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作者 |王婷婷W=T=T

玩“法拍房”都是為了撿漏？對“土豪”們來說，不存在的，法拍房依然可以圍獵出高溢價。

5月14日18點，深圳市羅湖區紅嶺中路的2118號住宅樓5棟1-6層法拍房結束拍賣，最終34名“土豪”經過450輪出價競拍，將總建筑面積3333平的這系法拍房的報價推高到1.14億元，相比約2378萬元的起拍總價，整整高出了九千余萬元。

按照平均單價計算，最終競得單價約3.42萬/平，相較起拍7134.7元/平的單價，溢價率高達379.6%，幾乎算得上今年至今最火的一個法拍房。

多城頂豪在“法拍”較上勁

頻頻打破“溢價紀錄”

高達379.6%的溢價率，在法拍房領域，是少見的。

從中指研究院數據可見，2025年1-4月全國法拍市場累計掛拍各類房源26.95萬套，成交5.17萬套，總成交金額831.4億元，同比2024年同期下降17.5%。

法拍房市場的主流仍是“折價拍賣”，以法拍市場最活躍的區域之一浙江省為例，今年1-4月浙江省累計成交的4518套法拍房中，住宅平均成交折價率升至78.2%。

但值得一提的是，近年伴隨部分稀缺豪宅進入法拍市場，高溢價的案例越來越多。

尤其是在深圳，頻頻打破溢價紀錄。在上述379.6%溢價率誕生前的半個月，深圳法拍溢價率的保持者是“寶安區翻身社區47區怡景北二巷17號的一套4層房屋”，47人激戰500多輪，將價格從300萬抬高到最終的1103萬元，溢價超200%。

同樣在4月，深圳明星樓盤半島城邦花園（三期）2號樓15B房，以159.35%溢價率成交，最終成交總價5172萬元，單價近20萬元/平。

今年2月，深圳頂豪項目天鵝湖花園的一套法拍房，吸引了19名“土豪”競拍，167輪爭奪后以1.32億元成交，溢價率達到139%，成交單價追平小區二手房價格。

豪宅發力，直接帶動深圳今年一季度的住宅法拍成交量大幅上漲至462套，成交率達到63.03%，同比去年均是翻倍的程度。

北京的高端法拍房熱度也有增加。例如2024年，海淀廂白旗甲15號院的成交溢價率高達190.65%；朝陽九章別墅的最終成交價和起拍價，價差達到1.1億元；東城福祥胡同的法拍成交價超過2億元。

在上海，今年4月浦東新區三湘印象名邸的一套豪宅法拍，在17人的輪番競價下，最終成交價達到4225萬元，較起拍價溢價54.47%，單價突破19.6萬/㎡。

相較而言，一線城市法拍房溢價率和成交熱度遠高于二三線城市。不過也有例外，例如2025年初，青島八大關一套建筑面積不到90㎡的老舊頂樓房源，引發10位競買人出價242輪，最終成交價354萬元，較評估價上漲129%，比起拍價高出了200萬，創下青島近年法拍市場的溢價率最高紀錄。

今年4月，南京河西中部的頤和源璟一套126㎡房源法拍，最終以720.3萬總價成交，超出市場評估價28.4萬，溢價率48.7%，已遠超市場很多法拍房水平。

稀缺性≈抗跌性

“高價豪宅”帶動法拍市場

各地的法拍房出現高溢價的前提之一，都是“房源稀缺性”。

某種程度上，房源稀缺性約等于抗跌性。例如溢價159.35%成交的半島城邦花園（三期）2號樓15B房，最終成交單價近20萬元/平，總價5172萬元，而半島城邦花園正常二手房源的單價平均是在23萬元/平，法拍房并未出現大幅減值，并高于深圳南山區的不少二手房價。

畢竟半島城邦作為深圳的明星樓盤，享有南山區蛇口片區的公園學區商業等各類一級配套，很長一段時間都被視為深圳最具抗跌能力的頂級豪宅之一。

上海作為法拍房成交率排名全國前列的城市，很大一部分也是靠稀缺豪宅“撐起來”的。數據顯示，2024年上半年，上海總價1000萬以上的法拍房成交率超四成，其中溢價成交的房源更是高達七成，2000萬以上成交房源平均出價超過150次。

看似“越貴越熱”的上海法拍房背后依然是靠房源稀缺性和綜合優勢取勝。例如今年4月以54.47%溢價率成交的印象名邸房源，位于上海前灘CBD的黃浦江邊，還有兩個大公園環繞，旁邊是東方體育中心以及一系列高端商業和中外名校。

中指研究員認為，近年法拍市場交易越來越受到市場重視，更多的機構、銀行、以及購房者參與到法拍市場中。伴隨行業預期企穩，稀缺資產的高溢價成交案例或進一步增多，尤其高能級城市的核心頂豪資產具有強韌的價值，預計2025年還會出現更多高總價豪宅成交，對法拍房市場競拍熱度回升有推動作用。