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灣啟紫荊府位于南山前海深港合作區(qū)媽灣15單元02街坊，港城路與航海路交匯處西南側(cè)，地處前海深港合作區(qū)最為核心的區(qū)域，在2023年12月10日，國務(wù)院批復(fù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》（簡稱《前海規(guī)劃》），開啟前海合作區(qū)開發(fā)開放新篇章。項(xiàng)目整體占地面積約2.9平方公里土地，幾乎占據(jù)了前海媽灣片區(qū)的一半土地，規(guī)劃7大單元板塊，是集辦公、居住、商業(yè)、酒店、文化娛樂配套設(shè)施于一體，建筑面積超500萬㎡的恢弘體量。從位置上看，媽灣是唯一一個(gè)在三個(gè)灣區(qū)里面擁有270°視野，兩面臨海，容積率極低，未來有希望成為高端宜居生活住區(qū)。媽灣未來的配套規(guī)劃，有沿濱海岸線建設(shè)金融博物館、改革開放博物館、國深博物館、海洋博物館、漁人碼頭、前海新中心地標(biāo)等市政配套集群。

自貿(mào)灣啟紫荊（備案名：灣啟紫荊府）項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目占地：約1.5萬容積率：約4.47產(chǎn)權(quán)年限：70年（2024-2094年）項(xiàng)目總套數(shù)：3棟住宅可售戶型：約96-142m23-4房高樓層：36-37層層高：3.1米梯戶比：4梯5戶總戶數(shù)：485 戶（首推320套）管理費(fèi)：9.5 元使用率：92-100%

單價(jià)：10萬左右交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修交付時(shí)間：2027年6月30日車位：超1:1（595個(gè)）管理費(fèi)：9.5 元/m2開發(fā)商：自貿(mào)投資（招商局+前海管理局）項(xiàng)目位置：聽海大道與媽灣一路交匯處（5號線媽灣站約550米）

備案均價(jià)10.78萬/㎡，單價(jià)9.24-11.83萬/㎡，開盤約95折，折后均價(jià)約10.2萬/㎡，單價(jià)8.8-11.2萬/㎡。

首推1-1棟和1-2棟319套房源，面積段約為96-108-111-121-122-142㎡3-4房，帶精裝修.

樓盤價(jià)值

前海劃分為3個(gè)片區(qū)，桂灣、前灣和媽灣，桂灣是金融區(qū)，前灣類似政務(wù)區(qū)，媽灣是比較純粹的居住區(qū)。桂灣和前灣啟動(dòng)比較早，地塊比較零散，雖然配套相對成熟，但地塊小缺乏規(guī)模效應(yīng)。

而媽灣因?yàn)槌鞘幸?guī)劃和建設(shè)比較后置，貨車絡(luò)繹不絕，集裝箱堆積，成熟度不夠高，給人留下不好的固有印象。

但媽灣是三灣中體量最大的，留白凈地很多，規(guī)劃方面也比較超前，有一定的后發(fā)優(yōu)勢，比如“智慧媽灣”的打造理念，首條海底隧道接駁企鵝島等等。考慮到未來的長期發(fā)展，媽灣開發(fā)比較后置，自然起點(diǎn)和定位就會(huì)更高，地理位置上說不定順勢成為前海真正的中心。

從位置上看，媽灣是唯一一個(gè)在三個(gè)灣區(qū)里面擁有270°視野，兩面臨海，容積率極低，未來有希望成為高端宜居生活住區(qū)。

圖中看清楚媽灣未來的配套規(guī)劃，有沿濱海岸線建設(shè)金融博物館、改革開放博物館、國深博物館、海洋博物館、漁人碼頭、前海新中心地標(biāo)等市政配套集群。

根據(jù)規(guī)劃，媽灣有2.9平方公里的土地由招商局集團(tuán)和前海管理局合資成立的公司統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營，最新定位是前海深港國際服務(wù)城，與桂灣深港國際金融城共同組成了前海雙核，是前海擴(kuò)區(qū)后的首要、重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目。

而在此前，媽灣先導(dǎo)區(qū)還曝出絲路長廊、海絲小鎮(zhèn)、1.6平方公里的空中平臺(tái)、前海新地標(biāo)等規(guī)劃，將建設(shè)國家館、國際經(jīng)貿(mào)組織和國際文化交流組織等集群，并引進(jìn)國內(nèi)、國際總部企業(yè)集群。

此外，媽灣還確定要牽手騰訊，對標(biāo)世界第一個(gè)智慧城市迪比克，打造以5分鐘步行生活圈為基本功能模塊的智慧理想人居空間。

媽灣是前海三灣中唯一擁有山海合一資源的板塊。

媽灣背靠大小南山，對望大鏟灣騰訊科技城，既有內(nèi)灣又有外海，擁有“山、海、林、城、島、港、灣、河”等優(yōu)勢生態(tài)資源。

要知道，市政配套可以從無到有，但自然資源是不可再生亦不可復(fù)制。即使放眼全球，有著豐富生態(tài)資源的片區(qū)往往價(jià)值更高。

媽灣還是前海三灣中面積更大、容積率更低的片區(qū)。

媽灣面積高達(dá)726.5公頃，比桂灣（295公頃）和前灣（310公頃）的總和還要多出20%，而且容積率僅為1.28-1.48，可開發(fā)空間充足、舒適度高，大有可為。

