截至目前，美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1.52 萬億美元。這些資產(chǎn)幾乎涵蓋了所有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類型。

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截至2025年5月初，美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）總市值達(dá)1.52萬億美元。從單一業(yè)態(tài)向多元化賽道的發(fā)展，這一萬億級市場如今不僅覆蓋了傳統(tǒng)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，還逐漸擴(kuò)展至數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療設(shè)施、倉儲(chǔ)和工業(yè)地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域，還締造了如American Tower、Welltower、Prologis等行業(yè)巨頭。

最初美國REITs 主要涉及辦公樓和零售商業(yè)地產(chǎn)。80 年代，REITs 進(jìn)入更多不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，住宅、工業(yè)、酒店和醫(yī)療保健設(shè)施等都被納入投資版圖，權(quán)益型 REITs 逐漸嶄露頭角。90 年代后期，政府允許符合條件的 REITs 免征企業(yè)所得稅和資本利得稅， REITs 吸引了保險(xiǎn)公司、共同基金等機(jī)構(gòu)的目光。2007 年《REIT 現(xiàn)代化法案》的出臺(tái)，進(jìn)一步放寬投資限制，還鼓勵(lì) REITs 優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)。

案例解碼

American Tower Corp.

American Tower Corp擁有1048億美元市值，全美排名第一，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，通過發(fā)行股票來募資，上市流通的REITs份額即為公司股票。組織形式上，該類公司型REITs與股份有限公司相似，資產(chǎn)為股東所有，通常采取內(nèi)部管理模式，由REITs的內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理。電塔公司持有的資產(chǎn)以鐵塔和所在土地的經(jīng)營權(quán)為主，屬于由REITs直接持有資產(chǎn)的典型。

Welltower Inc.

Welltower 市值987億美元，位列全美市值第二。2025年第一季度財(cái)報(bào)，Welltower的收入達(dá)到18.65億美元，同比增長37%。每股凈收益為0.40美元，符合市場預(yù)期。調(diào)整后的每股運(yùn)營資金（FFO）同比增長約19%，公司將全年FFO指引中值上調(diào)至4.97美元。此外，Welltower在第一季度籌集了超過31億美元的資本，包括低于市場利率的債務(wù)、股票發(fā)行等，使得凈債務(wù)與企業(yè)價(jià)值的比率從2024年同期的17.4%降至10.8%。

Welltower還積極部署資本，第一季度完成了22億美元的交易，并在2025年初鎖定了創(chuàng)紀(jì)錄的20億美元投資。公司還計(jì)劃持續(xù)投資于其運(yùn)營科技平臺(tái)，以提升居民和員工的體驗(yàn)。Welltower致力于通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的投資決策和戰(zhàn)略性資產(chǎn)配置，推動(dòng)醫(yī)療保健不動(dòng)產(chǎn)的持續(xù)增長。

Prologis Inc.

Prologis是全球領(lǐng)先的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，專注于物流和倉儲(chǔ)設(shè)施的投資與運(yùn)營。市值977.3億元，位列全美第三。

截至2025年第一季度，實(shí)現(xiàn)營收21.4億美元，同比增長9.2%，凈利潤為5.92億美元，核心每股運(yùn)營資金（Core FFO）為1.42美元，超出市場預(yù)期。公司預(yù)計(jì)2025年核心每股運(yùn)營資金將在5.65至5.81美元之間，平均出租率維持在94.5%至95.5%，同店現(xiàn)金凈營業(yè)收入增長4%至5% 。

Prologis還積極擴(kuò)展其數(shù)據(jù)中心和能源業(yè)務(wù)，計(jì)劃在2025年啟動(dòng)多達(dá)400兆瓦的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)1吉瓦的太陽能發(fā)電和儲(chǔ)能目標(biāo) 。此外，公司在第一季度籌集了15億美元的債務(wù)融資，平均利率為3.5%，進(jìn)一步增強(qiáng)了財(cái)務(wù)靈活性。

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