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從“睡城”到“高級住區”,天通苑開始變得不一樣了

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頭圖來源|圖蟲創意

文章來源|真叫盧俊

作者|真叫盧俊團隊

每個城市在發展過程中都會出現自己的超大社區。

之前我們不僅肉眼看過,還實地去過,畫面都非常震撼。但若以人口為指標,全亞洲最大的小區只有一個:北京天通苑。

因為較早建成地鐵、且離市區近,20分鐘直達奧體,天通苑一直是北京出了名的睡城,成為無數人的“北漂”第一站。


天通苑社區內部拍攝

七普時,這里人口數字已經非常夸張,社區內常住高達50萬人,是上海最大小區康城的10倍還多。

所以天通苑到底有什么魔力?能吸引這么多人?如今真實情況又是什么樣子?這次北上之行,我的第二站來到了全亞洲最大的小區:天通苑。

01

住在亞洲第一大社區究竟是什么樣的體驗?

落腳天通苑的第一眼,迎接我的是北京季節限定的漫天楊絮。

過天橋與中介會合后開車轉了半天還沒到目的地,他習以為常地向我解釋:天通苑太大了。來的路上這6個字我深有體會,不夸張地說地鐵3站依然走不出天通苑,僅5號線就設了3個站點:天通苑南站、天通苑站、天通苑北站,東面還有17號線天通苑東站。


這兩條現成地鐵都是縱向的,分別在東西兩側,向南進市區都非常方便,但中間段的人就需要橫穿小區才能坐上地鐵了。不過在建中的13號線A線剛好解決了這個問題。年底部分通車后,小區中心會新增一個東三路站,橫向也徹底打通了。所以未來內部就有5個地鐵站,一個社區的交通配置幾乎是全國罕見的水平。


但天通苑的實力不止于此,除了地鐵這里更常見的是公交。數了下共有40多個公交站,其中一條夜26路線甚至設置了11個站點,直接在小區里玩起了貪吃蛇,稍有不慎就會坐過站。毫無疑問這已經是巨型社區的水平。


圖源:天通苑社區網

官方數字顯示占地8平方公里, 東南西北加上本苑一共5個大區,每個大區內又用阿拉伯數字分出16個小分區,整體規劃建筑面積600多萬平米。


像這樣的樓棟一共有645 棟,而且每一棟都長得差不多。但只看數字感覺也還好,但中介把整個天通苑地圖放在眼前時,我才直觀意識到這不只是一個社區,而是一座小型城市。


小區內部中小學幼兒園加起來十幾個,中大型商場5個,甚至還有一個三甲醫院。實話說這個配置國內很多縣城都不多見。平時除了上班,壓根不需要走出小區就能完成所有日常需求。

其次人口體量也是一騎絕塵。七普數據中昌平區常住人口一共227萬,天通苑一個小區就占了近50萬,四分之一的水平。再加上還有流動人口,比如白領、外賣員、司機、建筑工人等分散在群租房或地下室里,全部算上大概能達到60-70萬人,是冰島一個國家的2倍之多。

而如此復雜的人員結構也讓天通苑成為了北京近郊最極致的“睡城”。盡管身在北五環外,但天通苑距離中心城區不過16公里,加上5號線貫通南北,很多人住在這里只為通勤,早晚高峰擁擠幾乎是常態,這一點從地鐵口密密麻麻的電瓶車數量也可以看得出。


而地鐵上五花八門的人群也都有一個殊途同歸的方向:進市區打工。


早高峰的5號線車廂內

之前昌平人力局公開過一個數據,回天地區人口的就業半徑大多在10公里以上,工作地點也都是主城區,所以高峰期擁堵是必然的。

主干道立湯路上堵成紅色更是常態,哪怕到上午八點半之后,我實時拍攝的道路畫面車流依然看不到盡頭。


除了擁擠,超大社區往往還有另一個無法避免的問題:群租泛濫。

跟隨中介看房過程中,不少房間還存在著過去群租房的痕跡。雖然如今已經集體整治拆除,但還是看得出之前一套兩房里可以擠多少人,而這些都是住在超大社區內無法避免的問題。


02

也因為這樣的魔幻,直接戳中了大型社區資產之痛

之前我們實地看過上海康城,這個超大社區的房價常年處于莘莊板塊內的倒數,而且如果市場稍有風吹草動,超大社區往往是最不抗跌的那個。

天通苑也有類似的情況,這個小陽春不但沒有太多回漲信號,底價還在繼續往下走。


中介最先帶我看的是中苑,品質屬于上等,外立面是干凈耐磨的仿磚材料和20年前觀感差不多,就在小區中心位置,離醫院、商場、學校也都非常近,但價格線卻一路下滑。


圖源:安居客,僅供參考

一套97平兩房去年上半年成交價還在400萬水平,下半年就降到了380萬。我看房當天房東掛牌價359萬,第二天中介發來消息說最新成交價345萬。算了下均價3.5萬/平,遠低于小區平均4.1萬/平的掛牌價。


也比10年前的水平還要更低,包括整體流動性也很差。這么低的價格并未給小區換來巨量成交。可以看到進入去年下半年,中苑掛牌不斷增加,但成交卻是縮減狀態,兩者距離越拉越遠。


圖源:貝殼,僅供參考

到今年1季度,天通中苑掛牌率來到最高點的2.5%,但換手率僅有0.3%,這是2024年以來的最低點,近一年月均成交量僅8套,而中苑片區內最新掛牌量依然有177套,按照這個速度,在沒有新增掛牌的情況下,還要賣22個月。


