“一線城市數(shù)據(jù)月報(bào)”定期發(fā)布，關(guān)注政策時(shí)事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識(shí)別和研究分析北上杭3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化。本期為《2025年4月住房租賃市場(chǎng)研究報(bào)告（國企定制版）》。

本報(bào)告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI城市租住 Data Bank

本報(bào)告所選取數(shù)據(jù)樣本側(cè)重京滬杭三城宏觀市場(chǎng)層面,其他城市或下沉數(shù)據(jù)如需，請(qǐng)有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：住房保障擴(kuò)容升級(jí)與民生消費(fèi)提振雙輪驅(qū)動(dòng)

■地方政策：聚焦降低青年居住成本，引導(dǎo)社會(huì)資本參與租賃市場(chǎng)建設(shè)

■土地篇：土地供應(yīng)減緩，保障房成為市場(chǎng)供應(yīng)主力，房企投資聚焦民生項(xiàng)目

■個(gè)人房源：京滬杭個(gè)人房源掛牌積極性回落，個(gè)人房源租金環(huán)比小幅回調(diào)

■分散式公寓：京滬杭分散式公寓規(guī)模收縮杭州激增，杭州租金低位企穩(wěn)

■集中式公寓：上海集中式公寓市場(chǎng)領(lǐng)跑，京杭增長相對(duì)穩(wěn)定

■項(xiàng)目新開：上海爆發(fā)開業(yè)熱潮，保租房項(xiàng)目占比超60%

■品牌動(dòng)態(tài)：各品牌門店加速上新，活動(dòng)營銷圍繞“五一節(jié)假和畢業(yè)季”展開福利優(yōu)惠

■REITs篇：發(fā)行速度加快，穩(wěn)健屬性推升估值，上市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)容

01

政策篇（全國）

保障擴(kuò)容促消費(fèi)升級(jí) 宜居引資穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期

1

宏觀政策

• 住房保障擴(kuò)容升級(jí)與民生消費(fèi)提振雙輪驅(qū)動(dòng)

4月宏觀租賃政策圍繞“完善保障房服務(wù)范圍”，商務(wù)部等9部門印發(fā)關(guān)于促進(jìn)家政服務(wù)消費(fèi)擴(kuò)容升級(jí)的若干措施。其中提“將符合條件的家政從業(yè)人員納入公租房、保障性租賃住房保障范圍。”此外，李強(qiáng)總理在北投科創(chuàng)社區(qū)人才公寓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，提出“收購存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。”并強(qiáng)調(diào)“釋放市場(chǎng)潛力，著力推動(dòng)好房子建設(shè)”。

4月政策總基調(diào)：通過擴(kuò)大保障房覆蓋群體與盤活存量住房資源，既強(qiáng)化民生托底保障、釋放家政服務(wù)消費(fèi)潛力，又助力房地產(chǎn)行業(yè)去庫存穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)民生改善與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型良性互動(dòng)。

2

地方政策

• 聚焦降低青年居住成本，引導(dǎo)社會(huì)資本參與租賃市場(chǎng)建設(shè)

4月全國各地加快發(fā)展保障性住房，增加“好房子”供給。同時(shí)，地方層面通過建立住房租賃企業(yè)“白名單”機(jī)制、發(fā)布住房租賃管理?xiàng)l例等方式，進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)，提升市場(chǎng)透明度，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。其中，北京朝陽區(qū)發(fā)布“2萬個(gè)床位”計(jì)劃，構(gòu)建起多元供給體系，為新就業(yè)群體提供多樣化的住房選擇。上海開展今年“保租房進(jìn)校園”活動(dòng)（第四季），為應(yīng)屆畢業(yè)生提供超過1萬套（間）保租房房源；浦東推出100萬方以上2000租金封頂?shù)那嗄旯ⅲ?jīng)認(rèn)定的人才可獲租房補(bǔ)貼。杭州住房租賃管理協(xié)會(huì)宣布調(diào)整住房租賃企業(yè)“白名單”機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)并保護(hù)租賃權(quán)益，促良性循環(huán)，推動(dòng)興業(yè)規(guī)劃化和高質(zhì)量發(fā)展……