此等優(yōu)質(zhì)的地理位置+優(yōu)越的自然資源，是打造低密生態(tài)豪宅住宅區(qū)的不二選擇，深圳很難再找出第二個(gè)這樣的區(qū)域。

這也就是官方不著急最先發(fā)展媽灣的原因。先建設(shè)配套、發(fā)展人才，再建房，增補(bǔ)前灣和桂灣的居住和公共服務(wù)功能，這樣才是一個(gè)板塊的良性發(fā)展。

交通配套

周邊共規(guī)劃6條地鐵線、2條城際軌道、1條媽灣跨海隧道及1個(gè)海空口岸。距5號線媽灣站約550m，聽海大道貫穿前海，可短時(shí)間通達(dá)南山、福田、寶安，快速鏈接大灣區(qū)生活圈

商業(yè)配套

領(lǐng)璽一期項(xiàng)目自帶16.7萬平商業(yè)，加上不遠(yuǎn)處頤灣府底商，基本可以滿足日常生活。印里首期商業(yè)（約3萬平），去年9月正式開業(yè)，會(huì)有愈欣書店、SEESAW咖啡、羅森便利店、丘大叔檸檬茶等多個(gè)品牌入駐

教育配套

項(xiàng)目周邊擁有15所幼兒園、4所義務(wù)教育學(xué)校，還有荔灣小學(xué)和深大附中等學(xué)校都在周邊。此外項(xiàng)目靠近多所國際學(xué)校，擁有3000到5000個(gè)名額，包括薈同國際學(xué)校、禮德國際學(xué)校、英國國王學(xué)校（深圳分校）以及深圳哈羅國際學(xué)校。臨近小區(qū)南側(cè)有一塊九年制教育用地，但目前未招標(biāo)。入住早期可能要到媽灣南二外學(xué)校或者前灣南二外學(xué)校上學(xué)。

戶型介紹

灣啟紫荊府周邊商業(yè)豐富，坐地鐵3站到桂灣有前海壹方匯8萬㎡，引進(jìn)130家品牌，超50家區(qū)域首店，卓悅INTOWN購物中心3.53萬㎡，約5公里內(nèi)還有前海山姆會(huì)員商店，前海壹方城，歡樂港灣東岸等高端集中商業(yè)。

「灣啟紫荊府」戶型圖出爐，預(yù)計(jì)售485套新房，但可能推遲入市時(shí)間到明年3月。

小區(qū)有485套純住宅，車位595個(gè)，容積率5.14，共有三棟住宅，每棟做了36-37F高的4梯5戶設(shè)計(jì)，每戶都有專梯入戶空間。

戶型采用建筑新規(guī)設(shè)計(jì)，建面約96-142㎡，戶戶大陽臺(tái)

96m2三房兩廳兩衛(wèi)的E戶型：

從空間布局來看，U 型廚房的設(shè)計(jì)極為人性化，大開間客廳與寬陽臺(tái)是整個(gè)戶型的最大亮點(diǎn)，西南向視野使得整個(gè)戶型采光充足，貫通式闊景陽臺(tái)與客廳、臥室雙通，極大地拓展了生活空間的寬度。主臥的飄窗臺(tái)也是一大亮點(diǎn)，弧形無柱轉(zhuǎn)角飄窗不僅提供了廣闊的視野，還增加了室內(nèi)的采光。

111m2三房兩廳兩衛(wèi)的D戶型：

戶型實(shí)際為3+1戶型，客廳可作為一個(gè)大開間的寬廳，也可以隔出一個(gè)靈動(dòng)空間作為書房、工作間。主臥空間南北通透，飄窗也得到了進(jìn)一步的有效利用。同樣是貫通式陽臺(tái)聯(lián)通客廳、臥室，陽臺(tái)的寬度要比96㎡戶型大許多，空間尺度提升明顯，且有東南、西南兩種朝向。

121m2四房兩廳兩衛(wèi)的B戶型：

橫廳四房，東南朝向，空間感開闊，采光通風(fēng)佳，沒有大面積的走廊或過道，節(jié)省了空間，動(dòng)線也更加流暢。主臥擁有更加開闊的景觀面，大面積的弧形無柱飄窗，將外部的自然光線引入室內(nèi)，空間更加明亮寬敞。

122m2四房兩廳兩衛(wèi)的C戶型：

雙龍抱珠戶型，書房分布于客廳另一側(cè)，且難得是雙面采光+270°景觀視野。主臥南北通透，且擁有十分開闊的景觀面。貫通式陽臺(tái)聯(lián)通客廳以及靠近動(dòng)區(qū)的次臥，實(shí)現(xiàn)長觀景陽臺(tái)。

142m2四房兩廳兩衛(wèi)的A戶型：

雙龍抱珠戶型，其中一間次臥位于客廳另一側(cè)，雙面采光，靠近動(dòng)區(qū)，適合作為老人房或書房。客餐廳南北通透，兼顧橫廳與豎廳優(yōu)點(diǎn)，空間感足，利用率高，動(dòng)靜分離、干濕分離設(shè)計(jì)合理。貫通式超長寬境陽臺(tái)，采光舒適度高。

主臥南北通透，且擁有十分開闊的景觀面。值得一提的是，該戶型空間利用靈活度高，如客廳可隔出一個(gè)靈動(dòng)空間作為書房、工作間，獨(dú)立玄關(guān)處預(yù)留儲(chǔ)物間等。

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