2025年5月13日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組研究承辦的“2025中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十三屆產城融合投融資大會”隆重召開。

自2016年以來，中指研究院已連續第十年開展“中國產業新城運營商評價研究”，并進一步優化適用于國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價。我們通過發布產業新城運營商綜合實力評價研究，深入挖掘行業標桿運營商的發展價值和成功經驗，梳理行業運行規律，以期為產業新城的各類參與主體帶來更多借鑒，推動行業持續健康發展。

2025年《政府工作報告》提出，因地制宜發展新質生產力，加快建設現代化產業體系。深入推進戰略性新興產業融合集群發展。加大區域戰略實施力度。發揮區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略的疊加效應，積極培育新的增長極。隨著新建園區與存量資產將持續入市，使得園區存量資產盤活的需求進一步加大。園區發展向“產業結構高端化、能源供給低碳化、土地利用集約化、園區管理數智化”方向升級，優秀產業新城運營商進一步聚焦對運營服務能力的提升，積極加大開拓力度，創新產城融合發展新模式。在城市群和都市圈戰略進一步深化、產業鏈上下游協同合作也更加頻繁的大趨勢下，項目運營的成功與否直接決定了項目未來的發展態勢，因此優秀產業新城及運營商的發展經驗更值得借鑒。

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（一）產業發展能力

1．產業定位：從“泛化”到“細分”，從“傳統制造”到“新質生產力”

產業新城運營企業應基于區域稟賦、市場需求、政策引導細分產業定位，從而實現差異化競爭優勢。2024年以來，產業新城定位已進入“精準制導”時代。產業新城運營商以區域稟賦為錨點，市場需求做羅盤，政策引導做風帆，通過三者協同驅動進行產業定位，構建不可復制的競爭優勢。運營商唯有將差異化定位升級成系統性產業生態，方能在新質生產力浪潮中占據制高點。其一，基于區域稟賦進行產業定位是實現差異化競爭的根基，現有產業基礎是產業新城定位的起點。區域資源稟賦是產業定位的底層邏輯，涵蓋自然資源、產業基礎、人口發展潛力、科技水平和區位優勢等要素。其二，市場需求是產業適配性的動態標尺，也是產業定位的羅盤。市場需求是產業定位的校驗器，產業新城運營商需兼顧產業鏈缺口、消費升級趨勢與全球化競爭格局，通過在定位中對產業鏈精準補鏈、前瞻布局新興需求、響應國家全球化競爭需要，進而將產業新城嵌入區域發展分工。其三，政策為產業定位提供方向性框架與資源支持，體現為產業規劃、土地供應與金融工具創新。尤其在產業規劃方面，雙碳目標倒逼綠色產業布局，新基建政策驅動數據中心、工業互聯網等數字基建投資。在土地制度創新方面，工業用地“先租后讓、達產出讓”模式不斷推動產業新城資源向高精尖產業傾斜。

產業新城定位已進入“精準制導”時代

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產業新城運營商通過技術創新、綠色轉型和數字化賦能推動傳統制造業向新質生產力升級，形成以科技創新為核心的經濟增長模式。其一，通過技術革命重塑產業鏈價值，人工智能、量子計算、合成生物等前沿技術突破，推動傳統制造業從“機械復制”轉向“智能創造”，如AI算法優化生產流程效，生物基材料技術突破帶動碳排放降低等。其二，在國家雙碳目標下，綠色發展倒逼產業范式轉型，制造業全生命周期碳排放管理成為剛需。產業新城運營商在頂層設計中需重點關注產業園區的能源結構、碳足跡管理，進而構建循環經濟體系。其三，數字經濟重構產業運行規則，運營商可以通過數據要素流通效率提升降低產業鏈協同成本，數字孿生技術縮短規劃試錯周期，智慧城市管理平臺提升資源配置效率。