4月城市政策總基調(diào)：頒布政策多為指導(dǎo)類與監(jiān)管類，通過供需兩端發(fā)力，既緩解新市民住房壓力，又規(guī)范市場(chǎng)，為城市高質(zhì)量發(fā)展構(gòu)建人才友好型生態(tài)，體現(xiàn)了“住有所居”向“住有宜居”的治理升級(jí)。

02

土地篇

土地供應(yīng)趨緩成交淡保障主導(dǎo)民生投資穩(wěn)

• 京滬杭4月土地供應(yīng)減緩，僅成交2宗租賃用地

4月，北京、上海、杭州三城供地節(jié)奏減緩，熱度降低。上海、杭州各成交一宗地塊，北京無成交。土地建面約6萬㎡。

• 保障房成為市場(chǎng)供應(yīng)主力，房企投資聚焦民生項(xiàng)目，市場(chǎng)回歸理性

4月，上海城東投資開發(fā)有限公司通過協(xié)議出讓方式獲取一宗松江區(qū)配建租賃住房用地，建面3.06萬㎡，成交總價(jià)5.8億元；杭州恒耀房地產(chǎn)有限公司通過劃撥方式獲取一宗拱墅區(qū)純租賃住房用地，建面3.14萬㎡。

03

市場(chǎng)篇（聚焦京滬杭）

上海保租房領(lǐng)跑供應(yīng)潮 京杭租金頹勢(shì)難逆

個(gè)人房源

新增供應(yīng)表現(xiàn)

• 4月延續(xù)傳統(tǒng)旺季長尾效應(yīng)，三城個(gè)人房源掛牌積極性回落

隨著旺季結(jié)束，個(gè)人房源掛牌規(guī)模明顯活躍，市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境放緩。4月數(shù)據(jù)顯示。僅北京新增房源量超4萬套居首，環(huán)比上海新增超3萬套，市場(chǎng)規(guī)模僅次于北京。杭州新增超2萬套。可以看出一線城市租賃市場(chǎng)供應(yīng)端持續(xù)收縮，上海尤為顯著。杭州作為新一線，降幅相對(duì)溫和，發(fā)展后勁可期。

個(gè)人房源

租金坪效表現(xiàn)

• 個(gè)人房源租金環(huán)比小幅回調(diào)，租金預(yù)期仍相對(duì)有限

4月數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人房源租金變化中，北京以3.2元/天/m2居首，環(huán)比微增2.8%，同比下降5%，上海租金環(huán)比上漲2.1%，同比跌幅7.2%，杭州租金最低（1.87元/天/m2），環(huán)比增長1%，但同比跌幅超8%。整體看，租房旺季結(jié)束后，業(yè)主租金預(yù)期有所回調(diào)，個(gè)人房源租金環(huán)比基本趨穩(wěn)，漲幅控制在3%，但面臨保租房等機(jī)構(gòu)化房源持續(xù)搶占市場(chǎng)，租客消費(fèi)降級(jí)等因素，業(yè)主掛牌租金預(yù)期仍相對(duì)有限。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

• 三城分散式房源市場(chǎng)分化顯著，京滬收縮，杭州激增

4月數(shù)據(jù)顯示，北京與杭州分散式房源新增供應(yīng)規(guī)模相近（均超1.2萬間），上海僅為5,659間，體量較小。環(huán)比方面，三城房源均呈下降趨勢(shì)（北京-3%、上海-3%、杭州-4%），短期市場(chǎng)承壓。同比表現(xiàn)差異顯著：北京（-33%）與上海（-24%）房源大幅縮水，反映一線城市市場(chǎng)持續(xù)降溫；杭州由于電商的衰退，租賃客群減少，及保租房的涌入，新增流入市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模同比持續(xù)增長。

• 三城分散式公寓租金承壓，杭州租金低位企穩(wěn)

4月數(shù)據(jù)顯示，北京（3.45元/天/m2）與上海（3.49元/天/m2）租金接近，杭州（1.85元/天/m2）僅為前兩者的53%，反映區(qū)域市場(chǎng)分化。短期環(huán)比看，北京（+4%）、杭州（+1%）租金小幅回升，上海（-1%）微跌，表明局部市場(chǎng)回暖但整體仍不穩(wěn)定。同比維度，三城租金均顯著下降（北京-13%、上海-15%、杭州-13%），顯示過去一年市場(chǎng)持續(xù)承壓，與經(jīng)濟(jì)增速放緩、租賃供給增加或政策調(diào)控有關(guān)。上海同比跌幅最大，或受新增房源競(jìng)爭(zhēng)影響；杭州雖處低位但環(huán)比企穩(wěn)，或?yàn)閮r(jià)格觸底信號(hào)。總體而言，分散式公寓市場(chǎng)面臨長期調(diào)整壓力，短期內(nèi)部分城市或現(xiàn)結(jié)構(gòu)性反彈。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

