房子千千萬，選擇多到眼花，但買錯一次差異巨大，買哪里才是正確的選擇？

　　火箭哥過去7年一直在買房，最大的感受就是地段對于房價的影響遠(yuǎn)大于產(chǎn)品，所謂的好房子在強地段面前“一文不值”；

　　數(shù)據(jù)不會說謊，我們將上海過去10年/5年/1年三個維度進(jìn)行對比，看看到底哪些板塊的漲幅更厲害，更值得買入——

　　從10年累計漲幅看，除遠(yuǎn)郊的金山新城外，其他都是各區(qū)的重點發(fā)展板塊，既有江浦（東外灘）、長寧天山、閔行的莘莊和七寶這樣發(fā)展成熟的區(qū)域，也有北外灘、江橋、三林/楊思這些規(guī)劃利好帶動上漲的區(qū)域。

　　從5年累計漲幅看，大多數(shù)上榜板塊都與“一江一河”和支柱產(chǎn)業(yè)片區(qū)的關(guān)系密切，

　　而前10榜單中的多數(shù)板塊在2020年后都下了榜，只有北外灘和天山是唯二價值還在上漲的板塊；

　　近1年的漲幅最能反映當(dāng)下的變化——

　　上榜板塊中，很多都是一直以來的土拍熱點區(qū)域，像大寧、徐濱、北外灘等；

　　還有就是長期供應(yīng)短缺的核心區(qū)域，比如碧云、淮海路、天山、瑞虹等。

　　榜單上有彭浦，是因為彭浦鎮(zhèn)和大寧目前交界模糊，很多人認(rèn)為是大寧的地方可能是彭浦，比如靜安府、大寧玖上瑯宸等。

　　如果總結(jié)規(guī)律的話，我們會發(fā)現(xiàn)：

　　在近10年的不同階段中，唯一持續(xù)霸榜的板塊只有北外灘一個，能保持兩個階段上榜的也只有黃浦濱江和天山兩個板塊，說明板塊的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω用黠@，是不會犯錯的選擇。

　　其他上榜板塊，也基本都是各個行政區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，既有整體開發(fā)的新興板塊，也有供應(yīng)短缺的成熟板塊，可以根據(jù)自身需求做出選擇。

　　01 “新房榜單”

　　知道了哪里漲幅高，那這些板塊附近有哪些新房呢？

　　1.北外灘：金茂璞元+華潤外灘瑞府

　　北外灘的金茂璞元項目已經(jīng)開放售樓處，項目預(yù)計6月份開放樣板房，7月底首批次房源開盤，9月份實景示范區(qū)（會所等）開放。

　　首先我們先上結(jié)論：

　　項目高區(qū)100%能看三件套景觀，未來還能看到北外灘480米超高層建筑群，高區(qū)價格一定不低，景觀有溢價。

　　項目前后分為5棟，其中最前排為29層，樓王有一棟31層，樓棟高度最高約98.75米，我們就飛到99米處高度來看：

　　在99米高度下，我們可以清楚看見陸家嘴三件套、白玉蘭廣場、來福士雙子塔等標(biāo)志性建筑，無人機視角為廣角拍攝，實際看著會更近一些：

　　在約80米高度、高區(qū)25層左右時，依舊可以看見三件套和白玉蘭，視野也還算開闊：

　　在40米高度、約等于12-13層高度時，陸家嘴三件套變成兩件套了，但因為前排是學(xué)校和公園，視野不壓抑：

　　金茂虹口項目分為前后5棟高層，東南角是規(guī)劃綠地，北側(cè)靠著四平路，出門就是10號線郵電新村站：

　　項目戶型主要有約120-140-180-200-240㎡3-5房，售樓處已經(jīng)開放：

　　2.長寧天山：和樾長寧

　　長寧中環(huán)內(nèi)的和樾長寧即將開放展廳+樣板房，項目距離最近的2號線北新涇站大約步行6-7分鐘，真正的2號線地鐵房：

　　項目是中環(huán)內(nèi)第一個三陽臺+類一梯一戶的戶型，解決了小戶型臥室和收納空間不足的問題，預(yù)計最終得房率可以達(dá)到85%以上——

　　建面約120平三房市面上很多，但戶型南北有雙陽臺很少；

　　同時根據(jù)戶型判斷，私家電梯廳空間預(yù)計有7.5-8個平方左右的套內(nèi)空間，已經(jīng)和一個臥室一樣大了。

　　建面約143平（暫定）四房部分戶型擁有三陽臺設(shè)計，和招商序一樣可以將陽臺擴寬出去封閉成室內(nèi)空間，原本被吐槽鴿子籠的小房間一下就變成了主臥尺度：

　　就在今天，項目也發(fā)布了最新一套效果圖，外立面以折衷主義為理念，項目融合海派文化以裝飾性陽臺設(shè)計，現(xiàn)代復(fù)古都有：

　　項目打造酒店式藝術(shù)歸家動線，藝術(shù)落客區(qū)、酒店式雙迎賓大堂，藏品級地庫等。

　　項目雖然只有約500平會所空間，會所內(nèi)打造室內(nèi)高爾夫球場，24小時健身club、心流艙等，樓頂配置高線公園，開拓演繹更多細(xì)分化社區(qū)需求：

　　3.靜安大寧：玖上瑯宸

　　中建二局大寧項目「玖上瑯宸」預(yù)計將在今年3季度入市，從陶板外立面、最大近500平頂復(fù)到最高10米架空層設(shè)計，玖上瑯宸的產(chǎn)品在大寧可以說是未來的絕對標(biāo)桿，價格自然也就水漲船高。

　　我們先從外立面看起：

　　項目選取景德鎮(zhèn)稀有陶板，融入石材與鋁板，打造海派先鋒格調(diào)的公建化立面，窗墻比極高：

　　項目1樓全架空，最高10米架空設(shè)計，2樓相當(dāng)于普通項目4樓高度，隱私性更有保證：

　　玖上瑯宸規(guī)劃約3000平會所，規(guī)劃打造藝術(shù)花廳、行政酒廊、私宴廳、茶室、壁球館、瑜伽室、健身房、恒溫泳池等多元化空間,每一處巧思皆量身定制。

　　根據(jù)實地航拍，在80米高度，東側(cè)大寧久光恰好擋住了陸家嘴三件套，只能看到上海中心的尖角；

　　西側(cè)視野如下：

　　我們已經(jīng)將項目各個高度視野的VR匯總整理，并且根據(jù)建設(shè)日期歸類，可以看到工地不同階段的進(jìn)度；

　　最前排的270平大戶型（預(yù)計面積）頂樓戶型可能標(biāo)配私家泳池，這是繼濱江豪宅保利世博天悅之后又一個家里自帶泳池的項目；

　　更離譜的是，大戶型20層卻有76.5米高度，我們假使按照一樓架空6.5米計算，每層層高有3.5米，最頂級豪宅水平了。