2．產業招商：鏈式招商與產業生態構建，聚焦數字化與創新驅動

從調研的結果來看，產業新城運營商在產業招商上，已進入“精準化、資本化、生態化”新階段。運營商以數字化為底座，以產業鏈為核心，以資本為紐帶，構建“引企—育企—留企”的全周期服務體系。隨著AI、區塊鏈等技術深化應用，招商模式將進一步向智能化、全球化演進。其一，產業新城運營商的產業鏈招商模式實現了從單一企業引入向全鏈條生態構建的跨越式發展。通過“強鏈、補鏈、延鏈”的系統性策略，產業韌性得到顯著提升，招商邏輯從“點狀突破”轉向“網狀協同”。

“強鏈、補鏈、延鏈”系統性招商策略

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其二，產業鏈招商的核心從經驗驅動轉向數據驅動，產業圖譜成為科學規劃的核心工具。2024年以來，代表產業新城運營商多通過繪制“三圖一庫”實現招商客戶精準定位。招商團隊整合企業注冊、專利數據、供應鏈訂單、輿情信息等數據源構建企業全景畫像，并利用AI算法取代傳統評分卡模型，招商AI將從“數據匹配”升級為“戰略推演”，通過計算目標企業與本地產業集群的技術關聯度、物流成本敏感度等多維指標，實現招商項目成功率的量化預測。同時，圖譜的應用已從靜態分析向動態監測進化，實現可視化交互平臺。

產業鏈招商從經驗驅動轉向數據驅動

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其三，產業新城運營商深化資本賦能優化招商效率，加強基金、孵化器等工具對招商效率的提升。2024年，“國務院發布《關于規范招商引資行為促進招商引資高質量發展若干措施的通知》和《公平競爭審查條例》，對招商引資進行了規范。自八月起全面清理全國各地違規稅收優惠、財政獎補，禁止稅收優惠招商行為，此種招商引資模式自此退出歷史舞臺。在此背景下，基金招商”成為各地招商引資的新利器，一方面，運營商通過設立產業引導基金、并購基金等方式，以股權投資形式吸引高成長性企業入駐。另一方面，產業新城運營商與政府、金融機構合作，為入園企業提供供應鏈金融、融資租賃等定制化金融服務，降低企業投資門檻。

3．產業培育：金融工具迭代創新，從基礎服務到全生命周期賦能

其一，金融工具的迭代創新正在重構產城融合的底層邏輯。一方面，產業新城運營商通過"供應鏈金融+數字孿生"的融合應用，構建起覆蓋產業鏈上下游的信用評估體系。運營商借助區塊鏈技術構建分布式賬本和智能合約，將傳統供應鏈金融的信用傳遞效率提升至秒級響應，形成覆蓋產業鏈全節點的動態授信體系。基于物聯網的資產數字化技術，使產業園區的不動產、設備乃至知識產權均可實現實時價值評估，為資產證券化（ABS）和不動產投資信托基金（REITs）提供精準定價基礎。這種技術驅動的金融工具創新，將傳統靜態資產轉化為可編程、可拆分的數字資產包，極大提升了產城融合的資本流動性。另一方面，傳統的債權融資模式逐漸讓位于"股債結合+風險共擔"的混合型工具，產業基金、可轉債、收益權憑證等結構化產品，形成覆蓋企業全生命周期的融資矩陣。這種工具組合不僅緩解了重資產運營的財務壓力，更通過風險收益的差異化設計，實現了政府資本、社會資本和產業資本的精準匹配。如蘇州工業園區的"產業引導基金+REITs證券化"雙輪驅動機制，將基礎設施資產通過公募REITs實現資本循環，同時通過產業基金對半導體、生物醫藥等戰略新興產業進行精準培育，形成"募投管退"的完整閉環。