• 三城中，上海集中式公寓市場(chǎng)領(lǐng)跑，京杭增長相對(duì)穩(wěn)定

4月數(shù)據(jù)顯示，上海由于保租房規(guī)模入市加持，集中式公寓房量新增供應(yīng)規(guī)模近39萬間，遠(yuǎn)超北京和杭州，且同比增速25%，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)加劇。二線城市中杭州集中式公寓累計(jì)規(guī)模超17萬間，發(fā)展領(lǐng)先于其他二線城市，北京集中式公寓規(guī)模達(dá)12萬間，杭州、北京同比相對(duì)穩(wěn)定。

• 重點(diǎn)城市集中式公寓租金承壓，杭州環(huán)比微增難掩同比頹勢(shì)

4月數(shù)據(jù)顯示，北京坪效租金最高（6.3元/天/m2），上海次之（5元/天/m2），杭州最低（2.64元/天/m2），反映一線城市與新一線城市租金水平的分化。從環(huán)比看，北京、上海租金企穩(wěn)（環(huán)比持平），杭州逆勢(shì)增長4%，或與區(qū)域市場(chǎng)短期需求回升有關(guān)。但同比數(shù)據(jù)普遍下行，表明行業(yè)整體面臨租金壓力，杭州雖環(huán)比改善，但同比降幅最大，需警惕長期市場(chǎng)信心不足。

• 上海爆發(fā)開業(yè)熱潮，保租房項(xiàng)目占比超60%，北京杭州滯后

北京僅新入市1個(gè)項(xiàng)目，杭州新入市2個(gè)項(xiàng)目，樂柚公寓?宸錦學(xué)府店定位為臨安首個(gè)人才公寓，而杭州臨江產(chǎn)業(yè)鄰里中心項(xiàng)目，集中供應(yīng)了3016套房源，是杭州市集中利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地指標(biāo)新建的保障性租賃住房標(biāo)桿項(xiàng)目，項(xiàng)目推出后將有效降低企業(yè)職工住宿成本，為園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

上海連4個(gè)月保持供應(yīng)熱度，本月又是爆發(fā)開業(yè)熱潮，共計(jì)新入市20個(gè)項(xiàng)目、7800余套房源入市，環(huán)比增長148%，其中保租房源占比超60%。以嘉住城際鐵社區(qū)、金地草莓社區(qū)、城投寬庭徐匯社區(qū)為代表，合計(jì)供應(yīng)4700余套房源。

個(gè)案代表：

【臨江產(chǎn)業(yè)鄰里中心（悅鄰中心）】總投資約11億元，建筑面積約 19 萬平方米，建有 8 棟宿舍樓及配套設(shè)施，推出3016套房源（含2456 套單人間、560 套雙人間，單人間月租金1000元，雙人間800元） ，房間設(shè)施齊全，配套食堂、超市等公共服務(wù)及圖書閱覽室等用房，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套新建保障性租賃住房標(biāo)桿項(xiàng)目，入選住建部經(jīng)驗(yàn)清單，助力錢塘區(qū)留人及企業(yè)發(fā)展。

【城投寬庭徐匯社區(qū)】是城投寬庭第十個(gè)落地項(xiàng)目，徐匯社區(qū)以品牌實(shí)力保障交付與運(yùn)營品質(zhì)，超越了傳統(tǒng)保租房的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)體量約有1200戶，首批建面約30-79㎡戶型，公區(qū)設(shè)施完備，樓下綠化兼顧寵物友好需求，并與濱水步道相連，打造松弛愜意的鄰里生活。

