3、4月的小陽(yáng)春，讓不少上海房東體驗(yàn)了一把賣房VIP。

　　看房客戶多，誠(chéng)意買的客戶也多。

　　價(jià)格合適的房子都能快速賣掉，甚至有些房東還能微微漲價(jià)。

　　但是房東的悲喜是不同的。

　　有人賣的開心順利，有人賣的又痛苦又艱難。

　　市場(chǎng)的好壞是客觀因素，很難靠個(gè)人改變什么。

　　但是房子本身的情況其實(shí)已經(jīng)暗藏了買賣難度。

　　今天給大家聊聊普陀區(qū) 最難賣 的6個(gè)小區(qū)。

　　看到最后，這不知道是否有你家小區(qū)。

　　第六名—曹楊華庭

　　曹楊華庭的流動(dòng)性是真的差。

　　打開鏈家的網(wǎng)站，這個(gè)2000年的商品房一共只有6套成交歷史。

　　最近的一次成交是2024年的3月份。

　　曹楊華庭位于曹楊板塊的中心，要說(shuō)日常生活便利度，那倒是沒什么問題。

　　但是對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，小區(qū)的產(chǎn)品錯(cuò)位非常嚴(yán)重。

　　小區(qū)的容積率3，人車不分流，車位比1:0.3，要說(shuō)有多高的舒適度肯定談不上。

　　小區(qū)的戶型有100平左右的2房；

　　主力戶型是127-145平長(zhǎng)條型的三房，很多是兩開間朝南的。

　　小區(qū)現(xiàn)在的2房掛牌要賣800多萬(wàn)，155的大戶型更是要賣1200多萬(wàn)。

　　這價(jià)格下肯定有更多的替代選項(xiàng)。

　　你賣得貴就算了，但是學(xué)區(qū)還只是朝春小學(xué)。

　　如果為了曹二的學(xué)區(qū)，曹楊新村里面淘一淘150萬(wàn)就能解決學(xué)區(qū)對(duì)口的問題。

　　曹楊板塊其實(shí)就是個(gè)300萬(wàn)以下的板塊，過(guò)高的總價(jià)與板塊的適配性很差。

　　所以曹楊華庭也主要是本地人自住。

　　其實(shí)曹楊板塊還有一些這樣零星的商品房小區(qū)，大戶型高總價(jià)在成為他們的劣勢(shì)。

　　第五名—平江盛世家園

　　平江小區(qū)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離上海火車站只要幾百米。

　　看似地段不錯(cuò)，但是妥妥地在交通死角里面。

　　北面是內(nèi)環(huán)高架、南面是鐵路線，東面還有個(gè)滬太路主干道和河道阻隔。

　　作為1996年的小區(qū)，小區(qū)里面情況也很一般。

　　外立面是那種老式的面磚，還有小部分多層為紅色和白色涂料，看起來(lái)很臟。

　　道路地面也是“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”的樣子。

　　多層一梯六戶，高層分為二梯六戶和二梯八戶。

　　里面很多四五十平的大面積一房都是東西朝向，兩房朝北或者是手槍戶型。

　　早期還出現(xiàn)過(guò)救護(hù)車進(jìn)不了小區(qū)的情況，實(shí)在是沒有停車位，消防通道被業(yè)主的車子堵的死死的。

　　后來(lái)小區(qū)東邊拆遷后有了個(gè)大型停車場(chǎng)才緩解了。

　　別看他是商品房，現(xiàn)在小區(qū)的價(jià)格4萬(wàn)塊上下，比一些老破小還便宜。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)、商品房、4萬(wàn)單價(jià)，每個(gè)詞我都認(rèn)識(shí)，但是組合起來(lái)就顯得那么陌生。

　　這樣的小區(qū)難賣，閉眼都能想的到。

　　第四名—陽(yáng)光威尼斯

　　陽(yáng)光威尼斯可以說(shuō)是：

　　上海市區(qū)邊緣最便宜的商品房。

　　北面的桃浦新房要賣8萬(wàn)，南面的長(zhǎng)征次新房要買6-7萬(wàn)，連西面江橋的次新房都要6萬(wàn)。

　　但陽(yáng)光威尼斯只要4.5萬(wàn)。

　　只要熊市不變，你就可以期待一個(gè)更便宜的陽(yáng)光威尼斯。

　　要怪就怪小區(qū)周邊的不利因素太多了。

　　南邊是高壓線走廊，北邊是鐵路線。

　　光這兩天就算了，偏偏還要加上一個(gè)江橋垃圾焚燒廠。

　　這里日處理垃圾1500多噸。

　　關(guān)鍵是短期內(nèi)完全看不到搬遷的希望。

　　畢竟早些年這邊的居民“抗議”過(guò)很多次，也都沒成功。

　　夏季是東南風(fēng)還好，冬季的西北風(fēng)就是定向往陽(yáng)光威尼斯小區(qū)吹。

　　要說(shuō)陽(yáng)光威尼斯小區(qū)完全賣不掉，那肯定是造謠。

　　畢竟外環(huán)內(nèi)500萬(wàn)+就能買到大三房，總有剛需圖便宜。

　　但是你能圖到便宜的時(shí)候，也意味著你永遠(yuǎn)也賣不上價(jià)。

　　當(dāng)你賣房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)小區(qū)毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。

