頭圖來源｜圖蟲創意

文章來源｜真叫盧俊

作者｜真叫盧俊團隊

每個城市在發展過程中都會出現自己的超大社區。

之前我們不僅肉眼看過，還實地去過，畫面都非常震撼。但若以人口為指標，全亞洲最大的小區只有一個：北京天通苑。

因為較早建成地鐵、且離市區近，20分鐘直達奧體，天通苑一直是北京出了名的睡城，成為無數人的“北漂”第一站。

天通苑社區內部拍攝

七普時，這里人口數字已經非常夸張，社區內常住高達50萬人，是上海最大小區康城的10倍還多。

所以天通苑到底有什么魔力？能吸引這么多人？如今真實情況又是什么樣子？這次北上之行，我的第二站來到了全亞洲最大的小區：天通苑。

01

住在亞洲第一大社區究竟是什么樣的體驗？

落腳天通苑的第一眼，迎接我的是北京季節限定的漫天楊絮。

過天橋與中介會合后開車轉了半天還沒到目的地，他習以為常地向我解釋：天通苑太大了。來的路上這6個字我深有體會，不夸張地說地鐵3站依然走不出天通苑，僅5號線就設了3個站點：天通苑南站、天通苑站、天通苑北站，東面還有17號線天通苑東站。

這兩條現成地鐵都是縱向的，分別在東西兩側，向南進市區都非常方便，但中間段的人就需要橫穿小區才能坐上地鐵了。不過在建中的13號線A線剛好解決了這個問題。年底部分通車后，小區中心會新增一個東三路站，橫向也徹底打通了。所以未來內部就有5個地鐵站，一個社區的交通配置幾乎是全國罕見的水平。

但天通苑的實力不止于此，除了地鐵這里更常見的是公交。數了下共有40多個公交站，其中一條夜26路線甚至設置了11個站點，直接在小區里玩起了貪吃蛇，稍有不慎就會坐過站。毫無疑問這已經是巨型社區的水平。

圖源：天通苑社區網

官方數字顯示占地8平方公里， 東南西北加上本苑一共5個大區，每個大區內又用阿拉伯數字分出16個小分區，整體規劃建筑面積600多萬平米。

像這樣的樓棟一共有645 棟，而且每一棟都長得差不多。但只看數字感覺也還好，但中介把整個天通苑地圖放在眼前時，我才直觀意識到這不只是一個社區，而是一座小型城市。

小區內部中小學幼兒園加起來十幾個，中大型商場5個，甚至還有一個三甲醫院。實話說這個配置國內很多縣城都不多見。平時除了上班，壓根不需要走出小區就能完成所有日常需求。

其次人口體量也是一騎絕塵。七普數據中昌平區常住人口一共227萬，天通苑一個小區就占了近50萬，四分之一的水平。再加上還有流動人口，比如白領、外賣員、司機、建筑工人等分散在群租房或地下室里，全部算上大概能達到60-70萬人，是冰島一個國家的2倍之多。

而如此復雜的人員結構也讓天通苑成為了北京近郊最極致的“睡城”。盡管身在北五環外，但天通苑距離中心城區不過16公里，加上5號線貫通南北，很多人住在這里只為通勤，早晚高峰擁擠幾乎是常態，這一點從地鐵口密密麻麻的電瓶車數量也可以看得出。

而地鐵上五花八門的人群也都有一個殊途同歸的方向：進市區打工。

早高峰的5號線車廂內

之前昌平人力局公開過一個數據，回天地區人口的就業半徑大多在10公里以上，工作地點也都是主城區，所以高峰期擁堵是必然的。

主干道立湯路上堵成紅色更是常態，哪怕到上午八點半之后，我實時拍攝的道路畫面車流依然看不到盡頭。

除了擁擠，超大社區往往還有另一個無法避免的問題：群租泛濫。

跟隨中介看房過程中，不少房間還存在著過去群租房的痕跡。雖然如今已經集體整治拆除，但還是看得出之前一套兩房里可以擠多少人，而這些都是住在超大社區內無法避免的問題。

02

也因為這樣的魔幻，直接戳中了大型社區資產之痛

之前我們實地看過上海康城，這個超大社區的房價常年處于莘莊板塊內的倒數，而且如果市場稍有風吹草動，超大社區往往是最不抗跌的那個。

天通苑也有類似的情況，這個小陽春不但沒有太多回漲信號，底價還在繼續往下走。

中介最先帶我看的是中苑，品質屬于上等，外立面是干凈耐磨的仿磚材料和20年前觀感差不多，就在小區中心位置，離醫院、商場、學校也都非常近，但價格線卻一路下滑。

圖源：安居客，僅供參考

一套97平兩房去年上半年成交價還在400萬水平，下半年就降到了380萬。我看房當天房東掛牌價359萬，第二天中介發來消息說最新成交價345萬。算了下均價3.5萬/平，遠低于小區平均4.1萬/平的掛牌價。

也比10年前的水平還要更低，包括整體流動性也很差。這么低的價格并未給小區換來巨量成交。可以看到進入去年下半年，中苑掛牌不斷增加，但成交卻是縮減狀態，兩者距離越拉越遠。

圖源：貝殼，僅供參考

到今年1季度，天通中苑掛牌率來到最高點的2.5%，但換手率僅有0.3%，這是2024年以來的最低點，近一年月均成交量僅8套，而中苑片區內最新掛牌量依然有177套，按照這個速度，在沒有新增掛牌的情況下，還要賣22個月。

