市新名片。同時，越秀地產也是國內TOD開發的領軍者，打造了多個標桿項目。在CBD和TOD模式之上，越秀地產用POD理念將多重功能縫合，在繁華都市中打造出一片靜謐的國際化濱水生活區。能集合三種模式于一身的項目不多，而又同時具備這三種資源調配與整合能力的企業，就更是少有。這次，越秀做到了。

（2）國際化濱水生活區，CBD中的靜謐花園

打造國際范的生活圈，需要CBD的國際化底座，需要能產生“虹吸力場”的建筑形制，需要高品質的商業氛圍，需要宛如秘密花園的城央濱水生態。當然，更重要的，是能把這些資源聚合在一起頂層設計和思維，琶洲南TOD項目是罕見的集大成于一體者。

琶洲南TOD這場“空間革命”的核心，是將自然從城市發展的「背景板」變為「共同創造者」。紐約高線公園用一條空中花帶激活曼哈頓西區，東京南町田 Grand Berry Park 將 22 公頃土地縫合為「公園即城市」的樣本，越秀琶洲南TOD則在CBD打造了一處“后花園”，以此實現更好生活的平權。

琶洲南TOD項目外部依托海洲路CBD走廊形成繁華都市圈；內部則以江景為界，構建獨立生態社區，業主可自由切換城市喧囂與自然寧靜。項目從規劃之初便摒棄傳統住宅思維，提出“微型城市”概念，整合交通、住宅、商業與公園功能。為此，越秀地產邀請全球八大設計團隊參與設計，并最終形成如下方案：通過海洲路快速通達琶洲總部區與珠江新城，社區內打造濱水公園與慢行步道，實現“工作-生活”無縫銜接。

在有限的空間內，琶洲南TOD將濱河公園、高線公園、綠廊中軸巧妙地穿插其間。其中最典型的便是國際濱河公園，以世界級造園美學，打造CBD稀缺的親水駁岸，讓繁華深處藏著一片靜謐的后花園；15米懸挑觀景臺則以“超前視角”定格珠江柔波與城市鋒芒的交響，而階梯式水岸劇場的漣漪弧線，既是藝術雕塑，也是鄰里相聚的露天沙龍。

（3）弧光·琶洲城市會館，集私密性與便捷度于一體

針對高凈值人群的復合生活需求，琶洲南 TOD 以 POD 超級核心重構社區生態——將濱水公園的自然基底、弧光會館的藝術基因、下沉式商業的煙火氣，以及獨棟商業的私密感有機縫合，形成“步移景異”的生活劇場。項目以一種空間藝術與不同意識碰撞下的極致平衡，打造弧光·琶洲城市會館。在這個會所內，展、息、茶、書、宴、趣已圍繞自然流動軸線呈現，琶洲南TOD將社區服務前置，打造悅秀會高等級會員圈層，為科技新貴、互聯網高管等精英圈層提供交流、生活平臺。在這里，露天處嵌入一方無邊泳池，倚墻小憩時目光所及即琶洲靚麗天際線，燈火不眠，有種世界盡在掌握的暢快。

盡管目前園區尚未完全開放，但規劃細節已顯露社區生態的深層思考：約920米漫行步道串聯藝術、健身、社交主題架空層泛會所，形成“下樓即達”的微型城市網絡；全齡化場景覆蓋親子草坪劇場、長者林下茶室、青年咖啡書吧，打破年齡與圈層壁壘；487棵成樹構筑的“都市溪谷”，將海珠國家濕地公園的生態基因植入社區，讓業主在CBD中亦可“推窗見綠、移步換景”。

2、極致匠心、精磨細節，越秀地產為廣州帶來“好房子”標桿之作

從“有房住”到“住好房”，行業內一場旨在提升居民居住品質的變革正在加速推進。前不久，越秀地產召開產品發布會，發布“4×4好產品理念”，這是越秀對住建部“好房子”號召的積極響應，也是主動應對市場變革、強化核心競爭力的重要舉措。而越秀地產在廣州開發的地標項目琶洲南TOD，便是其“好房子”的代表作品之一。

項目首期交付，依托嚴苛建造標準、持續技術創新與品質堅守，以極致的兌現力為行業打造“好房子”提供了實踐樣本。該項目曾兩年蟬聯廣州市商品住宅銷售榜榜首，也用極致的兌現力回饋了客戶的信賴，為廣州獻上了一座具有標桿意義的人居作品。

