在溫州的房地產市場中，學區房一直是備受矚目的焦點。它不僅承載著家長們對孩子優質教育的殷切期望，也是投資者眼中具有特殊價值的資產。

然而，近年來，溫州學區房的走勢卻如同坐過山車一般，充滿了變數。

上午，一套擁有廣小+六中溫州頭部雙學區的皇家大廈法拍房流拍，而僅憑溫州市實驗小學學區的頭部學區房上田小區法拍房卻成了香餑餑。

同樣是老破大法拍房，為何有這不同的境遇。

皇家大廈位于鹿城區廣場路與府前街交匯處，東臨公安路,南臨鼓樓街，西臨府前街，北臨廣場路。附近生活配套醇熟，充滿老城煙火氣。施教區為廣場路小學、溫州實驗中學。

區位圖/來源百度地圖

該房源皇家大廈601室面積約140.68m2，起拍價375萬元，起拍單價約2.67萬元/m2，因無人出價流拍。

拍賣結果/來源阿里法拍

根據貝殼二手房顯示，該小區掛牌價約46774元/m2，建面約140㎡的房源，二手房掛牌總價是500-580萬不等，掛牌單價約3.6-4.1萬元/㎡左右。

來源貝殼

雖然本次法拍房的起拍價遠低于二手房掛牌價，但仍因無人報名流拍。

而在去年3月，該小區一套建面約105m2房源吸引31人報名，最終成交總價560萬，成交單價5.31萬/㎡，溢價率達到了驚人的178%。

熱搶的原因是該房源起拍總價非常有誘惑力，201萬起，起拍單價約19083元/㎡，3萬多人圍觀，在開拍前就備受市場熱議。

來源阿里法拍

反觀今天這套房源，不僅房源面積大，價格上也缺乏誘惑力，最終流拍也在情理之中。不過，等到該房源二拍時，價格優勢會有所凸顯。

上田小區位于鹿城區萬源路，施教區為溫州市實驗小學、南浦實驗中學錦繡校區（十九中）。少有的只憑借小學學區的頭部學區房。

該房源上田小區16幢401室面積約140.69m2，起拍價164萬元，起拍單價約1.17萬元/㎡，有5人報名并競價29輪，最終以203萬元成交，成交單價約14429元/㎡，溢價24%。交易稅費均由買賣雙方各自承擔。

拍賣結果/來源阿里法拍

小區以樓梯房為主，北側有兩幢高層住宅。16#位于小區中心位置，東鄰溫州第四幼兒園。

區位圖/來源百度地圖

房源內部帶裝修，但裝修風格老舊，部分區域裝修破損。

房源現狀圖/來源阿里法拍

根據貝殼二手房顯示，該小區掛牌價約33700元/m2，建面約140㎡的房源，二手房掛牌總價是280-380萬不等，掛牌單價約2-2.7萬元/㎡左右。

來源貝殼

今年上田小區成交的幾套大面積房源，成交總價在203-261萬不等，成交單價約1.5-1.8萬元/m2左右。

• 建面約133㎡，成交總價約232萬，成交單價約17415元/㎡；

• 建面約136㎡，成交總價約211萬，成交單價約15479元/㎡；

• 建面約138㎡，成交總價約216萬，成交單價約15683元/㎡；

• 建面約138㎡，成交總價約203萬，成交單價約14739元/㎡；

• 建面約142㎡，成交總價約261萬，成交單價約18351元/㎡。

因此，本次拍賣房源成交總價約203萬元，成交單價約14429元/m2，具有一定性價比的。

皇家大廈的流拍和上田小區的順利成交，表面看兩套老破大學區房有著截然不同的命運，實際上還是被價格拿捏。

皇家大廈雖有“廣小+六中”雙學區加持，但375萬元的高總價和建面約140㎡的大戶型面積抬高了購房門檻。而去年同小區小戶型（約105㎡）因低總價引發瘋搶，印證了市場對“價格敏感”的普遍心態。

反觀上田小區，即便僅憑實驗小學單項光環，但起拍單價低至1.17萬元/㎡，遠低于市場價，性價比優勢直接觸達剛性需求。

不過，隨著教育政策調整與房地產市場發展，溫州學區房的走向仍充滿懸念。

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