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問答426期

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問：房哥，聊聊中糧奧體壹號三期和招商西安璽有可比性嗎？

答：4月初，去中糧參觀，我發朋友圈感慨，奧體最核心位置的大平層，當年搖號的白月光，交房后，景觀觀感很好，外立面公建感，水景層次感也優秀，從交房的水平看，算得上港務區的一梯隊。

（中糧奧體壹號三期）

小區多數樓棟為三代宅，以前老規范客廳沒做陽臺的那種，少數幾棟是四代宅，我查了下，清一色的大面積，17000+的起步價，當年還搖號了。

結合周邊二手房當下，尤其是大戶型的流通行情，談不上大賺，但不虧，自住體驗絕佳。

再看招商西安璽，當下單盤主義的六邊形戰士，地段，品牌，價格，戶型等沒有明顯短板，屬于自住為主，買來改善的奧體天花板小區，地段不熟中糧，產品純粹度上更勝。

都是各自時代，地處奧體一梯隊的產品，但稀缺度上，西安璽確實更勝一籌，奧體壹號的競爭，還有全運村五期，二手房目前19000+。

問：新政策出來，要求三米層高，對老房子有沖擊沒？

答：在房價不漲，供大于求的現狀下，新規范，新產品的更新，必然會分流老產品的需求，這是時代發展的產物，且新產品必然更優，否則也沒有需求。

今天剛好是五四，住宅項目規范已施行，具體包括 層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，空調室外機安裝在專用平臺，規定不同氣候區供暖、空調設施設置要求等。

（招商梧桐書院139㎡實景）

西安因為新房市場競爭，需求激烈，上述規范不少都是落地的，比如層高，欄桿高度，網絡信號，北向統一外機平臺的，可以說我們是吃著細糠的。

但作為全國規范，在更多低能級城市，這些還沒有做到，所以地處西安，對新規的感知不強。

可能這里面最大的痛點是隔音，目前還沒有開發商有很好解決方案，包括實際落地情況，有待觀察。

蘋果16出來了，大屏，人臉識別，4800萬像素廣角，對15有沖擊嗎，還好，但對7、8、9有沖擊嗎，當然，房子也是商品，也在更新換代。

問：城東新城區上班，140萬總價，港務區怎么選？

答：不是奧體買不起，而是非奧體更有性價比，大家對房價的關注，往往都在全運村二手破2萬，招商西安璽均價2.4萬這些熱門事件上，但殊不知，港務區冷門的二手房，如今也在跌出性價比。

非奧體區域，非名校學區，普通三代住宅，老產品無陽臺，且買來投資不自住，這樣的房子在港務比比皆是，以下區域為例：

(招商城市主場二手價格，來源：貝殼）

保稅區地鐵口：百畝大盤招商城市主場，貝殼掛牌均價（高層+洋房）17570元/㎡，高層均價15000元 /㎡，低價房源均價13039 元 /㎡，140萬預算內，103㎡小三室，還是精裝，這只是掛牌，實際成交價格還能談。

(保利錦上二手價格，來源：貝殼）

港務大道以西：保利錦上，貝殼掛牌均價15640 元/㎡，清一色小高社區，毛坯交付，低價房源掛牌均價13948 元/㎡， 小三室戶型，價格也都能談。

港務大道以東：華潤港悅城，剛剛交付的次新房小區，目前暫無法交易，但可以等，二手價格不會太高，紫云府貝殼掛牌均價15863 元/㎡，結合周邊新房供應情況和價格，二手還有空間。

紫云府南側的匯悅城，目前二手低價房源已來到12077 元/㎡，大高層，小三室為主。

上述預算范圍內，小區品質高，二手房房源多，價格適中的是招商城市主場，三號線地鐵口。

問：所謂四代住宅就是不封陽臺，那我買三代不香嗎？

答：能這么問，說明版懂非懂，從住宅結構上看，三代指的可封閉的陽臺，四代為不可封閉的露臺，具體到西安，包括陽臺+露臺，純露臺兩種，又以朝向不同，分為南向，北向，東西向。

2024年的四代住宅剛興起，拼的是露臺贈送的面積，你10㎡，我20㎡，簡單粗暴，但2025年明顯是產品進步了。

除個別極端小區，依舊又大，有寬，又長外，更多的則是在拓展室內面積，以飄窗形式，擴大室內贈送，用110㎡實現130㎡，130㎡實現150㎡的效果，包括小面積也開始做獨棟單元，2T2戶，剛需改善也做公建立面，下沉會所。