金融工具迭代創新

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其二，數字化轉型、綠色經濟理念正在推動產城融合進入新階段，智慧化運營賦能園區企業全生命周期服務。一方面，產業新城運營商通過打造"產業大腦"，接入園區內設備數據，通過工業互聯網平臺實現產能共享和智能排產。這種數字化協同高效提升企業設備利用率，推動傳統制造向服務型制造轉型。綠色方面，部分城市已開始實施"單元開發+垂直工廠"模式，有效提升產業用地容積率，通過地下物流廊道和屋頂光伏系統，實現土地集約利用率和清潔能源占比雙提升。同時，運營商通過系統串聯產業園區、商業綜合體和人才社區，配套建設分布式能源站和光儲充一體化設施，創造了生產、生活、生態"三生融合"的新范式。隨著數字技術、綠色金融、循環經濟等新要素的持續融合，使得生態基礎設施的智慧化運營開啟新可能。另一方面，運營商聚焦整合園區服務和資源，借助智慧化運營手段，覆蓋從吃、住、行、金融、社保、企業福利等基礎服務到園區企業全生命周期的服務。同時，智慧化運營進一步賦能園區企業全生命周期服務。運營商通過業務數據的歸集、靈活交互、智能推算，賦能運營主動服務能力的不斷進化，并以此構成良性循環，打造一個具有主動服務、智能進化等能力特征的有機生命體和可持續發展空間，實現產業環境可持續化與客戶空間資產的保值增值。

（二）城市建設能力

1．從功能配套到宜居生態，從產業集聚到生態協同

產業新城建設正經歷從“要素堆積”向“系統共生”轉型，實現從環境友好到人本價值的系統融合。在高質量發展的要求下，生態資本成為核心生產要素，直接參與價值分配，使植被固碳、水源涵養等生態服務成為可量化的資產類別。同時，宜居生態建設本質上是對城市復雜系統的重新設計，其理論根基已從單純的景觀生態學拓展至“社會-生態-技術”三元協同框架。將空氣凈化、碳匯固存、生物多樣性維護等自然資本納入城市價值核算體系。同時，產業新城運營商構建的社區參與平臺，使居民能夠通過碳積分體系直接參與生態治理，個人綠色行為數據可兌換公共服務資源。居民通過認購生態改善項目份額，享受產業升級帶來的長期收益。這種機制將產業發展紅利轉化為全民共享的生態福祉，真正實現“產城人”的深度融合。

構建“生態基底-產業空間-生活場景”三位一體的“系統共生”開發框架

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產業新城建設打破行業壁壘與組織邊界，構建多維度、多層次的協同網絡，實現“空間即服務”。一方面，產業新城運營商通過重構要素配置機制、創新協同發展模式、構建價值循環體系，正在創造一種新型城市生態系統。這種生態系統既非傳統產業園區的簡單升級，也不同于自然生態系統的被動適應，而是技術、產業、環境、社會的深度耦合體。2024年產業新城運營商加快構建“產業生態系統”，通過搭建資源共享平臺、建立產業共生關系，推動價值鏈深度耦合。新模式倡導“空間嵌套”理念，采用"產業單元+生態斑塊+生活圈層"的鑲嵌式布局，實現15分鐘步行圈內實現工作-生活-休憩的無縫銜接。另一方面，產業新城運營商創造出具有彈性適配能力的空間服務系統，將空間轉化為可量化、可交易、可增值的服務產品，實現城市功能供給與產業需求的精準匹配。運營商突破企業邊界，構建包括政府、供應商、研發機構、金融機構等多元主體的價值共同體，除了提供可定制化的工作單元、研發實驗室、中試基地等標準化基礎空間服務，嵌入企業孵化、技術對接、市場拓展等增值運營模塊，形成第二增長曲線。

2．綠色低碳技術規模化應用，政企合作共建零碳示范區

其一，產業新城作為城市產業發展的主戰場，零碳示范區建設通過集中應用可再生能源、碳捕集利用與封存（CCUS）、智慧能源管理等技術，可有效降低單位GDP碳排放強度，成為實現區域碳中和的關鍵抓手。這種空間載體的集約化減排效應，能夠破解傳統分散治理模式下的效率困境。同時，綠色技術的大規模應用倒逼產業鏈重構。如氫能產業園的布局催生制氫-儲運-應用全產業鏈、建筑光伏一體化（BIPV）技術推動建材行業向負碳材料升級等。技術集群的協同創新效應使新興產業孵化周期大幅縮短，形成“技術突破-產業升級-市場擴張”的正向循環。其二，政策從“鼓勵試點”到“強制標配”。中央層面，2024年中央經濟工作會議首次提出“建立一批零碳園區”，2025年國務院明確“規模化建設”目標。地方層面則在不斷加碼，長三角地區如上海、江蘇、浙江均推行各類零碳工廠建設評價導，高耗能企業入駐園區大多需承諾降低單位產值碳排放。其三，零碳示范區顯著提升區域環境質量與資源效率。這種“綠色資產”的積累實現土地價值溢價，吸引ESG導向的資本布局，重構城市在雙碳賽道中的競爭位勢。其四，產業新城運營商聯合地方政府，設立政府引導基金與社會資本共同組建SPV公司，通過“基礎收益+績效分成”模型實現風險共擔和利益共享，其中政府以土地作價入股分享長期碳資產增值收益，企業通過節能效益分享與碳交易獲取現金流。

