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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林悅

被告：趙曉

人物關系：趙曉之母為白蕓，白蕓與趙鵬系夫妻，趙鵬早于白蕓去世，林悅為白蕓外甥女。

（二）原告訴求與事實理由

林悅訴請：

確認林悅與白蕓于2020 年 11 月 14 日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效；

確認位于北京市朝陽區的一號房屋產權歸林悅所有，并判令趙曉將房屋交付給林悅。

事實理由：2020 年 11 月 14 日，白蕓與林悅簽訂《房屋買賣合同》，約定以 260 萬元的價格將一號房屋出售給林悅，簽約當日林悅支付全部房款。因該房屋為舊城保護定向安置住房，產權證尚未辦理，雙方未過戶。2022 年 12 月 31 日白蕓去世，趙曉作為唯一法定繼承人，更換門鎖占領房屋并拒絕履行合同，林悅為維權訴至法院。

（三）被告答辯

趙曉辯稱：對母親白蕓與林悅的房屋買賣不知情。自己作為唯一法定繼承人，且是智力四級殘疾人，林悅稱白蕓將財產給予她和她姐姐，侵犯自身權益。一號房屋產權登記在案外人名下，性質為按經濟適用住房管理，白蕓未取得產權就交易，且260 萬元購房款林悅未實際支付，銀行流水顯示款項入賬后轉給林悅親屬，因此合同無效，應駁回林悅訴求。

（四）法院認定事實

白蕓與趙鵬為夫妻，育有女兒趙曉，趙鵬先于白蕓去世，林悅是白蕓外甥女。

2020 年 6 月 14 日，白蕓與甲公司簽訂《定向安置房項目房屋買賣合同》，購買一號房屋，產權性質按經濟適用房產權管理，支付房款 1954456 元 。

2020 年 11 月 14 日，林悅與白蕓簽訂《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定 260 萬元售房，林悅當日轉賬支付。趙曉對合同存疑并申請筆跡鑒定，后因未繳納鑒定費，鑒定終止 。

銀行明細顯示，白蕓收款后將260 萬元陸續轉給林悅親屬。林悅解釋為白蕓出于個人意愿轉賬 。

2023 年 6 月 14 日，一號房屋所有權登記在甲公司名下 。

二、爭議焦點

林悅與白蕓簽訂的《房屋買賣合同》是否合法有效？

林悅能否取得一號房屋產權，趙曉是否應將房屋交付給林悅？

三、案件分析

（一）合同效力認定

一號房屋由白蕓從甲公司購得，雖性質為按經濟適用住房管理，但林悅與白蕓簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示。林悅已支付全部房款，白蕓收款后轉款給林悅親屬，屬于其自主處分行為，不能據此認定林悅未付款或合同非真實交易。合同內容和形式不違反法律、行政法規強制性規定，因此合同合法有效。

（二）房屋產權與交付判定

根據法律規定，不動產物權的設立、變更需依法登記生效。一號房屋所有權登記在甲公司名下，林悅僅依據合同要求確認產權歸其所有，缺乏法律依據，無法得到支持。然而，白蕓去世后，趙曉作為法定繼承人，應承繼白蕓在合同中的義務，將房屋交付給林悅。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》相關規定，判決：

確認林悅與白蕓于2020 年 11 月 14 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》合法有效；

趙曉于本判決生效后七日內將北京市朝陽區一號房屋交付給林悅；

駁回林悅的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同簽訂需謹慎：進行房屋買賣時，要確保交易房屋產權清晰，尤其對于定向安置住房、經濟適用房等特殊性質房屋，需了解交易限制條件，避免因產權問題產生糾紛。同時，合同條款應明確雙方權利義務，保障交易合法合規。

證據留存是關鍵：在交易過程中，要妥善保存付款憑證、合同等相關證據。本案中，林悅雖能證明付款，但因白蕓后續轉款行為引發爭議。若交易雙方對款項用途等有特殊約定，應通過書面協議明確，避免爭議。

繼承與合同義務：繼承人在繼承遺產的同時，也需承繼被繼承人的合同義務。若對被繼承人的交易行為存在異議，應通過合法途徑解決，而不能擅自拒絕履行合同，否則需承擔相應法律責任。

特殊群體權益保護：對于像趙曉這樣的智力殘疾人群體，在涉及財產權益糾紛時，相關部門和親屬應加強保護和引導，確保其合法權益不受侵害。同時，交易相對方在與特殊群體進行交易時，也應遵循公平、誠信原則，保障交易的公正性。