所以當下四代的競爭， 不僅是戶型和三代的區別，而是全方位的競爭，除央企能憑這賣高溢價外，本地開發商這么做的，甚至價格漲不上去。

三代，四代在西安各有訴求，如同電車和油車的處境一樣，誰也無法說服誰，那就各自安好就行。

問：灃東地建嘉信臻境怎么樣，剛需首套房，看好配套又擔心城市界面？

答：當下流行大門，會所，外立面三件套，對首次看房的剛需，殺傷力很大，但從生活講，剛需更要在意的是價格，配套，戶型，實用比好看更重要。

地建嘉信臻境從位置看，可謂冰火兩重天，門前地鐵口，吾悅廣場商業，門后城中村，西戶鐵路線，和平工業園，且小區還是三角地塊，開發商本身，有產品，但并不出名。

（小區位置示意）

小區均價15500+，談不上性價比，但也在周邊剛需預算內，主打高新一中灃東中學，區域頭部學校，小學為普通的灃東實驗小學。

初看高新一中分校，地鐵口，吾悅廣場，四代住宅的新鮮感，很快會被周邊市場，鐵路，城中村，高架的現狀磨平。

站在大的緯度，只要相信時間，相信灃東，這里有改造空間和機會，說不定面貌會煥然一新。

站在當下處境，所見即所得，北望遺址遙遙無期，南靠雁塔產業園，進度緩慢，村子包圍社區。

15500+已經不是低門檻了，高新二手房，雁塔二手房，長安二手房，都已經跌回性價比，灃東核心的天地源蘭樾坊、灃華熙城，也已經萬元出頭，跌出性價比。

問：為什么現在西安的小區，非要弄會所？

答：因為作為營銷道具，好用，好看，利于賣房，至于后期好不好用，那是物業的事兒，是業主的事兒，不是開發商的事兒，大家的目的，出發點不同。

（華潤港宸潤府泳池實景）

對大戶型，純改善小區而言，會所本身的泳池，健身房，瑜伽室，私宴廳等，本身是一種情緒價值，是走出家門后，鄰里關系的延伸，是一種理想生活方式的延伸，如果好的物業，高的收費，能有很好的維護，自然是錦上添花。

但對于小戶型，純剛需而言，業主996，007的生活方式，就決定了人在小區的時間是很有限的，只有實用主義，沒有情緒價值，以2.2塊的西安物業費標準，開發商不補貼，是養不起會所的。

就如同露臺一樣，豪宅做，可以，也看不到私搭亂建，剛需做，封窗五花八門，核心就是需求錯配了。

對剛需小區而言，多種點事兒，多點活動場地，多個籃球場，多個兒童沙坑，樓間距大一點，確實比會所要實用的多。

問：去看了新房，蓋得都挺好，但大家怎么不買單？

答：往后西安的新房市場，也是二元分化，一是以招商西安璽，曲江金茂府為頭部，曲江奧體的豪宅，配置，美感，產品細節拉滿，虹吸西北有錢群體，這類需求一直在，但嘴巴很挑，地段，產品，情緒價值都要到位，才會買單。

二是以信達雁棲云著、華發利君都薈城央這種為代表，比較剛的小區，但地處主城區腹地，周邊老破小云集，本地人就地置換的房子，產品主流，價格適中，把本地剛需吸收殆盡。

三是二手房，西安每年近10萬套的成交，單價萬元出頭的，主打性價比拉滿，也是有需求的。

現狀看，都挺極端的，雖是不同維度的房子，但處處透露對性價比的追求，這是有實打實買房需求的人群，關注的三個方向。

而更多的則是沒有買房需求的，當2025年房價定格，沒有資產價值，只有自住價值，很多人對房子的關注，不是資產，而是負債，你展示的會所多大，景觀多美，戶型多棒，他在意的是月供4000，6000，還是8000。

房價不漲后，不住的人，沒有了買房動力，需求也大大萎縮，無論大小，買房自住，才是當下的關鍵，住進來，都是體驗，不住空著，都是成本。

問：軟西天地源，中鐵建，中海，保利二手房，和綠城五章比，如何選？

答：4月份，整個軟件新城區域，貝殼的成交只有12套，其中招商臻觀府三套，均價22000+，云水天境二套，均價19800+，蘇寧云著五套，均價18000+，金茂悅園一套，均價21764+，天谷雅舍一套，均價21926+；

可以說，軟件新城，無論東西，大小，二手房都是跌出了性價比，單價破二的房源不在少數，上述小區可能有戶型，產品的部分短板，但也都是區域內占據地段，學區，或交付品質的頭部小區，依舊難擋二手破發行情。

五章地處軟東，位置更靠高新生活區，會所，外立面，大門的展示效果一樓，產品，價格中規中矩，拼性價比，肯定打不過區域二手房。

軟件新城 的買房門檻，也是一降再降，從當年350萬到如今250萬，后續邦泰，鐵建越秀，高科，金茂等還不斷有新房面世。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

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作者：Kikyo

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