構建“技術-政策-資本-市場”四維協同綠色低碳園區

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（三）企業經營能力

1．經營規模：企業分化顯著，營業收入波動較大

2024年部分上市企業經營數據情況

資料來源：企業年報，中指研究院綜合整理

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從總資產增速來看，2024年，產業新城企業運營屬性不斷加深，資產增速整體雖整體呈上升趨勢，但新建園區向一二線核心城市集中的趨勢仍在延續。從營業收入來看，2024年，產業新城運營商營業收入波動較大。一方面，產業投資板塊持續發力，投資賦能，輕重結合轉型發力。另一方面，受市場波動因素影響，產業投資基金的投資收益及金融資產公允價值變動損益同比變化較大，導致企業表現較去年同期分化較為明顯。從收入結構來看，2024年，產業新城運營商進一步加大投資業務，收入結構逐步多元化。同時值得注意的是，多數受訪項目表現出出租率下降或是租金下行的現象，僅一線城市制造業園區抗跌表現較強。

2．盈利能力：凈利潤波動較大，產業投資收益成為拉動凈利潤增長的主要動力

2024年部分上市企業凈利潤

資料來源：企業年報，中指研究院綜合整理

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產業投資收益為運營商凈利潤增長主要動力。從盈利規模看，多數運營商凈利潤規模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過40億元。隨著產業新城運營商逐步從房地產銷售收入向產業運營服務的轉型，產業新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源，但產業投資存在明顯的周期性和不確定性。因此，運營商盈利能力顯著分化，在凈利潤增長方面也表現出明顯的不穩定性。一方面，產業投資收益成為拉動凈利潤增長的主要動力，另一方面，產業園需求萎縮、銷售價格承壓，運營收入和出租率繼續下滑，以價換量成大趨勢。僅部分企業因重點核心區域資產占比較高，疊加轉型資產運營服務，企業業績相對穩定。

3．融資能力：加速構建產業基金矩陣，產業園REITs申請和上市速度加快

多地加速構建產業基金，助力“科技-產業-金融”高水平循環。2024年，產業新城招商進入資本賦能深度整合期。傳統以土地、稅收優惠為核心的招商模式邊際效益持續遞減，而基金投資、孵化器培育、產融結合等資本工具的應用，推動招商效率高速增長。多地加速布局產業基金，通過“政府引導+市場運作”的模式推動科技創新、產業升級與金融資本的深度融合，構建“科技-產業-金融”良性循環。運營商聯合地方政府和社會資本設立母基金，通過子基金撬動更多資金投向重點領域，同時圍繞龍頭企業布局上下游設立主導產業基金，形成“投資—落地—集群”閉環，打造“基金+園區+項目”生態。

多措并舉金融賦能，產業園REITs申請和上市速度加快。2024年，產業新城運營商推動落實“資本、資產、資金、資管”循環聯動目標。運營商不斷拓展融資渠道，綜合運用中期票據、短期融資券、綠色公司債等多種融資模式，通過有效聚合資本市場資源，多鏈融合加快創新驅動，持續增強主體融資能力，同時積極發揮金融創新對于園區經濟發展的加速功能，持續推動了金融資源優勢在科創、招商方面賦能園區。另外，產業園REITs展現出強勁的發展勢頭，全年新增申請、上市及擴募產品較去年有明顯加快。區域分布上，除北上廣深外，成渝、長三角等新興經濟圈成為重點布局區域。與之相對的，產業園REITs各底層項目經營表現分化嚴重，超過半數項目的底層資產出租率同比呈現下滑，部分因營收承壓不得不采取以價換量的策略。園區運營商應持續管制自身租賃情況和租金增長情況，在整體供大于求、產業園區出現降租金搶租戶的大背景下，能否提供更高的運營服務質量將成為降低空置率乃至保護利潤率的有力保障。

