西安二手房市場(chǎng)怎么樣？

好像很難用一個(gè)“好”或者“不好”給出答案。

你說(shuō)不好吧，但市場(chǎng)成交量還可以；你說(shuō)好吧，但不斷傳出的是二手房?jī)r(jià)格下跌的消息。

冰火博弈，應(yīng)該是目前西安二手房市場(chǎng)真實(shí)的現(xiàn)狀。

01

1-4月成交量3.3萬(wàn)套

2025年5月7日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了2025年4月份西安二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

4月份，二手商品住宅網(wǎng)簽面積96.79萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽套數(shù)9635套。

與2025年3月份的網(wǎng)簽套數(shù)相比，環(huán)比下降7.98%；與2024年3月份的網(wǎng)簽套數(shù)相比，環(huán)比上漲0.19%。

這個(gè)網(wǎng)簽量，是2022年8月有官方發(fā)布網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)，單月第三高！

至此，今年前4個(gè)月，西安二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)為33125套，成交面積為333.07萬(wàn)平方米。

而今年1-4月，西安主城區(qū)新建商品住宅成交面積為186萬(wàn)平方米。

也就是說(shuō)，西安的二手房成交規(guī)模，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房。

西安樓市，從曾經(jīng)的新房主導(dǎo)，逐步進(jìn)入到了二手房主導(dǎo)時(shí)代。

二手房成為樓市的供應(yīng)主力，是所有特大城市發(fā)展到一定階段的必然經(jīng)歷，上海、廣州、北京、深圳等城市，更早進(jìn)入到了二手房時(shí)代。

這一方面與城市發(fā)展到一定階段后，可新增供應(yīng)的住宅用地越來(lái)越少，導(dǎo)致新房供應(yīng)量逐步減少有關(guān)；另一方面也與剛需需求逐步擠壓至二手房市場(chǎng)、教育內(nèi)卷下學(xué)區(qū)房需求有關(guān)。

今年1-4月，西安主城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量?jī)H有142萬(wàn)平方米，與2024年同期相比銳減50%，創(chuàng)近五年新低。

新房新增供應(yīng)量減少，也與目前樓市大環(huán)境之下，政府控制住宅用地供應(yīng)量、確保新房市場(chǎng)穩(wěn)定有關(guān)。

最典型的就是高新CID，2023年供應(yīng)了10宗住宅用地，導(dǎo)致2024年初區(qū)域新房市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格戰(zhàn)，2024年全年控制住宅用地供應(yīng)量?jī)H供應(yīng)了2宗住宅用地，市場(chǎng)逐步開(kāi)始趨于穩(wěn)定。

從需求的角度來(lái)講，新房?jī)r(jià)格越來(lái)越高，并且100㎡以下小戶型產(chǎn)品越來(lái)越少，這個(gè)時(shí)候必然將總價(jià)預(yù)算有限的剛需擠壓至二手房市場(chǎng)。

同時(shí)，西安目前大量的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育依然分布在主城區(qū)，為了小孩上學(xué)而買房的很多購(gòu)房者，就將目光瞄向了主城區(qū)的二手房。

二手房市場(chǎng)需求的這種旺盛，還會(huì)持續(xù)的，支撐起西安二手房市場(chǎng)。

02

房?jī)r(jià)跌跌不止

與二手房成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房相比，西安二手房現(xiàn)狀的另外兩個(gè)關(guān)鍵詞是：掛牌量，房?jī)r(jià)下跌。

2024年6月24日，西安二手房掛牌量超13萬(wàn)套的時(shí)候，地產(chǎn)房劍推送了一篇文章《西安二手房掛牌量突破13萬(wàn)套》。

現(xiàn)狀，將近一年時(shí)間過(guò)去，貝殼上西安二手房掛牌量最新數(shù)字是：158970套。

按照這個(gè)節(jié)奏，1個(gè)月后西安二手房的掛牌量很有可能超過(guò)16萬(wàn)套。

也就是說(shuō)，在過(guò)去一年時(shí)間里，西安二手房成交量超10萬(wàn)套的情況之下，掛牌量則比一年前增加了約3萬(wàn)套。

將近16萬(wàn)套，只是外網(wǎng)的數(shù)據(jù)，真實(shí)的情況肯定要更高。

西安到底有多少人在賣房？

與掛牌量不斷增加相比，現(xiàn)在大家最恐慌的是二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下跌。

2025年3月份的時(shí)候，地產(chǎn)房劍推送了一篇文章，講的是一位購(gòu)房者在曲江二期買了二手房之后房?jī)r(jià)接近腰斬的慘痛經(jīng)歷，那篇文章的閱讀量“17萬(wàn)+”，可以看出大家對(duì)二手房房?jī)r(jià)下跌的關(guān)注度。

目前整個(gè)西安的二手房，價(jià)格幾乎都在跌，只是跌到跌少的問(wèn)題，即使是被神話的港務(wù)奧體板塊，二手房?jī)r(jià)格也在跌。

至于高新CID，兩三年前買入的購(gòu)房者，虧損就更普遍了。

高新31小、11初旁，2023年炒的火熱的中海學(xué)仕里，當(dāng)時(shí)新房?jī)r(jià)格2.7萬(wàn)元/㎡左右還得搖號(hào)才能買到，現(xiàn)在二手房成交價(jià)基本在2.6萬(wàn)元/㎡以下，再加上中介費(fèi)、資金成本、稅費(fèi)等，虧的更多。

還有航天基地的綠城紫薇公館，2021年、2022年的搖號(hào)盤，當(dāng)時(shí)新房?jī)r(jià)格在1.5萬(wàn)元/㎡左右，而目前二手房成交價(jià)1萬(wàn)2、3。

空港新城，某百萬(wàn)粉絲大V2021年帶領(lǐng)投資客團(tuán)購(gòu)某盤的價(jià)格在1.4萬(wàn)元/㎡左右，而現(xiàn)在同區(qū)域、更好位置、更好品質(zhì)的項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格9000元/㎡左右，特價(jià)房低至7字頭。

前兩天，我城大V老郭發(fā)了個(gè)朋友圈：高新三期買房的，請(qǐng)問(wèn)這些年誰(shuí)賺到錢了？

我想了半天，只想到一個(gè)項(xiàng)目：十年前的天琴灣。

二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)，已經(jīng)是普遍現(xiàn)象了，無(wú)需回避，能做的只有坦然面對(duì)。

房子的投資屬性正在逐步減弱，真正成為一種消費(fèi)品，這是買房邏輯的重大變化。