此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：趙志遠

被告（反訴原告）：孫明輝

（二）原告訴求與事實理由

趙志遠訴請：

判令孫明輝騰退位于北京市房山區 XX 鎮XX 村 A號院宅院的房屋；

判令孫明輝返還涉案宅院土地的林權證；

案件受理費由孫明輝負擔。

事實理由：趙志遠與孫明輝原系房屋買賣關系，經民事判決確認，雙方房屋買賣合同無效。根據《民法典》規定，民事法律行為無效后取得的財產應返還，孫明輝卻拒絕返還房屋，故訴至法院。

（三）被告答辯與反訴

孫明輝辯稱：同意合同無效，愿意返還房屋及林權證，但要求趙志遠賠償經濟損失，支付折價款。

孫明輝反訴請求：

判令趙志遠賠償案涉宅院區位價值、房屋重置成新（含裝潢）及宅院附屬物、地上物價值共960242 元（其中區位價值 400500 元，按 267 平方米×1500 元 / 平方米計算，其他按評估報告房屋及地上物價值 559742 元計算）；

判令趙志遠承擔本案評估鑒定費 8000 元；

訴訟費由趙志遠承擔。

事實理由：2006 年 7 月 30 日，孫明輝與趙志遠簽訂《關于宅院房產買賣合同》，以 50000 元購得涉案宅院，后對院內進行新建、改造等施工。現合同被確認無效，趙志遠要求返還房屋將造成其重大損失，故提起反訴。

（四）原告反訴答辯

趙志遠辯稱：不同意反訴請求。孫明輝無權購買農村房屋，新建房屋無合法手續屬違建，不應補償；孫明輝未對宅基地區位補償價評估，按 1500 元 / 平方米計算無依據，且房屋不在拆遷范圍內，不應計算區位補償價；房屋無增值，應按原價 50000 元雙向返還，不認可其他賠償。

（五）法院認定事實

趙志遠系北京市房山區 XX 鎮 XX 村村民，孫明輝非該村村民；

2006 年 7 月 30 日，雙方簽訂房屋買賣合同，孫明輝支付 50000 元購房款；次日簽訂補充協議明確房屋坐落；

2022 年 9 月，趙志遠起訴確認合同無效，一審、二審法院均判決合同無效；

本案中，孫明輝申請評估，經搖號確定北京中資房地產土地評估有限公司為鑒定機構，評估涉案房屋等價值共計 559742 元，孫明輝墊付評估費 8000 元；

相關權利人同意由趙志遠承擔房屋買賣糾紛的權利義務；

孫明輝認可持有涉案宅院林權證，同意收到折價款后騰退宅院。

二、爭議焦點

趙志遠是否有權要求孫明輝騰退房屋并返還林權證？

孫明輝主張的房屋重置成新價、宅基地區位補償價等賠償請求是否應得到支持？

雙方對合同無效的過錯責任應如何劃分，評估費用如何分擔？

三、案件分析

（一）房屋與林權證返還認定

生效判決已確認合同無效，趙志遠作為原權利人有權要求返還房屋與林權證。孫明輝雖對趙志遠權利人身份存疑，但基于生效判決結果，其應履行返還義務。

（二）賠償請求認定

房屋及附屬物補償：評估報告程序合法，可作參考。部分附屬物已與房屋附和，樹木符合常理，應作價補償；攝像頭可拆走，無需補償。

區位補償價：雖房屋未列入拆遷范圍，但區位補償價是衡量房屋價值重要因素，為避免訟累，結合當地拆遷情況，法院酌情按 1500 元 / 平方米計算，支持孫明輝該項請求。

（三）過錯責任與費用分擔

趙志遠作為出賣人，違反規定轉讓農村房屋且率先主張合同無效，負主要責任；孫明輝非本村成員購買房屋，負次要責任。評估費用根據過錯程度分擔，趙志遠承擔主要部分。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條，判決：

趙志遠于判決生效后三十日內給付孫明輝 839042 元；

孫明輝于判決生效后三十日內將涉案宅院及房屋返還給趙志遠；

孫明輝于判決生效后三十日內將涉案宅院的林權證返還給趙志遠；

駁回孫明輝的其他反訴請求。

五、案件啟示

嚴守法律紅線：農村房屋及宅基地流轉受嚴格限制，非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，易因違反法律強制性規定導致合同無效，交易前需充分了解相關政策。

謹慎對待交易：買賣雙方應明確知曉農村房屋買賣風險，避免因一時利益忽視法律規定，引發后續糾紛與損失。

重視合同后果：合同無效后，雙方需返還財產并分擔損失。過錯方將承擔主要責任，因此交易中應誠實守信，避免惡意違約。

合理主張權益：發生糾紛時，當事人應通過合法途徑解決，合理提出訴求并提供證據。法院在裁判時會綜合考慮各方因素，平衡雙方利益。

規范財產處置：農村房屋所有權人處置房屋時，應確保交易合法合規，必要時咨詢專業法律意見，保障自身及他人權益。