4．財務穩健性：強化產業運營能力，資產負債率保持低位

2024年部分上市企業資產負債率

資料來源：企業年報，中指研究院綜合整理

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資產負債率持續維持在較低水平。不同于房地產開發企業，產業新城運營商以產業運營為核心，以長期投資回報為主線，資產負債率整體波動較小。2024年，產業新城運營商持續增強產業投資孵化能力，積極調整資產結構，負債水平仍舊維持在較低水平。

（一）發展機遇

綠色低碳，數字經濟、因地制宜發展區域特色產業

1．推動綠色低碳發展，激發數字經濟創新活力

數字技術賦能綠色生產，構建雙化協同新格局。2025年4月，中央網信辦等十部門印發《2025年數字化綠色化協同轉型發展工作要點》，聚焦經濟轉型升級、實現高質量發展的關鍵環節，健全數字化綠色化協同轉型發展工作機制，推動新興領域能效提升，積極運用數字技術、綠色技術改造提升傳統產業，發揮綠色化轉型對數字產業的帶動作用。《工作要點》部署了4個方面22項重點任務。一是推動數字產業綠色低碳發展。包括推動數據中心綠色化轉型、推動基站綠色化運行、推進電子信息產品綠色制造和使用、引導數字科技領先企業零碳發展。二是加快數字技術賦能綠色化轉型。包括推動數字技術賦能建筑、城市運行等8個領域綠色化轉型以及推動數字技術賦能生態環境治理、打造數字化綠色化協同轉型發展試點示范。三是發揮綠色化轉型對數字產業的帶動作用。包括升級數字化綠色化基礎設施、加快數字化綠色化融合創新、建設數字化綠色化產業體系、培養數字化綠色化復合人才。四是加強統籌協調和整體推進。包括加強組織領導、完善法規政策、深化國際合作、加強宣傳引導。

城市產業園區發展向“產業結構高端化、能源體系綠色化、土地節約集約化、園區管理數智化”方向升級。其一，產業結構高端化，城市產業發展一方面推動傳統制造業智能化改造，著力構建以產業園區為主體、產學研用高效協同深度融合的創新體系，以科技創新推動產業創新；另一方面推動戰略性新興產業融合集群發展，實現新興產業規模不斷壯大、產業集群建設有序推動、創新生態體系逐步健全、數實融合發展穩步推進的良好局面。其二，能源體系綠色化，構建零碳工業新模式。城市在推動新型工業化的進程中，使用的傳統能源綠色低碳轉型，全面提升綠色能源供給水平和質量，提高能源使用效率，還要通過工業的工藝和流程再造，不斷拓寬綠氫/綠電替代領域的深度和廣度。其三，土地節約集約化，從平面擴張到立體增值，要向立體要空間、向產業鏈要效益、向全周期要活力。通過政企合作，整合經營性地塊與綠地，構建“統籌開發、分類供應”機制，既要實現產業發展需要也要滿足商業活力、服務市民，功能多樣復合，實現土地利用效益最大化。其四，城市全域數智化不斷加速，產業園區、商業地產、公共設施及住宅社區等場景作為城市的基本單元在產城融合的浪潮下對全鏈條數字化、智能化管理的要求不斷升級。新城運營商通過深度融合大數據、人工智能、物聯網、云計算等新一代信息技術，集成化數字平臺，實現安防監控、能耗管控、設備運維等關鍵環節的智能化運營。

產業結構高端化、能源體系綠色化、土地節約集約化、園區管理數智化

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2．運營商應重點融入城市群都市圈，因地制宜發展區域特色產業