（1）用城市地標級幕墻標準，融入廣州絕美城市天際線

暮色漫過珠江時，十六道靈動的飛檐刺破城市穹頂，如振翅欲飛的玄鳥。在廣州天際線的敘事里，琶洲南 TOD打破了千城一面的建筑桎梏，而它背后，藏著越秀地產“要么不做，要么極致”的偏執。

作為廣州市國企，越秀懷揣與生俱來的城市責任，誓要將琶洲南 TOD 鍛造成廣州邁向世界的精神圖騰。項目與琶洲西區隔江相望，與珠江新城、廣州塔、琶洲CBD總部大樓共同編織環繞層疊的天際線。為讓這片建筑群完美融入城市空間，在規劃設計上“高低起伏”，單體建筑以簡約豎線條搭配橫線條，頂部挑檐則讓建筑在莊重中盡顯精致，風度翩翩。

在越秀的產品哲學中，“差不多”是不存在的維度——從設計圖紙到施工落地，“極致”是刻入基因的唯一標準，希望產品的每個細節都融入美學思考，為客戶帶來愉悅感。在造型設計上，融合先鋒審美與CBD封面要求，推出“超平面”建筑，大開間、寬陽臺，盡顯大氣。最驚艷的當屬頂部大飄檐，十六棟住宅如飛鳥振翅，靈動的生命力躍然眼前，成為城市中奪目的視覺焦點。

然而，這靈動的“飛檐”背后，是巨大的施工挑戰。6米超大跨度外挑，集 “高度+跨度+弧度” 難題于一身。三個月技術攻堅，每個幕墻單元集成100片雙銀Low-E 中空超白玻與260塊異形鋁板，整體設計對標上海湯臣一品、香港天匯及倫敦海德公園一號；25臺聯動吊籃，180天精密施工，造價是普通住宅的四倍。

如今，越秀建筑幕墻已進化到第三代。隱框立面、窄邊框、側開窗等領先技術，構建起體系化、人性化的“建筑品質體系”。70 毫米極致型材面寬，讓可視界面減少36%，實現無邊界視野與通風兼得，“建筑邊框在空中消失”的美感。70 多個專用鋁型材模具裝配，兼顧抗風、隔音等性能，方便日后維護。樓盤還配置了日本系統門窗YKK，是愛馬仕拉鏈同源品牌；其水密性、氣密性和隔音性能都是一流水準。

（2）汲取嶺南名園精髓，庭院空間充分融合在地文化

在項目主入口庭院，可以看到百萬級“雙生羅漢松”、玉石星空頂、巴西奢石鉑金鉆、藍翡翠奢石玉盤迎客水景、重量達約20噸的全冠移植麻楝樹……而落客區的迎客水景，整個水面向心跌水設計，則展示了“滿而不溢，所以長守富也”的人生態度。這樣的設計背后，歷經37次流體實驗驗證打磨，最終將外圍與中間的高度差距控制在1厘米，水膜厚度嚴格控制在1.2mm，呈現出最好的效果。

琶洲南TOD打破地庫功能與屬性，汲取嶺南四大名園的精髓，分別將清暉園、余蔭山房、可園、梁園的特點融入四大區域中，實現「元素場景化」。區別于一般地庫，琶洲南TOD項目在坡道與停車場之間增設了入庫門庭，整體造景以清暉園為靈感，兩側的羅漢松與奢石相掩映詮釋了“隱”字意境，結合頂部的大面積光幕為空間增添自然感。除此之外，不同樓棟的車馬廳分別融入了余蔭山房的靜謐、可園的靈秀、梁園的石韻，自然的生機色彩融化了刻板的冰冷空曠。

地上人行歸家動線同樣設計精巧。銜接主入口和社區空間的，是一條聚攏情緒的流光門廊。巴西透光雪山藍奢石墻面，大西洋灰石材拼花地面，鑲嵌上千顆燈珠的鎏金星空頂。穿過門廊，就是豁然開朗的“高山流水過庭”。長約67米，高約4米。淺色波浪灰石材為山，疊水為瀑，幻影藍石材為湖。正中間是一顆冠幅超10m、樹高約15m、重量達約20噸的全冠移植麻楝樹。