制圖:真叫盧俊,數據來源:貝殼app

本質上賣不動的原因有2個:一個是受產權性質影響,小區買賣成本比別人高出不少。整個天通苑屬于一級經濟適用房,滿五后如果上市交易必須補繳10%的土地出讓金,按97平2房的成交價345萬來算,就是額外支付34.5萬。而如果先轉商品房再成交,也得花10幾萬的轉商費。

這筆錢數目不算小,買家肯定不愿意承擔,而為了更快賣出房東都會主動承擔這個費用。但成本支出太多掛牌價也會比別人高,房子就更不好賣了。

除了產權,第二大問題就是房齡。

天通苑始建于1999年,最早一批的房子都接近25年了,很多都是步梯多層,且大面積房源為主。于是20年后的今天,沒電梯的老破大價值已經大打折扣,集體面臨無人接盤的問題。這期間但凡有一套房子刷新底價,小區房價基本就壓制在這個水平了,再想賣出高價難于登天。


圖源:貝殼

類似東一區就是2001年較早建設的一批,部分房源掛牌單價已經跌破2萬。哪怕金三銀四的三四層,單價也無限逼近2萬水平線。

而對超大社區房東來說,如今要面臨的困境已經不只房價下滑了,因為租金也在降。

從2024年開始整個租賃市場普降,一度租金高昂的天通苑也跟著低下了頭。


數據來源:安居客,僅供參考

中介告訴我目前這里2房穩定在5000-5500元/月,裝修位置好一點的能租到6000元,這比巔峰時期每月少了500-1000元左右。淺算下目前租售比大概是1.91%,這個水平已經泯然眾人矣。畢竟此前的天通苑備受關注,很大一部分原因就是這里的租售比高于全市平均水平,甚至可以媲美高級白領最多的朝陽區CBD東和亮馬橋,更是碾壓了大多數近郊居住區包括海淀學區房。


制圖:真叫盧俊,數據來源:房天下北京

而如今,二手賣不動也租不出去的情況下,這個光環顯得有些搖搖欲墜了。這就是身為超大社區最無力的一件事,環境一旦變化它的抗壓能力其實是最小的。

03

但轉一圈我也發現,天通苑開始變得不一樣了

最早還要追溯到8年前的那場“回天計劃”。

2018年北京出臺了一個政策,叫做

《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃(2018—2020年)》,
天通苑和“雙胞胎兄弟”回龍觀,一起進入改造階段,主要解決我們前面看到的堵車、群租以及生活配套等重大問題。

到今年,這個計劃已經更新到3.0,成果也非常明顯。天通苑正在從“睡城”變身為“高級住區”。

首先肉眼可見最明顯的就是地鐵口排隊時間變短了。早高峰8點一刻,我在地鐵里拍到的通勤隊伍是這樣的。


無論閘機口還是站臺上,大家依然匆忙但很難看到人擠人的狀態,包括組團內的道路翻新后,走在 街道 內部人的視覺是非常開闊的,很少出現擁擠的情況。


社區內管理水平也直線上升,尤其地鐵站的停車場從一片混亂變得井井有條。這一點在另一個超大社區:回龍觀,更加極致。


地鐵口非常有創意的自動雙層停車模式,節約了大部分空間,讓車輛可以有序擺放,完全不影響行人走動,包括前面提到群租問題,我踩盤過程中也基本看不見了。

其次,整個社區的宜居感已經足夠明顯。這幾年昌平區為天通苑灌入了大量配套資源,除了3條地鐵和商場,連三甲醫院、清華附小都來了。四通八達的地鐵+名牌學校,意味著昌平區對天通苑的期望已經不再是普通的睡城了。

這一點從人口變化上也能看得出來。以前的天通苑人員密集,但中介透露如今整個社區差不多聚集30萬人左右,比巔峰期60萬直接少了一大半。


但人口結構卻趨向合理了。根據他的體感,小區本地人和外地人的比例大概五五開。從年齡來看,雖然社區仍以外來年輕人為主,但老年人比例也在提升。以天通苑北街道為例目前常住人口約14萬人,60歲以上老年人比例已經高達21%。

而剩余的年輕人也和以前不同。一方面普通流動人口都在向外遷移,比如我采訪的一位網約車司機,以前就住在西苑群租單間里,如今搬到了板塊北邊的東三旗村房。

與此同時,更多的中高端人才開始進入天通苑。之前的數據中很多通勤者在主城區工作,而如今隨著地鐵網絡延伸,天通苑也開始承接來自中關村軟件園、生命科學園、未來科學城這些方向的中高端居住人群。


圖源網絡

從臟亂差的睡城走向真正的高級居住區,天通苑還有很長一段路要走,但這條路已經越來越寬了。

04

事實上,每個向前發展的大型城市都有它自己的“天通苑”。比如開頭提到的上海康城、貴州花果園。

但今天我們關注超大社區并不是為了批判什么。其實天通苑們的出現也是帶著使命而來的,屬于特殊時代的特殊產物。

拿寸土寸金的北京來說,98年福利分房成為歷史后,面對京內大量外來人口,住哪里成了迫在眉睫 的問題。彼時天通苑作為首批 經濟適用房,剛好解決了這一時期內的住房緊張。但也因為 建設之初只考慮了居住,缺少長期規劃,導致在城市邊緣形成嚴重的職住失衡,甚至成了北京折疊的一個代名詞。

基于此,從市場角度看,今天的大型社區也依然不具備更多資產價值。市場向好時,房價低、好上車是超大社區的優點,但下行階段這也恰恰是它們的痛點。


20年樓市浮沉中,人群來來往往,唯一不變的是這些房子的居住屬性。比如天通苑,住在里面的人可能已經換過好幾輪了,但如今第三條地鐵線即將開通,這里租住需求依然存在。所謂超大社區存在的意義也正是如此,就是不斷承載著普通人擠進一線城市的夢。

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