　　在談判桌上甚至沒什么理由能夠反駁買家。

　　那么你當(dāng)初是如何砍價(jià)買的這里，你賣房的時(shí)候買家就會(huì)如何砍你。

　　第三名—中環(huán)桃源里

　　市區(qū)的新房能賣成這樣的確實(shí)不多了。

　　你要說(shuō)遠(yuǎn)郊的，什么金山鄉(xiāng)鎮(zhèn)、奉賢鄉(xiāng)下地方的新房賣不動(dòng)也情有可原。

　　中環(huán)桃源里2023年底開盤的，至今已經(jīng)推出了604套房源。

　　已經(jīng)快要1年半的時(shí)間了，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示小區(qū)一共賣了142套。

　　其中一半主要是第一次開盤賣掉的。

　　也就是說(shuō)后續(xù)的加推越來(lái)越賣不動(dòng)。

　　桃浦新房的開局都不是很理想。

　　之前金茂為了促進(jìn)銷售蓮產(chǎn)品系都直接升級(jí)了。

　　面對(duì)金茂、寶華不斷升級(jí)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，中環(huán)桃源里也卷不過(guò)。

　　現(xiàn)在已經(jīng)開始打折了。

　　根據(jù)網(wǎng)上信息顯示現(xiàn)在97折+送價(jià)值40萬(wàn)車位一個(gè)。

　　桃浦現(xiàn)在的新房賣不動(dòng)，主要問題是 沒地鐵 。

　　另個(gè)問題是不利因素有些多：

　　垃圾焚燒廠對(duì)這里多少也有影響，板塊內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站、污水調(diào)節(jié)廠等。

　　再有就是南大板塊的價(jià)格便宜還有地鐵。

　　中環(huán)桃源里想打個(gè)翻身仗難度非常大了。

　　第二名—中遠(yuǎn)兩灣城

　　這絕對(duì)是普陀區(qū)，乃至上海市的知名小區(qū)。

　　中遠(yuǎn)兩灣城的潰敗是一場(chǎng)小區(qū)階層的滑落。

　　按理說(shuō)內(nèi)環(huán)內(nèi)如此大規(guī)模的成片開發(fā)，應(yīng)該會(huì)有很好的示范效應(yīng)。

　　最典型的就是翠湖天地，這么多期開發(fā)下來(lái)，越來(lái)越值錢。

　　但是中遠(yuǎn)兩灣城從開盤伊始就貢獻(xiàn)給了溫州投資客。

　　搞二房東、搞群租，把小區(qū)的調(diào)性搞沒了。

　　雖然后來(lái)大力整治，亂象是沒有了，但是小區(qū)的上限也鎖死了。

　　樓市最瘋狂的時(shí)候，中遠(yuǎn)兩灣城摸到過(guò)10萬(wàn)的天花板。

　　如今小區(qū)的很多差的戶型只要7萬(wàn)以內(nèi)的單價(jià)就可以。

　　少數(shù)好一些的大戶型8萬(wàn)多的單價(jià)。

　　但是你要是帶現(xiàn)在的年輕人去這里看看房子，能看上的真的不多。

　　真的買在這里的絕不是看上這個(gè)小區(qū)，只是價(jià)格便宜，綜合考慮自身財(cái)務(wù)情況的妥協(xié)而已。

　　放在2021年以前，這個(gè)能吃到普漲紅利時(shí)代，中遠(yuǎn)兩灣城或許還能算得上一個(gè)中端改善小區(qū)。

　　但現(xiàn)在絕對(duì)已經(jīng)滑落到一個(gè)市區(qū)的剛需小區(qū)而已。

　　像中遠(yuǎn)兩灣城這么多奇葩的戶型，只會(huì)被時(shí)代默默淘汰。

　　房東不好賣的不只有今天，還有明天和后天。

　　第一名—甘泉宜川板塊

　　第一名并沒有單獨(dú)寫哪個(gè)小區(qū)，而是列了一個(gè)板塊。

　　打開鏈接網(wǎng)站就能看到，整個(gè)普陀區(qū)甘泉宜川這么點(diǎn)大的地方就有1000套的掛牌房源。

　　在這里賣房的價(jià)格現(xiàn)在 有多卷 ，基本上120萬(wàn)以內(nèi)30平上下的一房肯定能買到。

　　如果再砍砍價(jià)，可能不就得未來(lái)就能看到100萬(wàn)以內(nèi)成交的房子了。

　　與其說(shuō)難賣，不如說(shuō)是板塊的發(fā)展現(xiàn)狀決定了這一切。

　　當(dāng)然不否認(rèn)，甘泉宜川對(duì)于租房客戶非常很友好。

　　但對(duì)于要賣房的房東來(lái)說(shuō)每一次成交都是在割肉。

　　最后

　　很多時(shí)候房子好不好賣有很多先天條件的限制。

　　但是最終決定交易難易的還是“心態(tài)”。

　　牛市的時(shí)候是可以挑著賣、漲價(jià)賣。

　　但是熊市的時(shí)候那就要想辦法賣、讓價(jià)賣。

　　又想快速賣掉，還想賣出高價(jià)。

　　只能說(shuō)房東脫離市場(chǎng)太久了。

　　各位朋友，你們覺得哪個(gè)小區(qū)最難賣，歡迎在評(píng)論留言~

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。