【金地草莓社區(qū)南大旗艦店】是金地集團(tuán)的首個(gè)全新建造大型保障性租賃住房社區(qū)，也是寶山南大智慧城目前套數(shù)最多的租賃住房社區(qū)，將極大改善南大區(qū)域居住保障工作。社區(qū)總建筑面積10.3萬平方米，精心規(guī)劃了2500余套保障性租賃住房和551個(gè)機(jī)動(dòng)車位，涵蓋約28-45平方米的單間、一室一廳、兩房及多人間戶型，房型種類多樣，滿足不同的客戶居住需求。

04

重點(diǎn)品牌動(dòng)態(tài)：

政企共建雙節(jié)營銷激活租賃潮

4月，各大品牌陸續(xù)發(fā)布一季度財(cái)報(bào)，租賃業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)發(fā)展的“第二曲線”；規(guī)模拓展節(jié)奏有條不紊，各品牌門店加速上新；活動(dòng)營銷方面圍繞“五一節(jié)假和畢業(yè)季”展開福利優(yōu)惠

▲4月國企品牌力指數(shù)

在房源上新方面：

4月7日，龍湖冠寓官微發(fā)布，龍湖冠寓合肥、成都、長沙、珠海四城五店上新，冠寓最新4.0產(chǎn)品加持品質(zhì)升級(jí)，陪伴城市青年的璀璨新生活。其中龍湖冠寓長沙花橋地鐵站店4月開業(yè)。

4月8日，華潤有巢·陸肖保障性租賃住房項(xiàng)目報(bào)名登記，項(xiàng)目位于成都高新區(qū)錦安居，項(xiàng)目共294套保租房，提供標(biāo)間、套一、套二多樣化戶型，配置家具家電，達(dá)到拎包入住標(biāo)準(zhǔn)。

4月9日，由南京團(tuán)市委與華潤有巢聯(lián)合打造的“寧青驛站”項(xiàng)目在有巢國際公寓社區(qū)江心洲店正式落地運(yùn)營，項(xiàng)目上線首日即實(shí)現(xiàn)上線房源全部滿租，成為政企共建模式下青年安居服務(wù)創(chuàng)新的典型案例。

4月10日，泊寓 | 浦東合慶租賃社區(qū)開放預(yù)定，整體9.5萬㎡復(fù)合社區(qū)，將在25年三季度投用，項(xiàng)目9棟品質(zhì)公寓+1座超級(jí)公區(qū)，為都市青年定制生活新主場(chǎng)。

▲（圖：寧青驛站，有巢公寓陸肖店項(xiàng)目、龍湖冠寓長沙花橋地鐵站店）

在品牌動(dòng)作方面：

4月1日，萬科A發(fā)布2024年年度報(bào)告，其旗下“泊寓”品牌作為全國最大的集中式公寓提供商，在租賃住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得顯著成績。

4月28日，深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司與深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司簽署深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。

4月29日，萬科A發(fā)布2025年第一季度報(bào)告顯示，一季度租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.84億元，同比增長6%。泊寓新拓展房源5,213間，新開業(yè)4,001間。

在活動(dòng)營銷方面：

泊寓【港灣計(jì)劃】第九季如約啟程，為學(xué)生提供一站式租住支持，已連續(xù)9年助力40萬學(xué)子扎根城市；

冠寓【住夢(mèng)計(jì)劃】第八季上線，帶來全新折扣、超千元畢業(yè)專屬特權(quán)等福利；

漫柏集團(tuán)聯(lián)合極氪舉辦試駕體驗(yàn)、舉辦籃球爭(zhēng)霸賽、聯(lián)合蔚來、南京銀行舉辦星空下的移動(dòng)生活館；

此外，URI觀察到，各大品牌公寓針對(duì)五一勞動(dòng)節(jié)推出相關(guān)社群活動(dòng)以及畢業(yè)季推出租房福利預(yù)熱。魔方公寓推出五一房租帶薪假福利；寧巢公寓推出暖春巢young租房節(jié)活動(dòng)。。。

05

REITs篇（全國）

發(fā)行加快 穩(wěn)健屬性推升估值 規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)容

如需更具體城市數(shù)據(jù)報(bào)告 請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)有償咨詢

由于本文篇幅過長，本章節(jié)于下篇

《課題研究 | 租賃住房REIT駛?cè)搿笆装l(fā)+擴(kuò)募”雙軌快車道》

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) 城市租住URI復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

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內(nèi)容復(fù)核:木兮

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