項目把單元入口向前推移，以兩顆造型冬青，作為迎賓樹陣；青玉石立體雕刻的底座上，是芬迪藍奢石景墻，形成一個“形制開放，但精神聚攏”的宅前門廳。當業主穿過園林歸家時，歸家不再只是地理位置的移動，而是可以放松身心的家園。

（3）執著匠心：跨越7000多公里，只為1塊精品原石

“世界上沒有兩塊一模一樣的石頭”，為了找到合適的石材原料，琶洲南TOD的工程師們跨越近7418.3公里，遠赴世界最古老的大理石生產國——土耳其。從眾多名貴石材中臻選更合適的精品原石，最終以安格拉黑、溫德姆灰、保加利亞灰、巴西魚肚灰、貝金米黃、意大利灰、白雪公主玉石、白金沙等十余款天然大理石，作為構建空間質感的藝術品。其中雅博白的石礦旁便是古老宮殿和羅馬斗獸場的遺址，琶洲南所用到的石材與它們屬于同脈同礦。

作為名貴石材，一座礦山大理石成品率也僅有5%左右。在如此低產的情況下，琶洲南TOD踐行72道工序與20多次的切割打磨，只挑選高品質成品。面對疫情與物流受阻造成訂購石材的運輸延后，琶洲南TOD通過海運路線輾轉半年才將石料運進中國，堅持沿用高品質石材呈現匠心獨運的高級感。

（4）“入住即成林”：每一棵樹都帶著歲月痕跡

走進琶洲南TOD園區，就像走進一片自然的山谷。為打造“入住即成林”的自然謐境，項目交付區400多棵喬木，通通“全冠移植”，用了整整三個月，走遍華南7省23個苗木場，看了近千棵苗木，對872棵候選樹木進行 GPS 定位建檔。樹型不夠飽滿或稍微偏冠，便會被無情淘汰，真實中選率不足1/10。在這樣的挑剔目光下，項目移植了一棵全廣東最高最大，重量達20噸的麻楝樹，這是目前廣州高端社區園林里移植難度最高之一的樹，以“一車一樹”進行運輸，以200噸吊車只為保證全冠完美品相移植。這里每一棵樹，都帶著30-50年的歲月痕跡。每一條路都是石材打造，其中的一盞燈選自德科，與天安門門樓射燈是同款。

3、不止于建筑標準，越秀地產“好房子”更關注居住價值

當前，中國人居模式進入“以人為本”的品質重構期，“好房子”不簡單是對住宅建設標準的全面升級，更是城市化背景下人民生活從“空間”到“生活”的進階。房企承擔著將“好房子”理念轉化為現實的重任，隨著科技進步和環保理念深入人心，將有更多的先進技術和理念融入到房企“好房子”建設中。越秀地產正努力做好“資源整合者”，在建筑的硬件標準之上，更加關注房屋使用者本身，為客戶提供有溫度的細節，打造更宜居的居住空間。

（1）從一滴水的歷程，窺見越秀健康宅初心

琶洲南TOD項目將健康住宅的概念演繹到極致，全球選用環保用材，讓健康不再是噱頭，而是實實在在的安心。針對凈水，公區采用不銹鋼水管管材，配置前置過濾器、軟水機、超濾凈水器的全屋三重凈水系統，自來水細菌去除率高達99.99%。除此之外，地下的智慧泵房不惜投入近千萬成本，成為廣州市自來水公司的示范標桿。市面上水管普遍使用普通PPR管，而琶洲南TOD項目換成了316L不銹鋼管，這種材質不僅堅固耐用，還能有效保障水質不受污染，還有四位一體無機膜處理技術，把自來水里99.99%的細菌都消滅掉。泵房里的智能監控系統 24 小時盯著水質，余氯稍微多一點，馬上自動關閉閥門、發出警報。

此外，琶洲南TOD項目選用 ENF級木地板，遠低于國家標準的限值；選用芬蘭芬琳漆，比國標嚴10 倍；選用的大金空調和百朗新風系統就像一對默契的“空氣搭檔”，夏天快速降溫不干燥，回南天提前把潮氣趕走，PM2.5過濾得干干凈凈。