運營商一方面應重點融入城市群都市圈，聚焦區域發展聯動。2024年，中國城市群與都市圈發展戰略進一步深化，區域經濟一體化成為推動高質量發展的核心引擎。產業新城運營商作為區域經濟發展的關鍵參與者，需通過以下路徑融入國家戰略布局：其一，錨定區域協同發展目標。國家“十四五”規劃及2035遠景目標的指導下，產業新城需以城市群為依托，聚焦跨區域產業鏈、創新鏈、人才鏈的協同聯動。其二，構建“圈層化”發展網絡。通過“核心城市—衛星新城—周邊城鎮”的多級聯動體系，產業新城可承接核心城市的非核心功能疏解（如制造環節、倉儲物流），同時為城市群提供專業化服務配套。其三，聚焦政策導向的精準對接。各地政府圍繞城市群發展出臺差異化政策，如長三角的“科創走廊”規劃、粵港澳的“跨境金融合作”等。運營商需建立政策跟蹤機制，優先布局與區域政策高度契合的產業領域（如數字經濟、綠色能源），以獲取土地、稅收等政策紅利。另一方面，基于區域資源稟賦與產業定位的精準匹配，因地制宜發展區域特色產業。產業新城運營商需立足區域資源稟賦，結合地理區位、產業基礎、人口結構等因素，因地制宜構建差異化的產業體系。城市產業運營從“千城一面”轉向“一城一策”，運營商應深度挖掘本地文化、資源與產業優勢。運營商需以“精準定位、生態協同、創新驅動”為核心，構建可持續的區域經濟發展新模式。

聚焦區域發展聯動

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（二）發展趨勢

加深合作、激活存量、輕重并舉

1．加深合作：協同合作更加頻繁，推動政策鏈、創新鏈、產業鏈的深度耦合

其一，運營商加深與產業龍頭企業合作，從空間供給到價值創造。運營商與產業龍頭企業合作，強化龍頭引領作用，增強產業發展能力。其一，部分運營商創新采用“股權合作+收益分成”混合模式，與龍頭企業共建園區開發運營公司。龍頭企業以技術入股、品牌授權等方式參與園區管理，分享租金收益、產業服務增值收益及稅收分成，形成“龍頭牽引-稅收反哺-服務升級”的良性循環。其二，運營商內部設立“龍頭企業戰略合作部”，配置產業鏈分析師、產融結合專家等新型崗位。通過建立“龍頭企業需求清單”動態管理機制，構建涵蓋項目選址、標準廠房定制、環評能評代辦等全周期服務體系。其三，龍頭企業主導的“母園+子園”模式成為新趨勢。運營商協助龍頭企業建設專業子園區，吸引二級供應商集群發展。運營商同步搭建“產業集群數字化平臺”，集成訂單協同、產能共享等功能，進一步提升產業集中度。其四，運營商與龍頭企業共建產業投資基金，重點投向產業鏈關鍵環節。如通過“訂單換股權”模式，對承接龍頭企業訂單的中小企業進行股權投資，既解決融資難題又穩定供應鏈。

從空間供給到價值創造

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其二，運營商通過與政府合作，形成“數據驅動+政策賦能”的雙輪機制。運營商與政府的合作重心從單一資源供給轉向“數據驅動+政策賦能”的雙向協同。數據驅動方面，運營商通過數據要素整合產業鏈資源、優化運營效率，例如利用企業能耗數據篩選高畝產項目，通過產業鏈圖譜實現精準招商。通過構建“企業畫像數據庫+產業鏈圖譜”，運營商可識別目標企業的技術關聯度、市場匹配度及環境合規性。數據模型還可動態評估企業貢獻度，如安徽試點的“數據貢獻度評估模型”將企業稅收、就業等指標量化，實現資源傾斜的精準化。政策賦能方面，政府通過制度創新釋放改革紅利，如稅收優惠分級機制、工商業用地使用權延期政策等，為園區提供差異化的競爭支撐。