制圖：真叫盧俊，數據來源：貝殼app

本質上賣不動的原因有2個：一個是受產權性質影響，小區買賣成本比別人高出不少。整個天通苑屬于一級經濟適用房，滿五后如果上市交易必須補繳10%的土地出讓金，按97平2房的成交價345萬來算，就是額外支付34.5萬。而如果先轉商品房再成交，也得花10幾萬的轉商費。

這筆錢數目不算小，買家肯定不愿意承擔，而為了更快賣出房東都會主動承擔這個費用。但成本支出太多掛牌價也會比別人高，房子就更不好賣了。

除了產權，第二大問題就是房齡。

天通苑始建于1999年，最早一批的房子都接近25年了，很多都是步梯多層，且大面積房源為主。于是20年后的今天，沒電梯的老破大價值已經大打折扣，集體面臨無人接盤的問題。這期間但凡有一套房子刷新底價，小區房價基本就壓制在這個水平了，再想賣出高價難于登天。

圖源：貝殼

類似東一區就是2001年較早建設的一批，部分房源掛牌單價已經跌破2萬。哪怕金三銀四的三四層，單價也無限逼近2萬水平線。

而對超大社區房東來說，如今要面臨的困境已經不只房價下滑了，因為租金也在降。

從2024年開始整個租賃市場普降，一度租金高昂的天通苑也跟著低下了頭。

數據來源：安居客，僅供參考

中介告訴我目前這里2房穩定在5000-5500元/月，裝修位置好一點的能租到6000元，這比巔峰時期每月少了500-1000元左右。淺算下目前租售比大概是1.91%，這個水平已經泯然眾人矣。畢竟此前的天通苑備受關注，很大一部分原因就是這里的租售比高于全市平均水平，甚至可以媲美高級白領最多的朝陽區CBD東和亮馬橋，更是碾壓了大多數近郊居住區包括海淀學區房。

制圖：真叫盧俊，數據來源：房天下北京

而如今，二手賣不動也租不出去的情況下，這個光環顯得有些搖搖欲墜了。這就是身為超大社區最無力的一件事，環境一旦變化它的抗壓能力其實是最小的。

03

但轉一圈我也發現，天通苑開始變得不一樣了

最早還要追溯到8年前的那場“回天計劃”。

2018年北京出臺了一個政策，叫做

《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018—2020年）》，

到今年，這個計劃已經更新到3.0，成果也非常明顯。天通苑正在從“睡城”變身為“高級住區”。

首先肉眼可見最明顯的就是地鐵口排隊時間變短了。早高峰8點一刻，我在地鐵里拍到的通勤隊伍是這樣的。

無論閘機口還是站臺上，大家依然匆忙但很難看到人擠人的狀態，包括組團內的道路翻新后，走在 街道 內部人的視覺是非常開闊的，很少出現擁擠的情況。

社區內管理水平也直線上升，尤其地鐵站的停車場從一片混亂變得井井有條。這一點在另一個超大社區：回龍觀，更加極致。

地鐵口非常有創意的自動雙層停車模式，節約了大部分空間，讓車輛可以有序擺放，完全不影響行人走動，包括前面提到群租問題，我踩盤過程中也基本看不見了。

其次，整個社區的宜居感已經足夠明顯。這幾年昌平區為天通苑灌入了大量配套資源，除了3條地鐵和商場，連三甲醫院、清華附小都來了。四通八達的地鐵+名牌學校，意味著昌平區對天通苑的期望已經不再是普通的睡城了。

這一點從人口變化上也能看得出來。以前的天通苑人員密集，但中介透露如今整個社區差不多聚集30萬人左右，比巔峰期60萬直接少了一大半。

但人口結構卻趨向合理了。根據他的體感，小區本地人和外地人的比例大概五五開。從年齡來看，雖然社區仍以外來年輕人為主，但老年人比例也在提升。以天通苑北街道為例目前常住人口約14萬人，60歲以上老年人比例已經高達21%。

而剩余的年輕人也和以前不同。一方面普通流動人口都在向外遷移，比如我采訪的一位網約車司機，以前就住在西苑群租單間里，如今搬到了板塊北邊的東三旗村房。

與此同時，更多的中高端人才開始進入天通苑。之前的數據中很多通勤者在主城區工作，而如今隨著地鐵網絡延伸，天通苑也開始承接來自中關村軟件園、生命科學園、未來科學城這些方向的中高端居住人群。

圖源網絡

從臟亂差的睡城走向真正的高級居住區，天通苑還有很長一段路要走，但這條路已經越來越寬了。

04

事實上，每個向前發展的大型城市都有它自己的“天通苑”。比如開頭提到的上海康城、貴州花果園。

但今天我們關注超大社區并不是為了批判什么。其實天通苑們的出現也是帶著使命而來的，屬于特殊時代的特殊產物。

拿寸土寸金的北京來說，98年福利分房成為歷史后，面對京內大量外來人口，住哪里成了迫在眉睫 的問題。彼時天通苑作為首批 經濟適用房，剛好解決了這一時期內的住房緊張。但也因為 建設之初只考慮了居住，缺少長期規劃，導致在城市邊緣形成嚴重的職住失衡，甚至成了北京折疊的一個代名詞。

基于此，從市場角度看，今天的大型社區也依然不具備更多資產價值。市場向好時，房價低、好上車是超大社區的優點，但下行階段這也恰恰是它們的痛點。

20年樓市浮沉中，人群來來往往，唯一不變的是這些房子的居住屬性。比如天通苑，住在里面的人可能已經換過好幾輪了，但如今第三條地鐵線即將開通，這里租住需求依然存在。所謂超大社區存在的意義也正是如此，就是不斷承載著普通人擠進一線城市的夢。

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