2025年5月13日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2025中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十三屆產城融合投融資大會”召開。

據相關機構統計估算數據顯示，目前全國的產業園區供應總面積超過60億平方米，并且每年還有大約1.4億平方米的新增供應量。已經建成的產業園區載體空置的規模超過25億平方米。其中一線城市工業廠房平均空置率大約10%左右，研發辦公類載體空置率達到35%。二線城市工業廠房平均空置率大約30%，研發辦公類載體平均空置率45%。三線及以下城市工業廠房空置率平均40%左右，研發辦公類載體的空置率平均達到60%。這標志著，產業園區正式進入存量時代。

同時，市場上仍然存在不少經營較好，高入駐率的園區。 那么產業園區整體的空置率攀高，主要原因有哪些呢？

根據聯東調研走訪的一些園區來看，主要存在以下幾個方面的原因。 首要原因是產品錯配。 在集約利用土地的大背景下，疊加了招大引強、要面子、盲目跟風等因素，在園區的規劃設計階段往往優先考慮政策導向，而忽視了市場客戶的實際需求。 比如有些城市和地區，當地的民營經濟活躍，中小企業發展需求很多，這些中小企業對載體的使用有他們的共性需求，在不了解企業需求的情況下，盲目推進“工業上樓”和“標準廠房”建設，導致企業的需求無法滿足，建成的載體難以去化。 還有一種誤解，就是很多地方認為研發型產業園區比生產型園區高級，盲目上馬各類科技園、研發園載體。 在人才基礎和產業能級不匹配的情況下，這類園區往往存在較高的空置率。

第二，是價格的錯配。 一些缺乏產業園區開發建設經驗的企業，在園區規劃和建設的過程中對成本控制的能力有限，為了形象好盲目增加玻璃幕墻、石材立面等高成本投入，導致建設成本過高，在招商環節遇到定價難題。 剛需型實體企業對成本是非常敏感的，多數企業對功能需求更為重視，不愿意為面子工程買單。 不會因為建設多花錢，客戶就可以承受高租金。 產業園區載體的租售價格，是受到市場供需關系影響的。

再加上公平競爭條例出臺，建設全國統一大市場的背景下，一些產業基礎薄弱的地方，失去了政策招商的抓手，無疑是雪上加霜。

“高空置率”也為產業園區的經營帶來很多風險和問題，產品、價格與市場匹配度降低，導致建成載體難以去化，現金流出現問題，經營壓力增大，帶來暴雷風險等。

如何解決這些問題呢？

首先，要回歸對產業園區建設經營的本質與初心，建設產業園區載體的目的是發展產業。 聯東之前服務過的一個地方國資園區，采用成本定價法，開發成本高，所以租金定得也高，一批企業看中了載體，但因為租金價格是市場價的2倍左右，導致企業無法簽約入駐，全部流失掉。 但是，深圳今年就創新性地提出了 “低成本空間”招商方式，控制租金水平，為招商賦能，以租金換產業，嘗試將 “產業效益”納入國有資產的考核范疇，來解決產業園區招商租金的定價問題。

第二，要挖掘本地企業的特質，做精細化差異化經營。 既要重視戰略性新型產業，也要關注本地優勢傳統產業的發展。 除了招大引強，更應該關注中小企業的實際需求。 參天大樹都是從樹苗長起來的，與其把精力放在移植上，不如更多關注培育中小企業的成長，一棵參天大樹，不如一片生機勃勃的產業叢林。

第三，打破管理機制限制，尋求專業運營單位合作。 一些地方國資類產業園區，在招商與經營方面，受體系限制，對于招商運營團隊的激勵和管理缺乏抓手，難以提高效率。 這種情況下，可以選擇與專業運營單位合作，借力市場的手段解決盤活問題。

第四，在公平競爭條例之下，應該放棄傳統的資源政策換產業投資的老套路。 考慮從企業實際需求出發，通過產業鏈資源的整合與價值投資，幫企業降成本、 擴市場、優化服務，通過軟實力吸引企業入駐。

第五，考慮產業梯度轉移的客觀規律，擴大合作渠道，從產業集中度高的一線城市引導一部分降本需求明顯，并且需要擴大生產的產業和產能轉移。

近幾年來，結合一些城市和地區的招商困境，聯東集團也充分發揮自身二十多年來，在產業園區招商和運營方面積累的經驗，幫助一些城市和地區開展招商引資工作，形成了名為“第二招商局”的“區域委托招商”服務模式。

業務的初衷，就是解決存量園區的運營難題，同時，幫助有擴產選址意愿的企業匹配到適合的地方發展。 通過產投招引、資產管理、委托運營、招商推介等方式服務了多個城市和地區，取得良好的成效。 2024年在嘉興高新區油車港園區，促成2家企業拿地建廠，1家規上企業入駐當地民營存量園區，4家規上企業入駐了國資存量園區。 另外推薦互訪考察企業230家，其中潛在的拿地自建廠房企業65家。 2022年至2023年支持新疆和田產業援疆工作期間，引進了江蘇、 四川、江西等地企業到新疆和田投產，有效利用存量廠房8萬多平米。 與廣州天河區開展第二招商局服務，為天河智慧城引進和服務人工智能、軟件信息類產業， 協助天河智慧城20平方公里范圍內的存量園區進行招商。

除此之外，聯東U谷通過管理輸出的方式，把二十多年來積累的產業園區開發運營經驗分享給社會，從產業園區的定位策劃、規劃設計、成本管理、工程管理、招商組織、運營服務等多個方面助力了全國170多個產業園區全周期、高質量、可持續的發展。

聯東集團始終尊重市場和客戶的需求，避免先入為主，力求實事求是地開展工作，這是產業園區成功的基礎。