（2）落地華為鴻蒙系統，行業頂配

琶洲南TOD是首個與華為鴻蒙系統合作的房地產項目，配置堪稱 "行業頂配"：區別于市面常見的SE主機，這里的高配主機如同裝上"最強大腦"，毫秒級響應全屋設備聯動；90%以上的六鍵觸控面板支持自定義場景，輕輕一滑就能切換歸家模式、觀影模式、派對模式，連主臥燈光都能實現無級調光，從 4000K 的閱讀暖光到 1800K 的助眠柔光。如果想看電影，智能中控屏可 DIY 多種空間模式。除此之外，這種智能系統的高級之處在于它懂得"適時隱身"。出差在外，也能24H掌握家中安全。客廳布控、廚房燃氣告警、臥室緊急按鈕，異常情況實時推送至手機，聯動物業快速響應。錦上添花的是，配置的AI安防系統默默過濾99%的無效警報，只在真正需要時精準響應，把安全感藏進不打擾的守護里。

（3）草坪不僅僅是可以遠觀的，也是可以歡快踩踏的

過去小區樓下或者城市公園的草坪上，我們經常能看到這樣的標語:少一個腳印，多一個生命，小草青踐之何忍……甚至還有更夸張的“草坪興旺，匹夫有責”，但是，我們在日本和歐美，卻經常能看到一大群人同時在草坪上奔跑、嬉戲、這種松弛的場景，一度讓我們非常向往。怎么我們的草坪不能踩踏?但在即將交付的琶洲南IOD現場，因林工程師告訴說:日本和歐美的小區里鋪設的大都是耐踩踏草坪。耐踩踏的草坪，需要土壊改良和草種馴化，尤其是草種化，既有一定技術璧壘，還需一段時間周期。早在幾年前，越秀地產就在專注于土壤改良、草種選育和鋪設技術提升。如今，在越秀的琶洲南TOD已經能看到「一片可以歡快踩踏的草坪」。

（4）用臻越服務，保障社區高品質的持續性

項目交付之后，若要長期穩定地保持高品質，物業服務的內容與水準必須與之匹配。為保障高品質物業服務，形成特色化、個性化及定制化的高端服務標準化體系。

園區里每棵樹，每種石材都有專屬的 “養護檔案”：清潔度檢測儀每天掃描地面，石材光澤度儀定期檢測外立面，連玻璃幕墻的水痕都要用專用藥劑擦拭。同時琶洲南TOD利用智能科技打造智慧化物業服務，包括園區內清潔機器人、安防機器人全天循環服務，保障業主舒適、安全的居住環境。

項目服務人員選拔方面，退伍軍人占安全團隊30%，給客戶樹立“絕對安全”的信心。客服人員擁有高端寫字樓、航空、五星級酒店服務等工作經驗，部分擁有多種語言能力，為客戶提供更為專業、貼心、高端、零干擾、差異化體驗的高品質服務。客戶生活服務方面，以業主為中心的“臻管家”體系實現365天覆蓋、24小時守候，提供老、孕、幼等群體專屬貼心關懷服務。

琶洲南TOD的高品質交付，源自于對城市、土地和客戶的深刻洞察，更得益于越秀地產多年來產品研發工作的體系支撐與長期技術沉淀。今年3月，越秀地產重磅發布了“4×4好產品理念”和4+X 產品系，對新時代“好房子”命題給出自身答案。近期，越秀地產在廣州市白云區建設產品研發中心并對外開放，成為行業內研發品類最齊全的研發基地，為好產品提供全方面的技術解決方案。此外，越秀地產對于總部的職能部門再次進行合并動作，原集團產品與客研中心、工程技術中心、運營生產中心整體合并，成立新的生產管理中心。從這些部署來看，死磕產品研發與落地很有可能是其戰略轉型重點。

2025年，越秀地產進入交付大年，在廣州便有琶洲南TOD、琶洲·樾、越秀·觀樾、越秀·天河·和樾府、越秀珠實城發·江灣和樾、華發·越秀和樾府6大高端盤集中兌現，越秀地產提出“好房子，新廣州”品牌主張。越秀地產廣州區域副總經理費柳天表示，越秀地產內部的“好產品公約”已經成為越秀人的行為準則，要以建設自己家的心態，關注每個細節、思考每個場景、做好每套房子；各條線主動看齊好產品，自動調整工作態度與方式。在“好房子”理念發布之后，作為最懂廣州人生活的本土房企，越秀地產更希望用實打實的項目高品質呈現，在廣州這個大本營塑造更穩固、更優異的產品口碑，以客戶價值為原點，完成從“好產品”標準建立到“城市共生體”的生態構建與品牌認同。