在這場沒有硝煙的戰爭中，融創服務的進退之道，或許正在書寫中國物管行業的新生存法則。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

截至5月12日收盤，融創服務報收于1.85港元/股，微漲0.54%。這抹資本市場泛起的漣漪，恰與十天前那場震動行業的戰略調整形成微妙呼應——4月30日，融創服務高管簽署的8.26億元股權轉讓協議，不僅斬斷了與廣西彰泰物業的三年"聯姻"，更在物管行業轉型的深水區投下一枚戰略深彈。

融創服務方面表示，此次出售將優化公司的戰略布局，將更多資源與管理精力聚焦投入在一二線城市。預計此次交易的凈收益為人民幣0.42億元，所得款項將用作一般營運資金。

當下，物管行業正經歷從“規模擴張”到“質效優先”的殘酷轉型。中信證券數據顯示，2024年60家上市物企歸母凈利潤同比下滑18.8%，虧損企業增至13家。中指研究院《2025物業服務百強報告》揭示，百強企業凈利潤率連續三年下滑，管理面積增速降至5年最低點。在此背景下，融創服務的“撤退”與“聚焦”，成為行業轉型的縮影。

8.26億“減法”背后的戰略邏輯

戰略收縮與財務優化的雙重選擇

在彰泰物業總部，一場價值8.26億元的“減法”正在悄然進行。工人們正小心翼翼地拆除標有“融創服務”的銘牌，這一動作不僅象征著融創服務與彰泰物業之間合作關系的正式結束，也標志著融創服務戰略調整的新篇章正式開啟。

這家曾承載融創服務南下野心的企業，如今以8.26億元的價格被轉讓給本土企業廣西老彰家。交易細節顯示，彰泰物業2024年稅后凈利潤8539萬元，市盈率12倍，看似是筆優質資產。但融創服務寧愿放棄每年近億元的利潤，也要完成這場“斷舍離”。

“這不是簡單的買賣，而是戰略級的資源重組。”一位中信證券物業行業分析師指出。數據顯示，彰泰物業在管面積2049萬平方米，但其中87%分布在廣西三四線城市，平均物業費僅為1.8元/平方米，不到融創服務核心城市項目收費標準的60%。更關鍵的是，這些區域物業費提價五年累計不足3%，而人力成本年均漲幅達8%。

對于融創服務而言，這次出售不僅是財務上的必要之舉，更是戰略上的果斷選擇。2024年，融創服務的核心凈利潤為7.96億元，而母公司融創中國同期需償還高達1935億元的短期債務。此次交易帶來的8.26億元現金流雖然僅占債務規模的0.4%，但對于緩解流動性壓力具有重要意義。

融創服務退出彰泰服務集團有兩個方面的原因。在同策研究院聯席院長宋紅衛看來，“一是目前融創化債已經到了關鍵階段，其中資產處置和變現就是化債的重點內容之一，從償債方案來看，也需要一定現金流來償債及作為運營資金來維持公司業務的正常進行。二是從資產盤活的角度來看，資產調倉也是重要方向，廣西房地產市場能級較低，銷售去化壓力也大，融創需要高利潤的項目，因此舍棄廣西項目，保留上海等核心資產的項目，有利于企業恢復元氣。”

這種“賣子求生”的策略在業內并非孤例。碧桂園服務近期向關聯方提供10億元借款用于"保交樓"。中指研究院《2025物業服務百強報告》顯示，2024年百強企業凈利潤率同比下降1.2個百分點，13家上市物企陷入虧損。物管行業正經歷從"規模競賽"到"現金為王"的殘酷轉身。

布局一二線城市

科技賦能下的核心城“搶灘戰”

翻開融創服務2024年年報，一組數據彰顯融創服務戰略決心：一二線城市新增簽約面積占比76%，單城市項目密度較2022年提升11%，高端住宅及商業綜合體收入貢獻突破80%。

“融創服務出售的目的在于剝離非核心城市業務，將更多資源聚焦于一、二線城市。”中指研究院華南分院總經理、華南城市研究會副會長張化學表示。

仔細深究發現，融創服務向核心城市進軍的戰役，本質上是科技與資本的較量。融創服務2024年的研發投入同比增長43%，重點布局智慧物業系統。在成都某示范社區，業主可以通過手機APP實時查看設備運行狀態，報修響應時間縮短至8分鐘。這種數字化能力正在成為競標核心項目的“殺手锏”。

這種聚焦策略正在改寫行業規則。一位智庫專家預測，到2026年，核心城市物管市場將形成"721格局"：70%份額由全國性龍頭占據，20%歸地方國企，剩下10%留給細分領域專家。這種殘酷分化正在倒逼企業做出選擇——要么像融創服務那樣聚焦核心賽道，要么在區域市場做到極致。

融創服務的戰略藍圖逐漸清晰：用三四線市場的“退”，換一二線城市的“進”；用規模收縮的“減”，實現利潤增長的“加”。這場戰略調整如同精密的圍棋博弈，每一次落子都在權衡短期生存與長期野心。

正如一位不愿具名的投行董事所說：“物管行業正在經歷成人禮，活下來的企業必須同時具備壯士斷腕的勇氣和繡花針般的精細。”在這場沒有硝煙的戰爭中，融創服務的進退之道，或許正在書寫中國物管行業的新生存法則。