仲量聯行最新發布的資本追蹤數據顯示，2025年第一季度亞太區商業地產投資額達363億美元，同比增長20%，創下自2022年加息周期以來的新高。盡管面臨關稅挑戰，亞太區商業地產投資仍實現連續第六個季度的同比增長。

2025年第一季度，亞太區跨境投資額達86億美元，同比大幅增長152%。海外投資者最為青睞辦公樓、物流地產及長租公寓資產。其中，全球資本在日本辦公樓和零售板塊完成多筆大宗收購。憑借全業態正向收益率優勢，一季度日本以137億美元的外資吸納規模穩居亞太首位，同比增長20%，創五年來第一季度最高水平。新加坡投資者則積極布局海外辦公樓、物流及酒店資產。

“亞太區商業地產投資的持續增長，印證了該地區堅實的基礎以及對全球資本的強大吸引力。盡管短期關稅波動可能延緩部分大宗交易，但具備穩定現金流和抗周期特性的資產類別仍將獲得長期資本青睞。”

2025年第一季度，中國內地商業地產投資總額達38億美元，同比下降33%。當前市場交易主要由企業買家和高凈值投資者推動，其自用與投資雙重需求導致小體量交易占比明顯增加。值得關注的是，國內機構投資者，尤其是保險公司，持續加碼收益型資產配置。2025年第一季度，險資從外資機構和本地開發商完成了跨城市、跨業態的多筆大宗資產收購。

保險公司正成為中國內地商業地產資本市場的重要力量。2022-2024年間，保險公司在中國內地商業地產的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場相當，并居亞太區市場首位。與其他主要市場相比，險資在中國內地商業地產總投資中占比更高，且持續看好能穩定產生現金流的資產，其對公募REITs試點涵蓋的零售物業和長租公寓板塊保持高度關注。

從資產類別來看，中國內地辦公樓投資額下降，但核心城市法拍資產仍吸引自用買家及機會型投資者。長租公寓資產受益于穩定的收益表現，交易量顯著增長，海內外機構投資者均加大了對該領域的配置力度。在零售物業市場，盡管品牌商對擴張持謹慎態度，但政府促消費的政策導向保持不變，消費市場總體實現平穩開局。

當前關稅背景下，國內市場將更加倚重內循環發展模式。近年來消費基礎設施類REITs整體經營穩健，預計底層資產將持續擴容，進一步帶動零售物業的成交。同時，隨著投資者加大對低價優質資產和核心商圈不良資產的收購力度，預計資本化率將進一步提升。

“當前資產價格經調整已漸趨合理，貨幣政策寬松與消費刺激政策的協同效應將成為復蘇關鍵。隨著中國政府持續加碼促消費政策，我們預期市場信心將逐步修復，位于核心地段的優質零售物業具備穩定運營收益以及優越的運營表現，將展現出較強的投資吸引力。”