老黃埔的樓市，像一場接力賽。

前浪還在清庫存，后浪已踩著價格戰的水花而至。

瓏岄上城開盤不久，另一個很值得關注的盤也要來了！

黃埔未來城，帶著130%的使用率，一腳踩進了老黃埔的擂臺。

△實拍，已建到十層左右 攝于5.13

未來城，未來才能成？

這兩天，房哥直奔黃埔未來城，替大家實地探了探這個把“未來感”寫在臉上的新盤。實探發現，真的要等未來

地鐵要接駁

從琶洲出發，地鐵約1小時抵達項目。△來源：高德地圖

項目地處南崗片區，緊挨廣深沿江高速和開發大道，距離地鐵5/13號線夏園站約1.2公里。

只是，這段地鐵接駁路有點難評，需穿過高速橋底和工業區才能到達，未來業主接駁大概率要備上“電雞”。

公路交通上，距離廣深沿江高速入口不遠，自駕30分鐘直達天河。

黃埔未來城區位圖一覽
制圖:房頻

不過，項目緊鄰的開發大道，車流量不小，大型車輛穿梭，可能有一定的噪聲影響。

△周邊航拍

環境尚可，生活配套預計要靠蹭

小區位上，其所在的將軍山數創園，規劃主打智能制造和大數據產業，未來或許能吸引一批高知人群。

但眼下，周邊仍以物流園、油庫和荒地為主，工業風濃郁。

△周邊航拍

隔壁是新港小學西校區，生活配套不算多。未來估計 要蹭蹭黃埔新城的商業配套。1公里內，目前只有領好廣場、黃埔新城的社區商業

△來源：房頻 黃埔未來城周邊實景圖

如果想逛大商場，目前還得依賴天河美林天地，或南崗的萬達、佳兆業繽紛天地。

生態算是項目的加分項——項目北側是丹水坑水景區和龍頭山森林公園，旁邊還有一個湖濱公園。

大概長這樣：

南側還有一個機械城公園在建，1公里內串聯六大公園，適合喜歡戶外活動的家庭。

總之，“未來”二字既是賣點，也是現狀。

體量巨大，去化壓力不小

作為一個能叫“城”的樓盤，最顯著的特點就是：大。

將軍山地塊體量達到106萬平，接近3/4個黃埔新城。

將軍山地塊
住宅建筑面積約106萬平

而黃埔未來城自身的體量，也不算小，由85萬方高階社區和智造基地構成。

這么大的體量也意味著，銷售注定是場馬拉松，開發商得做好打持久戰的準備。

此外，附近有大量的舊改項目，比如南崗村、夏園村，以及已經開賣的雙沙及文沖西舊改...

競爭壓力可想而知。

130%使用率？超大“平臺花園”怎么分？

當然，龐大的供應量是一把雙刃劍，一邊是開發商激烈的競爭，一邊是卷出花的產品。

所以，作為將軍山一號地塊，黃埔未來城的產品打造，亮點不少。

容積率2.81，首期9棟2T2小高層

項目規劃了12棟住宅，總戶數約683套，但容積率只有2.81，放在老黃埔是最“頂”的低密盤了。

對比隔壁黃埔新城，低了不少！

首期地塊12棟住宅，主打小高層改善產品。

其中，有9棟少16層的小高層，2T2設計。

余下三棟則是31-32層的高層住宅，2T4，貨量約368套。

據了解，首推1棟高層和4棟小高層，視野不錯。

首推戶型分別是125平、130平和169平戶型，明確鎖定了改善客群。

黃埔未來城戶型分布示意
制圖:房頻

使用率130%？！還有露臺花園

在空間上，項目顯然動了不少腦筋。

奇數層戶型圖：

偶數層戶型圖：

值得一提的是，項目的陽臺占比最高可以擴展到30%。

也就是說，很大可能做到130%的使用率。

還有一點，幾乎每個樓層都有平臺花園。

比如4棟的平臺花園，貌似比業主家的陽臺還要寬、還要大。

可以參考一下廣州首個第四代項目，招商林嶼境的陽臺設計：
圖源：招商蛇口雖然名義上是“公共空間”，但實際上將成為業主的私享領地。最關鍵的是——這些面積完全不計入產權。

未來，業主可以在上面養養花，搞個小花園，或者搭個秋千曬曬太陽，甚至搞個露天茶室也不是不行...

花園示意圖 來源：小紅書

不過，1棟偶數層四戶業主才公用一個平臺，125平的小戶型是不是有點“吃虧”？

還有人問，這種不封窗的平臺設計，會不會擔心樓上的垃圾會不定時、不小心地飄下來？

花園示意圖 來源：小紅書

不管怎么說，項目的賣點也顯而易見了

——低密度+超高使用率+平臺花園。

單論這個的話，在整個老黃埔還是很有看頭的。

黃埔未來城，面臨兩大挑戰
雖然產品很有噱頭，但擺在黃埔未來城面前，有兩個難題。
一，客群存在“斷層”。
每個板塊，都有一條購房“生命線”，買家一旦遇到超過這條線的房子，就得重新考慮性價比。
黃埔市場，120㎡就像一道難以逾越的“購房分水嶺”。2024年至今，黃埔120平以下單位成交了6621套。△來源：中指院

但120平以上，就只有1899套，是總成交的22%。

而老黃埔的大面積成交就更少，120平以上只有731套，占比16.5%。

黃埔未來城的產品，全部為125平以上的大戶型，卡在黃埔市場的“斷層帶”以上。如果按照黃埔新城3.1萬/平的均價，未來城125平的入門款戶型，售價大約388萬。接近400萬的總價，選擇并不少。比如開盤不久的天河都薈、西部的保利珠江印象、新世界天馥，還有南部的綠城玉海棠，甚至一大堆天河二手房。而且，今年以來，400萬以上的新房成交最多的項目，第九名才出現黃埔。△來源：中指院而且明顯是更好的地段。南崗，能吸引多少400萬+的高階買家？這是個問題。二，區域競爭已成“紅海”。目前，老黃埔的純改善盤不算多，但大戶型并不少。無論是很努力吸客的珠江春、中建未來方洲，還是剛改為主的萬科黃埔新城、保利中央公館、富頤華庭，都有120平以上的戶型可選。

老黃埔在售新盤一覽
制圖:房頻

更棘手的是，城市之光、中央公館等前期項目，已收割了大批本地改善客群。黃埔未來城面臨的，是存量市場的激烈爭奪。
不過，項目手握一張“王牌”：9482元/㎡的超低樓面價。
這意味著即便賣2萬/平也有賺頭，而隔壁的競品項目，舊改成本和配套投入并不低。當改善客發現同等預算下，天河只能蝸居80㎡，而在這里能坐擁130㎡+超高得房率的闊綽空間，這個算術題或許會給出意外答案？如果有意在廣州買房，或者需要了解優惠信息、掌握內部消息，也可以加@房小哥，我們無話不談.