這兩年的樓市，見(jiàn)到了太多的人買(mǎi)房虧錢(qián)。

　　為數(shù)不多的歐皇，就是在東安一村開(kāi)出了彩票。

　　這是我一個(gè)鄰居的朋友，2019年在東安買(mǎi)的婚房，結(jié)果2022年就遇到東安動(dòng)遷。

　　600萬(wàn)買(mǎi)入，如今800多萬(wàn)拆遷款已到賬。

　　去掉了貸款和首付本金，賺了200多個(gè)W。

　　對(duì)于這幾年的買(mǎi)房人，拆遷已經(jīng)是上海樓市為數(shù)不多的穩(wěn)賺不賠的路子了。

　　不過(guò)想要吃拆遷這口飯卻不是件容易事。

　　等了一輩子也沒(méi)輪到動(dòng)遷的大有人在。

　　其實(shí)，我們也一直關(guān)注這方面的情況。

　　雖然博拆遷不易，但是確實(shí)有很多門(mén)道可以研究。

　　上海拆遷還有機(jī)會(huì)嗎

　　我相信很多老上海人最懷念的應(yīng)該是世博會(huì)之前那段時(shí)間的拆遷。

　　基本上是上海拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最寬松的時(shí)代。

　　很多人說(shuō)上海這幾年拆遷力度越來(lái)越弱了。

　　真的 是這樣嗎？

　　首先要承認(rèn)的一點(diǎn)是：

　　和10年前、20年前相比，上海市區(qū)的很多棚戶區(qū)、城中村，抑或是倒馬桶的房子已經(jīng)大面積消失了。

　　留下的老房子，一年比一年難動(dòng)遷。

　　再加上美麗家園改造、原拆原建的政策加入，拆遷款離很多人越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　但是總有人被幸運(yùn)之神眷顧。

　　如果要看數(shù)據(jù)，上海拆遷依然有機(jī)會(huì)。

　　我們統(tǒng)計(jì)了過(guò)去7年的上海市拆遷預(yù)算。

　　就這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年的1402億已經(jīng)是歷史第二高的水平。

　　房外房研究院制圖

　　比2021年這種大牛市的時(shí)候還要多。

　　東安一村之后，又有喬家弄的大型動(dòng)遷。

　　之后又傳出了江南新村可能要拆遷。

　　也有因?yàn)榈缆沸陆ǖ模热缧靺R天鑰橋南路（龍恒路-龍華西路）道路新建工程項(xiàng)目。

　　征收龍華西路這邊的260余戶。

　　另外因?yàn)?9號(hào)線的建設(shè)，沿線也涉及到了不少動(dòng)拆遷。

　　像郊區(qū)的貝港、鳳溪、航頭等城中村改造，更是涉及上萬(wàn)人的拆遷。

　　我想這時(shí)候肯定有人說(shuō)，人家命好躺中彩票。

　　普通人還能抓住這樣的機(jī)會(huì)嗎？

　　上海置換、買(mǎi)賣房有問(wèn)題，先問(wèn)觀觀?

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　　規(guī)劃中有很多秘密

　　別著急，機(jī)會(huì)從來(lái)都是給愛(ài)研究的人。

　　現(xiàn)在市區(qū)找動(dòng)遷，肯定是優(yōu)選老破小多的地方。

　　我們先來(lái)看看讓大家愛(ài)恨交織的楊浦、虹口這些地方。

　　畢竟老破小的占比遙遙領(lǐng)先。

　　尤其楊浦這里，這幾年虧錢(qián)都賣不掉的老破小，這里必須占一席。

　　最近找我們賣房的一位楊浦房東，一年多來(lái)價(jià)格從200多萬(wàn)一路降到100多萬(wàn)。

　　這套一樓房源，至今很多買(mǎi)家看了還是覺(jué)得貴。

　　我們對(duì)照區(qū)域控規(guī)，大大小小梳理出來(lái)了十幾個(gè)小區(qū)。

　　最低的一個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)只要135萬(wàn)一套。

　　或許就能等來(lái)一個(gè)翻倍的超額收益。

　　房外房研究院制圖/不作投資建議及拆遷承諾

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　　具體看，比如水電某村這里。

　　規(guī)劃上，小區(qū)西北邊有一片地方已經(jīng)更改了用地性質(zhì)。

　　從住宅變?yōu)榱烁劭谟玫亍?/p>

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　　也就意味著如果這里有一天要新建港口相關(guān)設(shè)施，必然涉及征地、動(dòng)遷。

　　涉及市政配套的，也是一個(gè)重要的點(diǎn)。

　　比如浣沙某村。

　　在現(xiàn)在的規(guī)劃中顯示為公園綠地，ZF在規(guī)劃設(shè)想上是打算在這里建一個(gè)配套公園。

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　　當(dāng)然，這小區(qū)本身離黃興公園不遠(yuǎn)，在建一個(gè)小的公園綠地，或是未來(lái)取消掉也都是有可能的。