其三，運營商深化與三方機構合作，如研究機構、金融機構等，助力園區企業安心發展。2024年產業園區運營商與第三方機構的合作已從“輔助性角色”升級為“戰略級伙伴”，其核心邏輯是通過資源整合與能力互補，構建覆蓋企業全生命周期的服務生態。隨著政策紅利的持續釋放與數字技術的深度應用，此類合作進一步向專業化、生態化、數智化方向演進，成為推動區域經濟高質量發展的核心引擎。運營商需持續優化合作機制設計，強化數據治理與風險管控能力，方能在新一輪產業變革中占據競爭制高點。

2．激活存量：數字化改造釋放存量資產價值，提升運營服務能力搶占市場先機

數字化改造釋放存量資產價值。近年來中國產業園區發展進入存量時代。隨著土地資源日益稀缺、政策紅利收窄以及產業轉型升級需求加劇，傳統“重開發、輕運營”的粗放模式已難以為繼。在此基礎上，數字化技術成為產業園區存量資產激活的核心工具。其一，數字孿生技術成為提升運營效率的核心工具。基于GIS、BIM和CIM的三維建模，運營商構建虛實融合的園區數字孿生體，實現對物理空間的動態映射，降低運營成本的同時提升服務精準度。其二，大數據分析助力產業鏈精準定位，通過分析產業鏈關鍵環節和上下游企業數據，提升招商轉化率。運營商推動“基礎通信服務+大數據”融合，構建園區級數據中臺，整合企業運營、能耗、物流等數據，支撐精準招商與產業鏈協同。其三，以5G、物聯網（IoT）、光纖網絡等技術為核心，構建高速、低時延、全覆蓋的通信基礎設施。

提升運營服務能力搶占市場先機。運營商可以圍繞“空間更新+生態構建+資本運作”等手段，切入細分領域，搶占市場先機。空間更新方面，園區運營商通過空間集約化、功能復合化對存量園區內的空間布局、功能配置、設施設備等進行調整和優化，形成高效、綠色、可持續的現代化產業載體。如部分園區通過彈性容積率機制、高層工業樓宇建設等方式提升土地容積率、提升空間利用率，并根據產業生命周期劃分生產區、辦公區、配套區，預留彈性空間，適應未來產業擴展需求。生態構建方面，園區運營商通過產業協同、數字化賦能和產研結合，將園區從物理空間升級為資源聚合平臺。運營商需以長期價值為導向，構建“產業+服務+社會”三位一體的生態系統，賦能區域經濟高質量發展。資本運作方面，一方面，借助資產證券化將存量資產轉化為流動性強的金融產品，運營商通過抵押優質園區物業、公募REITs等將存量資產打包上市，實現“投融管退”閉環。例如招商蛇口通過博時招商蛇口產業園區資產發行REITs，盤活資金用于新園區開發。另一方面，設立產業投資基金，以資本撬動產業升級。運營商通過“直投+基金+并購”模式介入企業全生命周期，同時吸引產業鏈上下游企業入駐存量園區。

提升運營服務能力搶占市場先機

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3．輕重并舉：重資產提質聚焦核心資產與精準定位，輕資產深化推動服務能力與品牌輸出

重資產提質聚焦核心資產與精準定位，輕資產深化推動服務能力與品牌輸出。輕重并舉并非簡單疊加兩類業務，而是通過資源整合實現“資產持有”與“服務輸出”的協同效應。其核心在于以重資產為物理載體，以輕資產為價值引擎，形成閉環生態。其中，重資產業務從“大規模開發”轉向“定制化建設”。例如，基于產業鏈分析規劃專業化園區，減少綜合性園區布局，聚焦垂直領域（如生物醫藥、智能制造），提升產業集聚效應。同時，通過公募REITs、私募基金等工具實現資產退出，將沉淀資本轉化為滾動投資能力。輕資產業務則需聚焦從基礎服務到生態賦能，構建“基礎服務+增值服務+產業投資”三層體系。同時，運營商應注重模塊化拆分實現“業務動態平衡”。園區運營商通過組織架構重組，將傳統“大而全”的業務鏈條拆分為開發、運營、投資三大獨立單元，形成“開發筑基—運營增值—投資反哺”的閉環生態，通過內部協同降低邊際成本。

