平安西寧

新買的房子被法院查封，如何救濟？

對許多老百姓而言，用畢生存款甚至借款、貸款購買一套商品房實屬不易，而還未入住或已裝修完畢，卻被告知該房屋已被法院查封，當如晴天霹靂，束手無策。針對上述情況，買房人可通過執(zhí)行異議程序予以救濟。

【案件簡介】

張某向A房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一處房屋，已簽訂了商品房買賣合同，支付了全部合同約定價款，一再催促A房地產(chǎn)開發(fā)公司配合辦理房屋過戶手續(xù)，但該公司遲遲未予協(xié)助辦理。A房地產(chǎn)開發(fā)公司在向某銀行貸款時，已將案涉房屋及項下土地使用權(quán)抵押給銀行，張某并不知情，A房地產(chǎn)開發(fā)公司在收到張某支付的房款后未用來解除銀行抵押。在某銀行與A房地產(chǎn)開發(fā)公司金融借款合同糾紛一案執(zhí)行過程中，法院查封了A房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的案涉房屋。后執(zhí)行法院在案涉房屋所在小區(qū)張貼拍賣公告，張某得知后向法院提出案外人執(zhí)行異議。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審查裁定解除對案涉房屋查封措施。

梁橋

西寧市中級人民法院執(zhí)行局

三級法官

【法官說法】

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中對不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)保護條件和房屋消費者物權(quán)期待權(quán)的保護條件做出了明確的規(guī)定。可以說，不動產(chǎn)買受人權(quán)利是有保障的，但是保障的條件也是明確的。首先，在法院查封之前，簽訂了合法有效的書面買賣合同就是首要條件。其次，在保護案外人權(quán)利的同時，也對其權(quán)利進行干預。比如商品房買賣合同約定的剩余房款要交付法院執(zhí)行等。本案中，案外人張某在法院查封案涉房屋之前與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了合法有效的書面買賣合同，已經(jīng)支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，所購買的商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋，其要求解除房屋查封的異議請求得到法院的支持。這是對消費者生存權(quán)這一更高價值的維護。

法官寄語：

增強法律意識，明明白白買房。作為普通消費者，在購買商品房時，除了關(guān)注房屋自然狀況和合同條款本身外，對房屋是否存在抵押權(quán)等權(quán)利負擔也要了解清楚，這樣才能有效避免可能產(chǎn)生的風險。另外，對一些明顯低于市場價格或購買流程不符合一般交易習慣的房屋，要提高警惕，謹慎購買，不要貪圖便宜吃大虧。

發(fā)現(xiàn)房屋被查封，通過法律途徑救濟權(quán)利。在房屋買受人合法權(quán)益受到侵害時，也不要過于焦急，可以依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出書面異議。案外人執(zhí)行異議程序是房屋買受人在發(fā)現(xiàn)所購房屋被查封時的有效救濟途徑之一，是保護房屋買受人合法權(quán)益的重要手段。

刊登于2025年5月7日《西寧晚報》第4版