　　這種情況下的不確定性就會(huì)變高。

　　再來(lái)看一個(gè)雙陽(yáng)某村的。

　　規(guī)劃上小區(qū)北邊一半多要變?yōu)榻逃蒲杏玫亍?/p>

　　房外房研究院制圖/不作投資建議及拆遷承諾

　　有一天真要拆遷的話，那真是同小區(qū)卻不同命。

　　北邊的“吃肉喝湯”，南邊的只能干看著。

　　只能說(shuō)藏在規(guī)劃中的秘密還真不少。

　　都是有跡可循的

　　看控規(guī)確實(shí)是是最精準(zhǔn)的辦法。

　　但是控規(guī)內(nèi)的變化不可預(yù)測(cè)，時(shí)間的不確定也比較高。

　　是一個(gè)長(zhǎng)期的觀測(cè)手段。

　　不怕，中短期的現(xiàn)象觀測(cè)方法也是有的。

　　這五個(gè)信號(hào)要高度敏感：

　　信號(hào)一：空中偵察兵出動(dòng)

　　當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自家頭頂頻繁出現(xiàn)盤(pán)旋的無(wú)人機(jī)，別以為是拍風(fēng)景的！

　　這可是政府在做做初步的測(cè)繪工作。

　　通過(guò)航拍了解小區(qū)情況。

　　比如小區(qū)范圍、樓棟分布等等，通常發(fā)生在摸底排查階段。

　　信號(hào)二：商鋪神秘凍結(jié)

　　你家小區(qū)周邊商鋪突然無(wú)法辦理工商登記？

　　這可是重要風(fēng)向標(biāo)！

　　當(dāng)然人家不會(huì)明說(shuō)要拆遷所以不讓動(dòng)了。

　　但是你多去周邊了解了解，一定能發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。

　　信號(hào)三：突然的違建整治行動(dòng)

　　老小區(qū)難免有亂搭亂建，這樣能擴(kuò)大房子的使用面積。

　　如果之前這樣的情況不太管，突然之間不允許了。

　　甚至于告訴你這些是違章建筑，限期多長(zhǎng)時(shí)間拆除。

　　那就要琢磨琢磨意思了。

　　除非近期這邊沒(méi)有什么重大活動(dòng)舉辦，那很可能有集中整治。

　　不然是真有可能是為了動(dòng)遷。

　　信號(hào)四：電表也不能拉了

　　不能隨便拉電表了，你去問(wèn)的話，只說(shuō)是防火安全考慮。

　　信號(hào)五：神秘買(mǎi)家掃貨

　　最明顯的信號(hào)當(dāng)屬"盲買(mǎi)"現(xiàn)象！

　　聽(tīng)之前東安那邊的中介說(shuō)，在拆遷公告1年前，就出現(xiàn)過(guò)一些公司/個(gè)人全款收購(gòu)老舊房源的情況。

　　這些買(mǎi)家談價(jià)容易，付款還痛快。

　　最后

　　相比起成功拆遷，失敗是更常見(jiàn)的事情。

　　比如居民意見(jiàn)分歧大，簽約率不足導(dǎo)致失敗，像去年初的長(zhǎng)樂(lè)路695弄就是。

　　再比如掛了“優(yōu)秀歷史建筑”、“區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)”、“市文物保護(hù)單位”的牌子。

　　基本很難動(dòng)了，當(dāng)然也可能有“留房不留人”的變相動(dòng)遷。

　　最多的情況其實(shí)還是要價(jià)太高。

　　很多人覺(jué)得拆遷補(bǔ)償?shù)腻X(qián)，能買(mǎi)到的房子看不上，看得上的錢(qián)不夠。

　　畢竟遠(yuǎn)郊置換的房子不是誰(shuí)都愿意去。

　　現(xiàn)在上海的拆遷賺大錢(qián)越來(lái)越難了，但是比起打工的收益還是高太多了。

　　上海市區(qū)越來(lái)越多的老破小低至100來(lái)萬(wàn)了。

　　租售比輕輕松松干到3以上。

　　如果等得起，一套老破小也許能還你個(gè)奇跡。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

　　ps：這篇文章的核心觀點(diǎn)，來(lái)自我在線下分享會(huì)“上海買(mǎi)房第一課”上的課題。為了幫助大家高效地做好專業(yè)的家庭房產(chǎn)買(mǎi)賣規(guī)劃，觀觀老師1V1專家定制團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)連續(xù)8年做了413期。

　　每周，我都會(huì)有大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究：新房土拍；二手掛牌、轉(zhuǎn)定、成交；量?jī)r(jià)變化；宏觀性、政策性指標(biāo)...有非常多的新的發(fā)現(xiàn)和思考，希望給大家分享我最新的認(rèn)知。

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