輕重并舉模塊化實現動態平衡

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其一，開發單元聚焦標準化與資本化并行。產業園區開發單元的標準化實踐，涵蓋產品體系標準化、流程再造標準化、數字賦能標準化三個維度，形成可復制的開發模式。產品體系標準化方面，通過構建適配產業鏈的模塊化方案，采用"核心產業載體+配套服務單元"的模塊化布局，實現園區開發從單一廠房建設轉向"產業容器+服務生態"的復合型產品線設計。流程再造標準化方面，通過全周期管控體系創新從而破解"規劃-建設-驗收"環節的斷裂問題。在資本運作上，通過REITs、ABS等工具將成熟資產打包上市，通過構建"募投管退"的完整資本閉環，實現開發價值的動態釋放。同時，新型政企合作模式正在重構開發單元的價值鏈。最后在風險隔離上，開發單元與運營單元財務獨立核算，避免項目爛尾風險傳導至服務板塊。其二，運營單元聚焦服務集成與生態構建。產業園區運營單元的服務集成已突破傳統物業服務邊界，形成"基礎服務筑基、產業服務賦能、數字服務增效"的三維架構，構建全生命周期服務體系。基礎服務正從"四保一服"（保安、保潔、保修、保綠及客服）向智慧化服務網絡升級。產業服務已形成金融服務產品+技術轉化平臺+人才工作站+市場合作中心的四維賦能體系，構建企業成長加速器。其三，投資單元聚焦產投融合與價值閉環。產業園區投資單元的產投融合，本質是通過資本紐帶重構產業鏈、創新鏈、資金鏈的協同關系，形成“投資促產業、產業反哺資本”的閉環生態。產投融合方面，通過投資專業科研機構獲取核心技術，再設立專項基金孵化產業化項目，最終導入園區形成完整產業鏈。優秀園區運營商大多已設立設立母基金+產業子基金架構，聚焦科技和未來產業賽道，通過投資回報及產業培育成果反哺園區產業集聚。同時，將股權投資納入招商工具包，通過入股優質企業鎖定入駐意向。最后依托自有孵化器篩選早期項目，形成“孵化—加速—產業化”鏈條。最后，投資單元需重點搭建風險收益平衡機制，母基金+產業子基金架構主要由多個單項子基金分別投資早期硬科技和成熟項目，形成風險對沖組合。

結語

2024年，行業發展出現新動向，如新質生產力、激活存量、輕重并舉等，產業新城運營企業需要思考與謀變以適應新形勢。當前，我國產業轉型升級仍處在攻堅期，《政府工作報告》提出，因地制宜發展新質生產力，加快建設現代化產業體系。深入推進戰略性新興產業融合集群發展。新質生產力作為產業創新發展的新引擎，正在如雨后春筍版迅速崛起，這不僅是重塑城市產業格局，推動區域發展的關鍵力量，同時也促進了數字經濟和傳統產業的有機結合，成為激發產業新城活力的重要推手。以綠色經濟、數字經濟為底色的高質量發展體系日趨完善，產業新城運營商不斷探索產業與生態雙贏模式。同時，人口持續向東部區域及中西部核心城市聚集，人口流動速度加快，以城市群為核心的產業帶日趨成熟，以園區運營商、政府、龍頭企業、科研機構、金融機構等多方形成的協作平臺加速推動政策鏈、創新鏈、產業鏈的深度耦合。未來，輕重并舉是產業園區運營商重要的發展戰略。輕重并舉并非簡單疊加兩類業務，而是通過資源整合實現“資產持有”與“服務輸出”的協同效應。其核心在于以重資產為物理載體，以輕資產為價值引擎，形成閉環生態。其中，重資產業務從“大規模開發”轉向“定制化建設”。同時，通過公募REITs、私募基金等工具實現資產退出，將沉淀資本轉化為滾動投資能力。輕資產業務則需聚焦從基礎服務到生態賦能，構建“基礎服務+增值服務+產業投資”三層體系。

歷年產業新城研究成果（）

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